Cuidados necessários com os elevadores em época de chuvas

As chuvas que atingiram São Paulo na noite do último domingo e madrugada da segunda-feira (dias 9 e 10/02/2020), inundaram vias, edificações, comunidades, igrejas, clubes, trilhos de trens, e provocaram deslizamentos, entre inúmeros outros transtornos. Condomínios foram inundados, em situações onde a água não apenas cobriu os subsolos de garagem, quanto atingiu áreas comuns, incluindo elevadores.

Diante disso, o Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) e a Abeel (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores) divulgaram a seguinte orientação aos gestores dos prédios sobre medidas a serem adotadas em momentos de inundações (água proveniente dos rios) e alagamentos (transbordamento de bueiros e excesso de volume sobre a via).

  • Em uma situação de estar eminente a inundação na garagem do edifício, o responsável deverá colocar os elevadores em um andar superior (de preferência, no primeiro), para que a água não entre na cabina. Em seguida, é preciso desligar todos os comandos para não comprometer os componentes dos elevadores, fechando a condução de energia. Mediante o risco de o elevador andar de porta aberta, é imprescindível que o equipamento seja desligado. Por norma, o elevador precisa ficar 24 horas secando. Depois disso, a empresa de manutenção passará a testar todo o sistema de segurança do elevador para que possa liberá-lo para uso;
  • Na iminência de chuva forte, a orientação é, ainda, proceder com as seguintes medidas:

a) Fechar as janelas da casa de máquinas;

b) Verificar se após a chuva algum vidro se quebrou. Caso isso ocorra, providenciar a troca imediatamente;

OBS.: As janelas da casa de máquinas devem ficar abertas para ventilação, principalmente na época do verão, para refrigerar os componentes ali existentes. As janelas devem ficar fechadas somente no momento da chuva/ tempestade.

  •  Em caso de enchente, se os poços forem inundados, além de enviar a cabina para o primeiro pavimento e desligar a chave geral, o administrador do condomínio deverá comunicar imediatamente a empresa conservadora e não ligar os elevadores até que haja a orientação do técnico.
  • De acordo com as entidades (Seciesp e Abeel), “estas medidas podem gerar algum transtorno momentâneo, mas os moradores devem ser conscientizados que elas são adotadas preventivamente para evitar danos e problemas maiores, tanto em questão de tempo de paralisação dos elevadores, como para os consequentes gastos com os reparos necessários”.

O Seciesp e a Abeel deixam também orientação para os condôminos quanto ao uso dos elevadores em dias chuvosos:

  • Caso o prédio esteja com oscilações na rede elétrica e não tenha um gerador no condomínio, evite utilizar os elevadores até que a energia se restabeleça;
  • No caso de pessoas presas no elevador por falta de energia, informe a portaria por meio do intercomunicador ou botão de alarme e aguarde o resgate seguro. Ele deve ser feito pelo técnico de manutenção, pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou pelo órgão responsável que o substitua;
  • Para a sua segurança, não tente sair do elevador sem a presença destes profissionais.  
Fonte: Direcional Condomínios
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Casal toma banho nu em piscina de condomínio e flagrante vai parar na polícia

A síndica de um condomínio na Avenida Rita Vieira de Andrade, no Bairro Rita Vieira procurou a Polícia Civil depois que um casal foi flagrado tomando banho nu, na piscina do residencial na manhã deste sábado (15.02.2020). A situação foi gravada pelo circuito interno do condomínio e o vídeo entregue à polícia, durante o registro de um boletim de ocorrência por ato obsceno.

O rapaz é filho de um dos moradores e foi tomar banho na piscina com outras duas visitantes. Conforme a síndica, de 39 anos, o vídeo mostra quando por volta das 07h44 uma das mulheres retira todas as roupas e pula por diversas vezes na água. Logo em seguida o garoto também retirou a sunga e ambos ficaram nus na piscina.

No boletim de ocorrência a administradora do residencial, ressaltou que “se sentiu constrangida e indignada”, uma vez que a piscina é um um local destinado de uso comum, “frequentado por famílias e crianças”. Além de registrar o boletim a sindica informou que o condomínio irá tomar as providências cabíveis na esfera cível, devido ao comportamento do morador.

Fonte: Campo Grande News

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Animais de estimação em condomínio, como fazer dar certo?

Hoje ter um animal de estimação, um cachorro ou gato, já não é mais exceção, mas quase regra entre a maioria das famílias brasileiras.

O animal de estimação já faz parte da família, participa dos eventos, está nas fotos, tem uma alimentação balanceada, exames e vacinas de rotina.

Mas quando a família com animal de estimação reside em condomínio com outras famílias que não possuem animal de estimação, como manter a paz e harmonia entre aqueles que amam e aqueles que não gostam de animais?

Por força do artigo 5º, inciso XXII, da nossa Constituição (“XXII – é garantido o direito de propriedade”) é permitido a criação e permanência de animal doméstico nas residências, mesmo que essa seja em condomínio, independente da raça e característica do animal.

Mas dentro do condomínio com tantas opiniões e culturas diferente como agir de maneira a atender à necessidade e o bem-estar de todos os moradores?

O mais importante nesse momento é definir algumas regras por meio do texto do Regimento Interno que deverá sempre ser aprovado em assembleia. Onde devem constar regras de convívio para os animais, assim como regimento já constam regras de convívio para os moradores.

Podem constar onde os animais podem ou não podem circular, como a proibição da utilização da piscina pelos animais domésticos, a instalação de tela de proteção nas janelas para que os gatos não fujam e causem transtorno na área comum, a circulação sempre com o uso de guia para que os animais não pulem nas pessoas que transitam, os donos dos pets sempre recolher a sujeira que o animal deixar na área comum, dentre outras situações que podem surgir.

Uma situação que é muito discutida entre os moradores de condomínio que possuem animais é com relação ao barulho de latidos. Essa queixa por muitas vezes o reclamante tem razão, pois a residência é um local para propiciar o sossego e tranquilidade daquele que reside, e com excesso de ruído causado pelos animais pode causar transtorno.

Para solucionar essa situação aqueles moradores que possuem animais e o deixam por vezes muito tempo sozinho e assim o animal fica solitário e late muito, tem que repensar em alguma forma de trazer mais conformo ao pet e aos vizinhos, por meio de “dog walkers”, cuidadores, etc.

Pois o morador que tem o animal e esse causa incomodo poderá sofrer sanções pela aplicação do Regimento Interno no quesito excesso de barulho e perturbação ao sossego dos demais.

Outra situação que é muito discutida dentro dos condomínios é a segurança diante de animais de grande porte, que podem ser considerados agressivos, a Lei Estadual n. 3.489/2018 em seu “Art. 2º Além do que dispõe a Lei n. 2.990/05, no título “Das Responsabilidades”, as raças e tipos de cães especificados nesta Lei (Pit Bull, Rottweiler, Dobermann, Bull Terrier, Dogo Argentino, Pastor Alemão, Fila Brasileiro, seus mestiços e demais raças afins) somente poderão circular em vias e logradouros públicos ou vias de circulação interna de condomínios se conduzidos por pessoas maiores de 18 (dezoito) anos e capazes, com guia curta, munida de enforcador de aço e focinheira, que permita a normal respiração e transpiração do animal”

Alguns condomínios aplicam a legislação outros utilizando do bom senso com os moradores solicitando para que não transite na área comum para passeio, somente para passagem rumo ao portão, mesmo que sem a focinheira. Cabendo sempre uma análise das duas partes, do possuidor do animal dar condições dignas ao pet e do condomínio em atender sempre o interesse da coletividade.

Por fim, o gestor do condomínio, antes de sanções mais severas, sempre buscar o diálogo e entendimento entre os moradores, buscando uma harmonia para todos, moradores e animais de estimação.

(*) Cristiane de Fátima Muller, advogada especializada em assessoria jurídica para condomínio, síndica por 5 anos, sócia e proprietária do escritório Muller e Garcez Advogados.

Fonte: Campo Grande News
 
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STJ julgará recurso de família condenada a pagar R$ 250 mil por ter feito festa em condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve julgar nesta terça-feira (11.12.2020) o recurso de uma família condenada a pagar R$ 250 mil por danos morais por ter feito uma festa para 200 convidados em um imóvel dentro de um condomínio.

A festa aconteceu em 2011, em Presidente Prudente (SP). Segundo o processo, o condomínio pediu, e a Justiça chegou a proibir o evento, mas a família fez a festa mesmo assim.

No julgamento, o STJ deverá responder:

  • O condomínio é parte legítima para entrar com ação em nome dos outros moradores?
  • O condomínio pode ser indenizado por dano moral se não houve prejuízo econômico?
  • A multa foi ou não exagerada?

Suspensão da festa

De acordo com o processo, poucas horas antes do início do evento, o condomínio conseguiu uma decisão liminar (decisão provisória) para suspender a realização da festa, sob pena de multa de R$ 50 mil.

A família, no entanto, não cumpriu a ordem com o argumento de que a festa havia sido produzida com dois meses de antecedência e que não daria tempo de avisar aos convidados.

“A festa percorreu toda a madrugada do dia 05/11/2011, e muitos condôminos saíram para o seu trabalho por volta das 7h e 8h, e o som ainda estava ligado e a circulação de pessoa ainda era muito grande. A reclamação dos condôminos se comprova pelos vários boletins de ocorrência que foram feitos pela perturbação do sossego e insegurança gerada pelo evento”, relata o processo no STJ.

A família pagou a multa de R$ 50 mil imposta pela Justiça após realizar a festa.

Nova ação por danos morais

O condomínio, no entanto, entrou com uma nova ação, desta vez pedindo indenização por danos morais. Esta é a ação que será julgada pelo STJ.

A primeira instância da Justiça considerou que houve dano moral e ordenou pagamento de R$ 249,6 mil mais despesas do condomínio com advogado.

A família argumentou que o condomínio, pessoa jurídica, não poderia pedir danos morais, somente os outros moradores. Alegou ainda que não houve ofensa à honra de ninguém e que o valor da indenização é exagerado.

No julgamento, a segunda instância da Justiça manteve a condenação, excluindo apenas as despesas advocatícias. Por isso, a família entrou com o recurso no STJ.

Fonte: G1

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Coronavírus: condomínio divulga comunicado restringindo circulação de chineses

Um condomínio localizado na Zona Sul da capital paulista divulgou um comunicado em que restringia a circulação de pessoas de origem chinesa em suas dependências. O caso ocorre após a epidemia do coronavírus, que teve origem na cidade de Wuhan, na China.

No panfleto que foi colocado nos elevadores do prédio da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, a administração diz que “com a finalidade de prevenir eventual transmissão (do vírus) aos usuários do condomínio, comunicamos que há uma empresa oriental instalada neste edifício, que dentre os funcionários existe vários chineses”.

Por tal motivo, o texto afirma que “como medida de prevenção” determinou condições para que “nossos ‘irmãos’ chineses possam acessar as dependências do prédio”, ao exemplo do uso de máscaras cirúrgicas, utilização apenas de um elevador privativo e a higienização das mãos com álcool em gel.

A empresa pede ainda que os demais usuários do prédio usem os outros elevadores, “deixando o carro privativo somente para os chineses”. A companhia em questão é a rede de lojas chinesa Miniso, que segundo sua assessoria de imprensa, assim que teve conhecimento do comunicado solicitou sua retirada imediata para a administração do condomínio, o que foi atendido.

“Reforçamos que a Miniso Brasil segue todas as recomendações da OMS e do Ministério da Saúde, bem como esclarece que referidas recomendações alcançam todo e qualquer indivíduo de qualquer nacionalidade, que tenha contato direto ou tenha desembarcado de voo partindo da China”, disse a empresa, em nota. “A Miniso Brasil não consente com qualquer tipo de preconceito e discriminação seja de cor, credo, raça ou etnia e atua sempre pelo bem-estar de todos os seus funcionários, independente de sua nacionalidade”, finaliza.

Procurada, a administração do condomínio não respondeu aos questionamentos até a publicação da reportagem. Não há casos confirmados do vírus no Brasil. O Ministério da Saúde, até esta quarta, investiga treze casos suspeitos da doença.

Fonte: Veja São Paulo

 
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Elevadores: manutenção e custos lideram reclamações

A boa gestão começa por planejamento e prevenção por parte do síndico. Estar atento diariamente se o elevador pára fora do lugar, emitindo barulhos estranhos ou variando velocidade são exemplos.

De acordo com entidade que representa administradoras de condomínios em São Paulo, os elevadores influenciam muito nos custos orçamentários dos condomínios, envolvem diretamente a responsabilidade do síndico e aparecem no topo das listas de reclamações dos moradores. Em São Paulo, dois incidentes recentes envolvendo quedas desses equipamentos servem de alerta para a necessidade de uma gestão mais eficiente com a prestadora do serviço.

A AABIC afirma que todo condomínio com elevador é obrigado por lei a contratar uma empresa de manutenção. Para fechar o negócio, as empresas normalmente oferecem dois tipos de contratos para gestão dos equipamentos: o de manutenção e o de conservação.

Nos dois casos o condomínio normalmente tem direito a assistências 24h, reparos preventivos e emissão do Relatório de Inspeção Anual (Ria), documento exigido pela prefeitura para manter os equipamentos operando. O diferencial está no fornecimento de peças de reposição, inclusas no contrato de manutenção e pagas à parte no contrato de conservação.

José Roberto Graiche Júnior, presidente da entidade, defende a importância de os condomínios assumirem uma postura mais preventiva. Segundo ele, “a cobertura total de peças facilita o planejamento orçamentário, sobretudo para condomínios com elevadores mais antigos”, afirmou.

O dirigente destacou que, mesmo os empreendimentos recém-inaugurados, com equipamentos novos, precisam pensar no futuro antes de optar pelo modelo de conservação. “Lá na frente, uma mudança do tipo de contrato pode acabar saindo caro para os moradores”, disse Graiche Júnior.

A associação de administradoras avalia que cabe ao condomínio acompanhar o tempo de uso dos equipamentos para concluir qual modalidade é mais vantajosa. Ainda conforme o representante da entidade, no ato da contratação da prestadora do serviço de manutenção, o síndico pode exigir uma vistoria para atestar o atual estado das peças.

Esse procedimento pode auxiliar na decisão e até servir para negociar condições melhores. “É imprescindível, porém, que o condomínio escolha empresas que possuam engenheiros e técnicos treinados”, insistiu.

Sinais de alerta

Para o síndico, a boa gestão começa por planejamento e prevenção. Observar diariamente se o elevador está parando fora do lugar, emitindo barulhos estranhos ou variando velocidade são exemplos. “Os equipamentos não possuem vida útil, mas funcionam como um carro”, comparou o presidente da AABIC. “Com o passar do tempo, fica inevitável a troca da pastilha de freio, da bateria, do óleo e dos demais componentes do veículo. Com o elevador, o procedimento é o mesmo”, concluiu o dirigente da associação.

A empresa contratada, responsável pela manutenção dos equipamentos, deve ter uma licença ativa e registro junto à Secretaria de Desenvolvimento Urbano. Em São Paulo, 130 prestadoras de serviço estão cadastradas atualmente na base da prefeitura. A cidade possui normas específicas para instalação e operação de elevadores (leis 10.348 e 12.751), o que significa mais rigidez na fiscalização e cuidados redobrados do síndico.

Em caso de negligência, o síndico pode responder civil e criminalmente por qualquer problema com elevadores, inclusive, com seus próprios bens em caso de indenizações.

Fonte: Folha do Condomínio

 

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GRAVAR A ASSEMBLEIA É PERMITIDO?

Assunto propõe uma enorme interrogação, pode ou não pode?

Eis a questão!

Ocorreu o fato em um condomínio o qual gerou extensa discussão quanto ao direito de privacidade. Relato que o Condomínio X planejava fazer obra de reforma de fachada e precisava aprovar o projeto, obedeceu a todos os requisitos legais e necessários para a confecção do projeto e em um dos laudos emitido por um engenheiro, regularmente inscrito no CREA,  foi determinante quanto a URGÊNCIA da reforma.

Ocorre que, quando falamos em OBRA, PROJETO, APROVAÇÃO, IMPLEMENTAÇÃO DE TAXA EXTRA, REAJUSTE DE TAXA EXTRA causam certa inquietação perante os condôminos, pois se tratam de opiniões diversas e muitas vezes, começam com especulações e conclusões precipitadas e para sanar qualquer divergências existem profissionais de diversas áreas e responsabilidades técnicas para emitirem parecer sobre a necessidade de realização de quaisquer serviços sejam eles necessários ou estéticos (modernização).

E no caso, houve muitas objeções por parte de uns dois ou três proprietários e que tentaram influenciar outros contra a obra e foi sugerido fazer paliativos.

Sabemos que obra de fachada pode ocorrer por dois motivos, sendo eles necessários ou por modernização da fachada. Nesse condomínio X a Obra é emergencial, porém a administração não conseguia atingir o quorum de 2/3 para a aprovação do projeto e demais providências.

Após alguns condôminos se manifestarem contra o projeto e começou-se, a saber, que iriam boicotar as assembleias para não ter quórum para aprovação. Diante disso, reuniram-se membros da administração e chegaram a seguinte conclusão:

-“Precisamos de quórum!”

– “Vamos fazer uma assembleia que possa ser votado o projeto e o reajuste da Taxa extra!”

De fato, assim foi feito, e advinha? Lá estava o quórum necessário.

Diante da complexidade e como previam que a assembleia seria de extrema importância e tudo indicava estressante, o síndico pediu autorização para gravar o áudio da Assembleia com a intenção de ajudar na confecção da Ata, desta forma foi colocado em votação e dos 23 presentes 2 votaram contra a gravação. Naquele momento, entendeu-se que venceria o voto da maioria.

Portanto, um dos votos negativos alegou que mesmo, sendo voto vencido, o seu direito não poderia ser cerceado. E começou-se uma discussão e o síndico com muita sabedoria, mesmo munido de vários votos a favor decidiu, então não gravar.

Vale ressaltar que a postura dos síndicos nesses momentos é de extrema importância, pois se não tiver um pulso mais firma e conduzir para que o objetivo da Assembleia seja alcançado, muitas assembleias facilmente não teriam fim ou até mesmo poderiam ser anuladas.

Pode ou não gravar assembleia condominial?

Não existe previsão legal que autorize a gravação, também não existe que determine o impedimento de gravar.

Desta forma o judiciário já pacificou quanto à licitude da gravação desde que a mesma seja realizada pela administração e que fique somente restrita a administração do condomínio.

Observa-se que a assembleia tem caráter de natureza pública e entende-se que por sua vez qualquer condômino tem direito de gravar em áudio ou vídeo a assembleia de condomínio, não tendo que pedir permissão para isso.

Não há norma que proíba a gravação de audiências públicas e, portanto, aplica-se, por analogia, o Artigo 367, §5º e §6º do código de processo civil, que trata de gravação de audiência pública.

A Gravação Judicial, é um direito positivado no Código de Processo Civil  inclusive é uma prerrogativa, que pode ou não ser exercida. Esse direito não pressupõe qualquer necessidade de autorização judicial. O artigo acima citado garantiu a parte que tiver interesse gravar a imagem e o áudio, seja esse, através de meio digital ou analógico, conforme leciona Medina (2016, p. 642):

“autoriza-se às partes à gravação da audiência (cf. § 6º, do art. 367 do CPC/2015). Nesse caso, não se está diante de documento de ato processual, mas de registro feito pela parte para seu uso pessoal”.

Conceitua-se que, gravação de assembleias de condomínios nada mais é do que uma gravação ambiental, assemelhando-se à gravação telefônica, podendo ser autorizada ou não.

A gravação pode ser por diversas finalidades, é fato que pode se tornar meio de prova lícito, ela também inibe muitos comportamentos de condôminos que muitas vezes participam de assembleias com a única intenção de tumultuar e até mesmo desrespeitar a administração e/ou condôminos, por isso muitas vezes tentam manipular para que não seja gravado com os argumentos de “preservar o meu direito a liberdade”, “preservar a minha intimidade” ou até mesmo “querem me intimidar com a gravação” as pessoas que votam contra a gravação, geralmente, não tem a intenção de contribuir para uma boa gestão condominial.

A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal manifestou-se no julgamento AI 560223 AgR: “É lícita a prova consistente em gravação de conversa telefônica realizada por um dos interlocutores, sem conhecimento do outro, se não há causa legal específica de sigilo nem de reserva da conversação”. No Superior Tribunal de Justiça (STJ) encontra-se pensamento idêntico, como demonstra o RHC 34733/MG representando inúmeros julgados: “A gravação ambiental realizada por um dos interlocutores sem o consentimento da outra parte, quando não restar caracterizada violação de sigilo, é considerada prova lícita.

Desta forma entende-se que em caráter restrito, as assembleias condominiais têm por finalidade tratar questões afetas à coletividade compreendida pelos condôminos e à administração da coisa comum, ou seja, ainda que sem prévia autorização do condômino, a administração se valer da necessidade de gravar este ato não geram nulidade ou violação às garantias legalmente protegidas, notadamente em se considerando que as manifestações nelas explicitadas, naturalmente registradas em ata e disponibilizadas a todos os moradores, são aptas a fazerem prova sobre o havido durante as reuniões registradas.

Compreende-se que de acordo com a jurisprudência a assembleia poderá ser gravada. Aconselho que o síndico apenas comunique que a assembleia será gravada, conforme visto a autorização do ato de gravação é dispensada.

Sim! Qualquer Assembleia pode ser gravada por diversos motivos, mas especialmente para registro do condomínio, já que a gravação pode servir como meio de prova em casos de conflitos entre síndico e condôminos ou entre condôminos.

A gravação também pode ocorrer para facilitar a transcrição da ata e inibir mau comportamento.

É importante que as informações fiquem somente sob a guarda da administração do condomínio e que não sejam divulgadas para terceiros.

O condômino ou síndico que deseje gravar a assembleia de condôminos está amparado pelo entendimento dos tribunais. Em um cenário ideal, diante dos direitos constitucionais de imagem e privacidade de cada participante, seria interessante ter a concordância de todos. Como isso nem sempre é possível, prevalece o interesse do bem comum.

Por Fernanda Champoski Albuquerque

Fonte: Inteligência Condominial
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CONVENÇÃO INEFICAZ GERA DANOS A CONDOMÍNIO

Muitos condomínios têm perdido processos judiciais ou descoberto que estavam agindo sem respaldo legal ao constatarem que fundamentaram suas ações numa convenção sem qualquer valor, pois se utilizaram da nova versão atualizada após 2003, que foi elaborada de maneira irregular por profissional que os induziram a erro ao registrá-la no cartório errado.

Conforme a Lei de Registros Públicos, nº 6.015/73, art. 167, inciso I, item 17, o único cartório que pode recepcionar uma convenção de condomínio e sua rerratificação é o Ofício de Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos é clara ao determinar que a convenção, por regulamentar a propriedade, deve ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis, conforme inciso III do art. 178.

Entretanto, muitos síndicos que estão se sentindo enganados alegam que o profissional contratado para elaborar a convenção os orientou que isso não era necessário, pois bastava o registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, informação essa errada.

Na realidade esses condomínios foram lesados ao pagar por serviço imprestável, baseado na entrega de um modelo padrão de convenção que não se preocupou em orientar na obtenção do quórum de 2/3 do edifício e com as exigências que tornam possível seu registro no Ofício de Registro de Imóvel.

Caso o serviço tenha sido executado por um advogado, tais falhas reiteradas ferem o Estatuto da Advocacia, podendo vir a responder por perdas e danos, além do processo ético junto a OAB-MG, com base com base no “art. 34. Constitui infração disciplinar:  VI – advogar contra literal disposição de lei…; XXIV – incidir em erros reiterados que evidenciem inépcia profissional; XXV – manter conduta incompatível com a advocacia; XIV – deturpar o teor de dispositivo de lei.”

Para dar um ar de legalidade e segurança jurídica ao síndico e demais condôminos, o profissional promovia o registro no Ofício de Títulos e Documentos ignorando o Código Civil (CC), no § único do art. 1.333 estabelece que: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Os condôminos pensando que estavam bem orientados, passavam a conduzir o condomínio, exigindo o cumprimento de inovações previstas na nova convenção sem valor, ignorando que continuava em pleno vigor a convenção antiga, a original, que não foi alterada na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis.

O magistrado, ao julgar os processos contra o condomínio e condená-lo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, simplesmente esclarece que a convenção que prevalece é a original, não tendo nenhum valor a alteração da convenção que não teve o quórum de 2/3, sendo inócuo o seu registro.

Diante da má-fé praticada por alguns que induziam a erro os condomínios, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG comunicou esse expediente há anos à Corregedoria de Justiça de Minas Gerais, para que tomasse providências para evitar que os condomínios continuassem a ser enganados por alguns que vendiam a rerratificação da convenção como se fosse simples.

Nossos pedidos foram atendidos com a criação em 2013, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça, Provimento nº 260, de 30/10/13, estabeleceu a proibição dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos de serem utilizados para enganar os condôminos.

Desde o final de 2013 esses estão proibidos de registrar a convenção e assim o profisional não pode alegar que o carimbo do cartório valida seu trabalho precário, conforme o “Art. 358. A requerimento dos interessados, os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos registrarão todos os documentos de curso legal no País, observada sua competência registral”. […] § 3º Os documentos cujo registro obrigatório seja atribuição de outro ofício ou órgão só poderão ser registrados para fins de conservação após seu registro no respectivo ofício ou órgão.

Para evitar qualquer dúvida, seguindo o que determina a Lei nº4.591/64, o art. 1.331 CC, em sintonia com o art. 167, I, item 17 da Lei nº 6.015/73, que afirmam ser obrigatório o registro da convenção unicamente no Ofício de Registro de Imóveis, o Código de Normas de 2013 esclareceu: Art. 622. No Ofício de Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: […] n) das incorporações (Livro nº 2), instituições (Livro nº 2) e convenções de condomínios edilícios (Livro nº 3);

Os síndicos e os condôminos podem conferir se a atualização da convenção tem validade, bastando conferir na rerratificação se consta o carimbo do cartório de títulos e documentos, pois se encontrá-lo é a indicação de que o cartório de registro de imóveis rejeitou a nova convenção por não atender aos requisitos legais. Uma convenção é fator de segurança, pois visa harmonizar e orientar, mas se foi mal elaborada se transforma num transtorno para os condôminos.

Fonte: Diário do Comércio

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Membro do Ibradim-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

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Dia do zelador

Zelador, profissional bastante solicitado nos condomínios, é o primeiro a quem as pessoas recorrem quando precisam de alguma coisa, ganhou um dia especial para ser homenageado: 11 de fevereiro, Dia Nacional do Zelador.

Considerado o braço direito do síndico, o zelador possui várias atribuições que exigem dedicação, responsabilidade e, principalmente, paciência para conciliar as demandas do dia a dia do condomínio e as solicitações dos moradores.

Por isso, para exercer essa função é necessário conhecer a rotina do condomínio, realizando vistorias nas dependências e, sobretudo, conhecer o Regulamento Interno do prédio para poder fiscalizar o seu cumprimento.

Dentro da área de atuação do zelador há um leque de funções atribuídas ao cargo. Listamos algumas delas para valorizarmos ainda mais esse profissional, que desempenha papel fundamental nas nossas vidas, cuidando e zelando pelo lugar onde moramos ou trabalhamos.

√ Compete ao zelador manter a ordem, limpeza e higiene das partes comuns do condomínio;

√ Zelar pelo sossego e boa convivência de acordo com Regulamento Interno do condomínio;

 √ Comunicar ao síndico, quaisquer irregularidades ocorridas; e auxiliá-lo nas atividades administrativas;

√ Organizar e gerir os demais empregados do condomínio, fiscalizando o andamento das tarefas subordinadas a eles; bem como, orientá-los sobre a aparência, conduta e normas de trabalho;

√ Verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, a fim de detectar anormalidades e acionar as equipes técnicas das empresas responsáveis pela manutenção destes equipamentos, incluindo os elevadores do condomínio;

√ Fiscalizar a execução de serviços de reparo, manutenção e outros contratados pelo condomínio;

 √ Coordenar e fiscalizar a entrada ou saída de mudanças;

√ Não permitir aglomerações de pessoas nas portarias, garagens, corredores e demais dependências do condomínio;

√ Receber e distribuir as correspondências destinadas aos moradores.

Fonte: Thyssenkrupp Elevadores

Síndico isento de condomínio não deve pagar IR sobre valor, diz STJ

São Paulo — A Receita Federal não poderá cobrar Imposto de Renda (IR) de síndicos que têm isenção da taxa de condomínio. Esse foi o entendimento da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), nesta quinta-feira (5), por unanimidade.

A discussão foi motivada pelo pedido de um advogado do Rio de Janeiro, que tentava reverter na Justiça a cobrança feita pela Receita Federal. O advogado argumentou que havia aceitado, em 2005, ser síndico do condomínio do prédio de seu escritório, em troca de não pagar condomínio, mas sem receber dinheiro por isso.

A Receita Federal, por sua vez, avaliou que houve omissão de renda, por ele não ter declarado o valor correspondente à taxa de condomínio. Por isso, gerou a cobrança do crédito e o notificou.

Inicialmente, a Justiça suspendeu a cobrança, mas, depois, decidiu que o advogado deveria pagar taxa sobre o valor de condomínio do qual era isento. O processo chegou, então, ao Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF-2), que compreendeu que mesmo que a atividade envolva uma remuneração indireta, é sujeita à tributação do Imposto de Renda.

O advogado recorreu ao STJ, afirmando ser um abuso cobrar imposto sobre uma isenção, visto que isso não se enquadra na definição de renda.

Os ministros entenderam que, por não se tratar de um valor recebido efetivamente e por não haver aumento de patrimônio, não se poderia cobrar imposto como rendimento tributável. Embora a decisão tenha sido referente a um caso específico, servirá de base para julgamentos futuros de outros casos semelhantes.

A União ainda pode recorrer ao STJ e também ao STF para tentar modificar a decisão, já que esta pode impactar as contas públicas, pois outros síndicos poderão pedir a devolução de impostos cobrados nos últimos cinco anos — prazo máximo determinado por lei.

Napoleão Nunes Maia, ministro relator da Primeira Turma do STJ, ratificou que a cota condominial é uma despesa imposta aos condôminos, e a isenção não pode ser considerada rendimento.