Guia de obras e reformas unidades autônomas em condomínios: Evite dores de cabeça e garanta a conformidade legal

Fala Time,

Gerenciar um condomínio envolve uma série de desafios, especialmente quando se trata de obras e reformas.

Seja você um síndico experiente, um zelador/gestor em busca de aprimoramento ou mesmo um condômino interessado em contribuir para a harmonia e segurança do seu lar coletivo, este guia é para você.

Mas, antes de iniciar…
é crucial que você conheça a NBR 16280:2014.

A NBR 16280:2014 – “Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos” é uma norma técnica brasileira que estabelece um sistema de gestão para reformas em edificações, abrangendo desde o planejamento até a execução, com o objetivo de garantir a segurança, a legalidade e a qualidade das intervenções.

Veja os detalhes mais importantes sobre esta norma:

I. Objetivo


Segurança: Assegurar que todas as reformas sejam planejadas e executadas de forma a garantir a segurança dos usuários, trabalhadores e vizinhos, além de preservar a integridade estrutural da edificação.

Legalidade: Garantir que as reformas estejam em conformidade com as leis e regulamentos locais, incluindo códigos de construção e normas técnicas.

Qualidade: Estabelecer padrões de qualidade para os materiais e métodos de construção utilizados nas reformas.

II. Aplicação


A NBR 16280 aplica-se a qualquer tipo de reforma em edificações, sejam elas residenciais, comerciais ou industriais, incluindo:

Alterações estruturais
Modificações que afetam a estrutura da edificação, como remoção ou adição de paredes, colunas ou vigas.

Instalações elétricas e hidráulicas
Modificações ou ampliações das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, de gás, de telecomunicações, entre outras.

Fachadas
Alterações na fachada que possam afetar a estética ou a integridade estrutural do edifício.

Acabamentos
Substituições ou instalações de novos revestimentos e acabamentos que possam influenciar na segurança ou na saúde dos ocupantes.

III. Procedimento


Planejamento
Inclui a definição do escopo da reforma, a elaboração de projetos técnicos detalhados e a obtenção de todas as autorizações necessárias.

Contratação de profissionais
Exige a contratação de profissionais habilitados (engenheiros ou arquitetos) para a elaboração de projetos, a supervisão e a execução das obras, garantindo a emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

Comunicação
Determina a necessidade de informar ao síndico ou à administração do condomínio sobre a reforma, apresentando os documentos necessários, incluindo projetos, ART/RRT e cronograma de obras.

Execução
Define as boas práticas de execução das obras, incluindo a gestão de resíduos, a minimização de incômodos aos vizinhos (ruído, poeira, etc.) e a segurança do trabalho.

Finalização
Após a conclusão, deve-se realizar uma inspeção para assegurar que a obra foi executada conforme o planejado, seguindo-se a entrega de toda a documentação atualizada ao proprietário e à administração do condomínio.

A importância da Norma ⚠️

A NBR 16280 é essencial para padronizar as reformas em edificações, promovendo práticas seguras e responsáveis.

Ela ajuda a prevenir acidentes, a garantir a qualidade das intervenções e a preservar o valor patrimonial das edificações, beneficiando síndicos, condôminos e profissionais da construção civil.

É uma complexa teia de procedimentos legais, técnicos e de comunicação que exige atenção, conhecimento e habilidade. 

Da definição de procedimentos à aprovação em assembleia, da comunicação eficaz com os condôminos à contratação de profissionais qualificados…

Cada passo é crucial para garantir que as intervenções sejam realizadas de maneira segura, legal e com o mínimo de transtornos para todos os envolvidos.

Neste guia, compartilhamos com você as melhores práticas, dicas e conselhos acumulados em nossa vasta experiência na gestão de condomínios, desde orientações sobre como comunicar eficientemente as tratativas aos condôminos, até procedimentos legais e técnicos.

Então aproveite, pois este documento está repleto de informações valiosas para assegurar que suas obras e reformas sejam realizadas com sucesso e conformidade com a lei.

Prepare-se para mergulhar em um mundo de conhecimento que transformará a maneira como você encara as reformas em seu condomínio. Com a Solvit, você está em boas mãos. 😉

Vamos juntos garantir que cada projeto de obra/reforma seja um passo na realização do sonho, fortalecendo a comunidade e valorizando o seu patrimônio.

Boa leitura! 📖


Orientação e Comunicação


Uma gestão eficaz de condomínio começa com uma comunicação clara e direta, especialmente quando se trata de obras e reformas.

Esta seção irá guiá-lo através dos passos fundamentais para estabelecer uma base sólida de orientação e comunicação com os condôminos, garantindo que todos estejam alinhados e comprometidos com os procedimentos estabelecidos.

I. Definindo Procedimentos Claros para Obras e Reformas

O primeiro passo para uma gestão de reformas bem-sucedida é a criação de um conjunto claro de procedimentos que regem todas as obras dentro do condomínio. Isso não só facilita a administração das atividades de reforma mas também ajuda a evitar mal-entendidos e conflitos.

Determinar os dias e horários que são permitidos, bem como treinar o time para, por exemplo, colocar capa de proteção nos elevadores é fundamental.

Aprovação em Assembleia: Todo procedimento de reforma deve ser aprovado em assembleia. Isso assegura que todas as partes interessadas tenham voz no processo e concordem com as regras estabelecidas. A aprovação coletiva contribui para uma maior adesão às normas e um ambiente condominial harmonioso.


Atualização de Procedimentos: Se você está assumindo um condomínio já existente, verifique se os procedimentos de obras e reformas estão atualizados e em conformidade com a legislação vigente. Reformas em condomínios são frequentemente impactadas por mudanças legais, e estar em dia com estas é essencial para evitar problemas legais.

II. Comunicando Eficientemente as Tratativas de Reformas

A comunicação é a chave para manter todos os condôminos informados e engajados. Uma estratégia de comunicação eficaz deve incluir:

Comunicação Periódica: Não espere que problemas ou dúvidas surjam para então comunicar-se com os condôminos.

Estabeleça um cronograma regular de atualizações sobre o status das reformas, alterações nos procedimentos, ou lembretes importantes. Isso pode ser feito através de newsletters, e-mails,
ou um aplicativo de comunicação do condomínio.

Canais de Comunicação Claros: Certifique-se de que todos saibam como e onde encontrar informações sobre as reformas, e como eles podem expressar suas preocupações ou sugestões. Seja transparente e acessível, promovendo um diálogo aberto e construtivo.

III. Criando um Kit de Boas-vindas para Novos Condôminos

Um kit de boas-vindas não é apenas uma cortesia; é uma ferramenta estratégica de engajamento e informação. Ele deve fornecer um panorama geral do condomínio, incluindo:

Políticas de Reforma: Destaque as políticas de reforma do condomínio de forma clara e acessível. Isso ajuda a estabelecer expectativas desde o início e evita mal-entendidos futuros.

Informações Essenciais: Além das políticas de reforma, inclua informações sobre os procedimentos de emergência, contatos importantes dentro do condomínio, e quaisquer outras políticas relevantes que os novos condôminos devem conhecer.


Recursos Úteis: Forneça links ou contatos para recursos úteis, como o site do condomínio, aplicativos de comunicação, ou serviços recomendados para reformas.

Ao seguir estes passos, você não apenas facilita a gestão das reformas em seu condomínio, mas também promove um ambiente de transparência, cooperação e respeito mútuo.

Uma comunicação eficaz é o alicerce sobre o qual todas as outras atividades de gestão de condomínio devem ser construídas.

Procedimentos Legais e Técnicos para Reformas

Garantir a conformidade legal e técnica das reformas em condomínios é essencial para a segurança e o bem-estar de todos os moradores.

Esta seção aborda documentos cruciais para a legalidade das obras:

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e TRT (Termo de Responsabilidade Técnica), além de fornecer orientações para a contratação de engenheiros terceiros.

I. ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)

A ART é um documento que formaliza o compromisso de um profissional ou empresa em relação à execução de obras ou prestação de serviços de engenharia, arquitetura e agronomia.

É essencial para:

  • Definir Responsabilidades: A ART estabelece, para fins legais, quem são os responsáveis técnicos por uma obra ou serviço, detalhando o escopo, os limites e as características da intervenção.
  • Garantir Segurança: Além de delinear responsabilidades, a ART assegura que a obra ou serviço siga normas técnicas, garantindo a segurança de todos os envolvidos.


Para mais informações sobre a ART, acesse o site do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

2. RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)


Similar à ART, o RRT é específico para profissionais de arquitetura e urbanismo, evidenciando:

  • Responsabilidade Profissional: O RRT comprova que projetos, obras ou serviços técnicos possuem um responsável habilitado e em situação regular perante o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
  • Conformidade com Normas: Este registro é uma garantia de que a intervenção segue os padrões e normas aplicáveis, protegendo tanto o contratante quanto a comunidade condominial.


Para detalhes sobre o RRT, visite o site do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU).

3. Contratação de um Engenheiro/ Arquiteto Terceiro
Nem todos os condomínios têm um engenheiro/ arquiteto residente ou um síndico com formação em engenharia. A contratação de um engenheiro terceiro, ainda que provisória, e/ou pontual é vital para:

  • Validação e Acompanhamento: Um profissional contratado avaliará a segurança, a viabilidade e a conformidade das reformas, oferecendo um olhar técnico especializado.
  • Gestão Financeira: É recomendável que o custo deste profissional seja repassado ao condômino responsável pela obra, após aprovação em assembleia. Isso assegura transparência e equidade no processo.

Como Gerenciar essa Contratação:

  • Assembleia: A contratação e os termos associados, incluindo a forma de pagamento, devem ser aprovados em assembleia, garantindo o consenso entre os condôminos.
    • Previsão orçamentária
    • Ou como preferimos (cada unidade arque com a despesa de forma individual)
  • Contrato Claro: O contrato com o profissional deve detalhar suas responsabilidades, prazos e custos, assegurando que todas as partes estejam cientes e de acordo com as condições.
    • Em muitos casos o condomínio, pelo tamanho, consegue boas negociações e descontos progressivos de acordo com o número de unidades do mesmo proprietário que fizerem obras/reformas simultaneamente


A adesão rigorosa a estes procedimentos legais e técnicos não só protege o condomínio contra riscos e responsabilidades mas também promove um ambiente de confiança e segurança entre os condôminos.

Através da compreensão e implementação dessas orientações, síndicos e gestores de condomínios podem assegurar que todas as reformas sejam realizadas de maneira responsável e conforme a legislação vigente.


Envolvimento da Comunidade Condominial

A eficácia da gestão de reformas em condomínios não se limita à implementação de procedimentos legais e técnicos; ela também depende do engajamento ativo e da colaboração de toda a comunidade condominial.

Esta seção destaca a importância desse envolvimento coletivo e fornece exemplos práticos de como ele pode contribuir para o sucesso das reformas, assegurando que sejam realizadas dentro dos limites estabelecidos.

1. A Importância do Envolvimento Comunitário

Um condomínio é mais do que um conjunto de unidades habitacionais; é uma comunidade viva, onde cada membro tem um papel decisivo na manutenção de um ambiente seguro e harmonioso.

Quando se trata de reformas, o envolvimento de todos, do síndico ao porteiro, é fundamental para:

  • Monitoramento Eficaz: A vigilância coletiva ajuda a identificar rapidamente qualquer desvio dos procedimentos aprovados, permitindo intervenções tempestivas para corrigir o curso das ações.
  • Cultura de Responsabilidade: Promover uma cultura onde cada um se sente responsável pela integridade e bem-estar da comunidade fortalece o respeito mútuo e a colaboração.

2. Vigilância Comunitária em Ação

Aqui estão alguns exemplos de como a vigilância comunitária pode ser efetivamente aplicada:

  • Síndico como Coordenador: O síndico deve liderar pelo exemplo, mantendo-se informado sobre todas as reformas em andamento, garantindo que os procedimentos estabelecidos sejam seguidos e facilitando a comunicação entre os condôminos e os profissionais envolvidos.
  • Papel do Zelador-Gestor: O zelador, ou gestor do edifício, atua como os olhos e ouvidos da comunidade, monitorando as áreas comuns e relatando qualquer irregularidade nas reformas, como a utilização indevida de espaços ou o desrespeito aos horários permitidos para obras.
  • Envolvimento dos Porteiros: Os porteiros podem monitorar a entrada e saída de materiais e profissionais, assegurando que apenas as atividades aprovadas estejam sendo realizadas. Eles são fundamentais para identificar movimentações atípicas que possam indicar desvios dos projetos de reforma aprovados.
  • Apoio dos Vizinhos: Encorajar os condôminos a comunicar observações ou preocupações sobre as reformas não apenas promove a transparência, mas também ajuda a identificar problemas potenciais antes que se tornem graves. Uma política de porta aberta para feedback contribui para uma gestão de reformas mais eficiente e inclusiva.

3. Promovendo a Cooperação

Para incentivar o envolvimento ativo da comunidade, o condomínio pode:

  • Realizar Reuniões Regulares: Espaços onde os condôminos podem discutir abertamente sobre as reformas em andamento, compartilhar preocupações e propor soluções.
    • Que são mais frequentes nos primeiros anos de vida do empreendimento, contudo tendo procedimento bem ajustado, definido pelo maior número de condôminos, desde início atenuam dores de cabeças futuras.
  • Desenvolver Canais de Comunicação Eficientes: Utilizar aplicativos de comunicação, murais de avisos e reuniões virtuais para manter todos informados e engajados.
  • Reconhecer Contribuições: Agradecer e reconhecer publicamente os membros da comunidade que contribuem significativamente para a gestão eficaz das reformas pode incentivar uma participação mais ativa.


Através do envolvimento ativo e da vigilância comunitária, um condomínio pode não apenas assegurar que as reformas sejam realizadas de forma segura e conforme o planejado, mas também promover um ambiente de apoio mútuo e respeito, essencial para a qualidade de vida de todos os condôminos.


Ao navegarmos pelos complexos mares das reformas em condomínios, vimos que a chave para uma gestão bem-sucedida reside na clareza dos procedimentos, na eficácia da comunicação e no envolvimento ativo da comunidade. 


Este guia, ofereceu uma bússola para síndicos, gestores e condôminos, apontando para práticas que asseguram que as reformas sejam realizadas de maneira harmoniosa, segura e legal.


A Solvit, como sua parceira na jornada de gestão de condomínios, está comprometida em fornecer não apenas orientações, mas também ferramentas e recursos que empoderam síndicos e comunidades a alcançar seus objetivos com confiança e competência. 


Entendemos que cada reforma é uma oportunidade para fortalecer a estrutura, a beleza e o espírito do seu condomínio, transformando desafios em realizações compartilhadas.


Não deixe que as complexidades das reformas em condomínios o sobrecarreguem. 😮‍💨 A Solvit está aqui para guiá-lo a cada passo do caminho para tornar a gestão de seu condomínio uma experiência gratificante e bem-sucedida.


Juntos, podemos transformar cada desafio em uma vitória para a sua comunidade.

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O Estouro da Pipoca: Como Estimular o Potencial do(a)s Liderado(a)s e Alcançar Resultados de Sucesso

Fala Time,

🚀💼💡 Aproveitando a temporada das festividades juninas e julinas, quero compartilhar com você uma reflexão inspiradora sobre liderança e desenvolvimento pessoal. Em meio aos preparativos dessas festas, percebi uma valiosa lição enquanto preparava minha tão amada pipoca 🍿.

Você sabia que fazer pipoca é um processo que envolve aumentar a pressão interna do milho até que ele estoure? No entanto, nem sempre todos os milhos estouram, resultando no que chamamos de “piruá”, aqueles que infelizmente são descartados.

Essa metáfora do piruá me fez refletir sobre como muitas vezes os líderes, incluindo síndicos, podem dificultar a transição dos seus subordinados para o próximo nível, impedindo que eles se tornem verdadeiros “pipocas” cheios de potencial.

Durante a pandemia, recebi de presente uma pipoqueira elétrica. Embora tenha ficado empolgado com o presente, percebi que a pipoca preparada nela não absorvia bem o sal. No entanto, essa experiência me trouxe uma importante comprovação: antes de demitir um funcionário ou prestador de serviço, vale a pena explorar outras abordagens.

Desde criança, sempre fiquei intrigado com os milhos que não estouravam completamente, ficando no fundo da panela ou da bacia de pipoca. Acreditava que não era possível reaproveitá-los, mesmo comprando milho de qualidade. Anos depois, ao utilizar a pipoqueira elétrica, tive uma surpresa ao dar uma segunda, terceira e até mesmo quarta chance a esses milhos aparentemente “teimosos”. A maioria deles acabou estourando, mostrando que nem tudo está perdido.

Essa lição pode ser aplicada em diversos contextos, inclusive no ambiente empresarial. Assim como na preparação da pipoca, muitas vezes é mais eficiente e inteligente explorar alternativas para incentivar o desenvolvimento dos colaboradores, em vez de simplesmente descartá-los.

Demissões podem gerar custos elevados, incluindo tempo investido em treinamento, adaptação e contratação de novos profissionais. Portanto, é fundamental buscar maneiras de estimular o crescimento dos colaboradores, permitindo que eles se transformem em verdadeiros “pipocas” de sucesso.

Isso vale tanto para líderes como para liderados. Se você está liderando uma equipe, esteja aberto a ouvir, sugerir e oferecer oportunidades para que seus colaboradores possam se desenvolver. E se você é um colaborador, esteja sempre atento às possibilidades de crescimento e inovação, buscando novos caminhos que possam ajudá-lo a se tornar um verdadeiro “pipoca” (não confundir com a conotação utilizada nos esportes, rs).

Assim como o jingle clássico do Guaraná Antarctica nos anos 90, que mencionava o termo “piruá”, essa reflexão nos convida a repensar a forma como encaramos o processo de evolução. Nem sempre é necessário passar pelo “fogo” para alcançar o sucesso. Às vezes, basta explorar novos métodos e abordagens para superar os obstáculos e alcançar o estouro da pipoca.

Compartilho essa mensagem como um convite para que você, assim como eu, busque maneiras de extrair o melhor potencial em si mesmo e nos outros. Sejamos líderes que incentivam e colaboradores que buscam constantemente evoluir. Afinal, juntos podemos transformar até mesmo os “piruás” em estouros de sucesso.

✨🍿 E você, já encontrou formas criativas de incentivar o desenvolvimento dos seus colaboradores (preposto(a)s, gerentes, assistentes, gestore(a)s, zeladore(a)s, porteiro(a)s, entre outros)? Compartilhe suas experiências nos comentários abaixo! 🍿✨

Espero que essa reflexão possa inspirar você e muitos outros a aproveitar todas as oportunidades de crescimento e transformação. Juntos, podemos alcançar resultados incríveis e tornar cada vez mais pessoas “pipocas” de sucesso! 🚀💼💡

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Jonatas Simão – CEO e fundador da Solvit Soluções Condominiais
Bacharel em publicidade propaganda e marketing pelo Mackenzie
Especializado em branding (construção de marketing) pela ESPM
Atua no mercado condominial desde 2015 ajudando síndico(a)s, gestores, adminstradores e empresas do setor a melhorarem seus resultados.

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Síndico de condomínio assume o ônus de conviver com críticas, decide JEC-SP

MICROPOLÍTICA NO PRÉDIO

Quando a crítica não ultrapassa os limites da liberdade de expressão, não se vislumbra ofensa ao direito de personalidade. Assim, a 2ª Vara do Juizado Especial Cível de São Paulo julgou improcedente pedido de danos morais por ofensas a honra.

A ação foi proposta pela síndica de um condomínio contra outra moradora do edifício. A autora alegou que a ré fazia declarações recorrentes contra sua imagem e honra, perante todo o condomínio, além de questionar sua integridade. Requereu a indenização por danos morais.

Na sentença, o juiz Fabio In Suk Chang considerou que as postagens da ré, tidas por ofensivas, apenas refletem opiniões pessoais a respeito de eventos da vida condominial, com poucas colocações diretas sobre a autora.

Dessa forma, para o magistrado, não há que se falar que as impressões a respeito da gestão da autora violam seu direito a personalidade. Segundo ele, mesmo que as opiniões veiculadas sejam negativas e infundadas, não é possível afastar o direito constitucional de liberdade de expressão, de acordo com precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo citados.

Além disso, Chang acolheu o argumento da ré de que aquele que se dispõe a ser síndico deve assumir o ônus de conviver com fiscalização e críticas, pois tal diretiva aplica-se a todos que exercem função de mandatários, seja no âmbito político, seja no de um condomínio. A defesa da ré foi feita pelo advogado Ricardo Amin Abrahão Nacle.

1008234-08.2020.8.26.0016

Fonte: Conjur

Conflitos em condomínios crescem 400% após pandemia: veja dez problemas típicos

A pandemia do novo coronavírus chegou ao Brasil em março do ano passado, impondo o isolamento social. À medida que escolas e ambientes de trabalho, em geral, foram esvaziados, os brasileiros estiveram mais do que nunca dentro de suas casas. Ironicamente, para quem vive em prédios, a convivência com os vizinhos aumentou. Os problemas, portanto, foram intensificados. Na Equilibre Gestão de Conflitos, uma câmara de mediação e arbitragem que atua para famílias, empresas e condomínios, a procura por parte dos edifícios cresceu 400% no período.

— Na pandemia, o nível de estresse e intolerância, principalmente por conta do barulho de vizinhos, está batendo todos os recordes .Contra ânimos exaltados, as ferramentas adequadas são um bom diálogo e técnica. A mediação é a nossa proposta para resolver esses conflitos sem que a pessoa precise brigar na Justiça — afirma a mediadora privada e judicial Ana Esteves Kaiuca, também diretora da Equilibre Gestão de Conflitos.

Professor no Sindicato de Habitação (Secovi Rio) e síndico profissional, Fernando Santos divide em dois momentos o impacto da pandemia nos conflitos condominiais. Nos primeiros meses, ele conta, houve muita discussão sobre o que fazer com as obras já em andamento.

— Primeiramente, houve pânico de não saber como lidar com os vírus e as precauções que eram necessárias. As obras tiveram que parar, de forma geral. Mas ao mesmo tempo em que ninguém queria estranhos circulando nos prédios, havia impasses, pois tinha gente fazendo reforma para se mudar ou trabalhos que não podiam ser interrompidos, como impermeabilização. E ninguém tinha noção do quanto isso ia durar — explica ele, que atuou por diversas vezes na mediação de interesses envolvidos nesses trabalhos: — Passados três a seis meses, os principais problemas já eram os distúrbios relacionados a home office.

Segundo ele, antes da pandemia, a comunidade não estava habituada a lidar com o trabalho dentro de casa:

— As obras são incômodas neste sentido, porque geram barulho. Por isso, em prédios comerciais, as intervenções são feitas no turno da noite. Mas, nos prédios residenciais, não há essa alternativa, já que neste período os moradores dormem.

Além dos conflitos por obras, o EXTRA listou, com a ajuda de especialistas, outros nove problemas que mais apareceram nos livros de registros e em grupos de WhatsApp de moradores (confira a lista abaixo). As situações pediram muito jogo de cintura dos síndicos e dos administradores de imóveis, que lotaram turmas da Equilibre Gestão de Conflitos, segundo a diretora Ana Esteves Kaiuca:

— A gente nem tinha turmas de mediação condominial. Nosso foco era capacitações para profissionais de organizações e empresas. Mas quando os problemas aumentaram, criamos cursos e workshops para este universo, que ficaram cheios. Muitas pessoas também entraram no ramo na pandemia, pois viram oportunidades.

O que fazer diante de um incômodo

Mesmo conflitos que ocorriam antes da pandemia, como sapatos deixados no hall, viraram incômodos maiores nestes tempos. Crianças dentro de casa, parentes doentes e até desemprego e salário reduzido são fatores que mexem com o psicológico dos moradores e dificultam uma simples e boa conversa entre as partes envolvidas. Esta, aliás, deve ser a primeira medida adotada diante de um problema, aponta o síndico Fernando Santos.

— O ideal é que os vizinhos se falem e resolvam entre si as questões. Contem, por exemplo, para um vizinho que estiver fazendo obra, se tiverem uma reunião importante em determinado dia e horário. É difícil impôr uma regra geral nos prédios agora, pois são muitos contextos diferentes. A mediação de conflitos tem sido muito ponto a ponto. E a atuação do síndico está em estimular que as pessoas se falem com um grau de civilidade adequada e um ter compreensão com o outro.

Diante da reincidência dos problemas, síndicos podem emitir circulares para os moradores, a fim de conscientizar o coletivo. Multas e sanções a serem aplicadas dependem das convenções de condomínios e decisões de assembleias.

Ação na Justiça exige que se prove alegação

Na hora da raiva, é comum vir a ideia de levar logo o caso à Justiça para resolver a contenda. No entanto, tal saída nunca é a melhor no primeiro momento, garante a advogada Mariana Freitas de Souza. Os motivos principais para isso são três: processos são demorados, custam muito dinheiro e não quer dizer que a decisão vai ser favorável ao autor da ação. Além disso, há um fator complicador: é necessário provar ao tribunal a alegação de que o vizinho está errado.

— Se o problema é o som de uma festa, por exemplo, a pessoa vai precisar comprovar que o barulho é mais alto do que o permitido. Isso exige perícia técnica enquanto o ruído é produzido. Ou seja, é impossível, porque até a ação ser ajuizada, e o perito ser chamado, a festa acabou — exemplifica: — E esses são os casos que mais vão parar na Justiça.

A opção mais indicada para pôr fim do conflito é a mediação, cujo resultado é um acordo entre as partes. Com a ajuda do mediador, dá para chegar a uma solução consensual em horas ou poucos dias.

— Os vizinhos podem procurar um mediador que trabalhe por conta própria ou seja vinculado a uma câmara de mediação — orienta Mariana, especialista no assunto.

 

Fonte: Extra

Venda de imóveis cresce 80% no último trimestre

Na Loft, entre janeiro e dezembro de 2020, o volume de vendas de apartamentos cresceu mais de 70 vezes

A pandemia trouxe a necessidade de mudar de lar, o que contribuiu para a reação do mercado imobiliário mesmo em um ano tão complicado. Na startup Loft, por exemplo, entre janeiro e dezembro deste ano, o volume de vendas de apartamentos cresceu mais de 70 vezes na capital fluminense. Só no último trimestre, o aumento foi de quase 80%.

João Vianna, vice-presidente de Relações com o Mercado da Loft conta que, até praticamente seis meses atrás, o desempenho de vendas ainda era pequeno no Rio e que a empresa estava começando a estruturar as áreas. “Hoje, as transações mensais já representam cerca de 10% do que é verificado na Zona Sul do Rio e as vendas já representam 25% do volume da Loft”, afirma Vianna.

Segundo o executivo, o foco da operação é a Zona Sul. A startup iniciou o ano atuando em dois bairros e hoje está em 14, praticamente toda a região. Ele complementa ainda que, na hora de comprar um imóvel, os interessados levam em conta uma vizinhança tranquila e silenciosa, um local com garantia de segurança 24 horas e boas opções de mobilidade. Além disso, a quantidade de quartos é o ponto mais importante atualmente. Estes foram os principais itens apontados pela pesquisa recente feita pela empresa.

Fonte: O Dia

Covas congela aumento do IPTU de São Paulo em 2021

Os boletos de IPTU que chegarão aos imóveis paulistanos no ano que vem deverão vir com o mesmo valor do carnê deste ano

Depois de um pedido da Secretaria Municipal da Fazenda, o relatório final do projeto de lei do Orçamento da cidade de São Paulo para 2021 suspendeu o reajuste do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no município para o ano que vem. Havia previsão de que o imposto fosse corrigido pela inflação, aumento agora descartado. Desta forma, os boletos de IPTU que chegarão aos imóveis paulistanos no ano que vem deverão vir com o mesmo valor do carnê deste ano.

Segundo o relator do projeto, vereador Atílio Francisco (Republicanos), o congelamento não afetará as receitas previstas para o ano que vem – o relatório final do PL aumentou o orçamento total em relação à proposta apresentada pelo governo em setembro, de R$ 67,5 bilhões para R$ 67,9 bilhões.

Esse aumento se deu por duas razões. A primeira delas é que a previsão de inadimplência do IPTU para o ano que vem foi reduzida pela gestão Bruno Covas (PSDB), que fez a projeção com base na diminuição no total de pagamentos atrasados no segundo semestre deste ano. Em segundo lugar, a aprovação da reforma administrativa aprovada em outubro pelo governo do Estado terá impacto positivo, na avaliação da Prefeitura, nos repasses vindos do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).

O relatório final trouxe ainda a previsão de liberação de R$ 4 milhões em emendas para cada um dos 55 vereadores. Foram incluídas 6.394 emendas parlamentares. O texto foi debatido na manhã desta terça-feira, e deve ser votado, sem novas mudanças, nesta quarta, 23.

O IPTU foi um dos temas mais discutidos na eleição deste ano. Candidatos como Joice Hasselmann (PSL) prometiam redução linear do imposto, enquanto concorrentes como Guilherme Boulos (PSOL) prometeram aumentar as faixas de isenção para parte dos moradores e aumentar o tributo para “mansões”. Covas, na campanha, disse que os rivais estavam “vendendo sonhos”.

Fonte: EXAME

Apartamento invadido

Assaltantes se identificaram como sobrinhos da vítima

Câmera flagra dupla arrombando e invadindo apartamento em Salvador; joias e dinheiro foram levados

Caso aconteceu em um condomínio de luxo na Avenida Princesa Isabel. Um dos suspeitos chega a cobrir a câmera de segurança com um boné

Câmera de segurança de um condomínio na Avenida Princesa Isabel, no bairro da Barra, em Salvador, flagraram dois jovens arrombando e invadindo um apartamento. Joias, dinheiro e pertences foram furtados pela dupla. 

O caso foi registrado na 14ª delegacia. Na portaria do condomínio, um dos suspeitos teria se identificado como sobrinho da vítima, para ter acesso ao prédio. As imagens gravadas mostram o momento em que um deles arromba a porta do apartamento.

Também é possível ver que o outro jovem chega a cobrir a câmera de segurança com um boné. O crime aconteceu na sexta-feira (18), mas as imagens só foram divulgadas no domingo (20).

O local passará por perícia e as imagens do condomínio serão analisadas. Até esta segunda-feira (21), nenhum dos dois suspeitos tinham sido presos.

Fonte: https://g1.globo.com

Decoração de Natal em prédios precisa de planejamento e segurança

Pandemia alterou alguns eventos e circulação de pessoas dentro dos condomínios

Árvore de Natal, pisca-pisca, presépios, guirlandas e boneco do Papai Noel. Em dezembro, as decorações natalinas começam a se espalhar pelos lares de quem comemora a data. Quando o condomínio também entra no clima, é importante que tudo seja planejado e instalado de forma segura.

O síndico profissional Claudio Gonçalves, da ​Empraps, administra três prédios. Em um deles, na Mooca (zona leste de SP), as decorações começam a ser instaladas no início de novembro para que tudo esteja pronto por volta de 20 de dezembro. “A ideia é colocar em um ponto que fique visualmente bonito e não incomode as pessoas”, diz.

Gonçalves conta que a pandemia afetou diretamente os planos dos moradores. Em anos anteriores, havia um dia com carrinhos de pipoca e algodão doce, além da visita do Papai Noel, que entregava presentes para as crianças do condomínio. Em 2020, o evento foi cancelado para não ter aglomerações. Apesar da mudança, o síndico explica que manter a decoração faz com que as pessoas sintam o espírito natalino. “2020 foi muito difícil. O Natal pode ser um pedido de renovação para que 2021 seja melhor”, afirma.

Neste período, o advogado Jaques Bushatsky ressalta a importância de respeitar todas as religiões e conviver com a diversidade.

Em relação às decorações, ele chama atenção para o planejamento. “É interessante que essas previsões sejam feitas bem antes para organizar financeiramente e apurar os desejos dos condôminos que querem ou não esse tipo de decoração”, comenta.

Priscila Lima, assistente do departamento técnico e suprimentos do Grupo Graiche, completa que são os condomínios que definem o tipo de decoração. Ela explica que as mais elaboradas costumam ser instaladas por empresas especializadas. A entrada dos prestadores de serviço devem seguir os protocolos de prevenção da Covid-19.

Em geral, a festa já aparece no orçamento anual. Caso não tenha sido prevista, é importante convocar uma assembleia para definir o gasto e, se necessário, fazer um rateio. O advogado Alexandre Callé lembra que a crise econômica pode ter impactado a arrecadação dos condomínios, que podem optar por decorações mais modestas ou não enfeitar.

Além do visual, alguns prédios fazem ações práticas como a caixinha de Natal para os funcionários. Callé recomenda que iniciativas do tipo sejam opcionais e não identifiquem quem está contribuindo. “A colaboração tem que ser espontânea”, diz.

Segundo os especialistas, nenhuma decoração pode atrapalhar os moradores, bloquear saídas de emergências e nem danificar as plantas do condomínio. Além disso, é importante escolher produtos certificados. Em caso de dúvidas, pergunte para a administração predial. Caso a pessoa exagere, o síndico pode aplicar advertências e solicitar correções.

NOS PRÉDIOS | Decorações natalinas

Organização
  • É preciso definir o projeto, a decoração utilizada e quanto gastar
  • É importante conhecer as regras do condomínio e as opiniões dos moradores
  • Tudo isso é feito meses antes
  • Respeite a diversidade religiosa
  • Prédios não são obrigados e nem impedidos de decorar, vai por cada um

Antecipe-se

  • Em geral, as administradoras podem indicar o contato com empresas para contratar serviços ou adquirir materiais
  • Também há prédios que resolvem estes pontos por conta própria
  • Este contato é feito antecipadamente, em meses como setembro e outubro
  • O objetivo é evitar que o produto ou o serviço esteja esgotado no fim do ano

As decorações

  • Há os que não decoram
  • Os que preferem itens mais simples, com luzes
  • Os que colocam objetos como árvores de natal e presépios nas áreas comuns
  • E aqueles que investem em decorações mais elaboradas com cenários e até iluminação na fachada
  • Não posicione objetos em locais que atrapalhe a passagem ou bloqueie saídas de emergência
  • A decoração não pode degradar a flora local, como danificar ou cortar árvores

Segurança importa

  • Seja nas áreas comuns ou nas unidades, confira se o produto está em bom estado
  • Certifique se a tensão das lâmpadas é compatível com o condomínio
  • Utilize itens de boa procedência e certificado pelos institutos de qualidade
  • Algumas instalações exigem profissionais capacitados para não haver acidentes como curtos circuitos e incêndios, por exemplo

Fique atento

  • Em pandemia, se os moradores quiserem decorar as áreas comuns, é importante limitar o número para que não haja aglomerações
  • Em outros casos, funcionários com técnica adequada fazem as instalações
  • Decorações mais elaboradas costumam exigir a contratação de empresas e profissionais especializados
  • Os prestadores de serviço devem seguir os protocolos sanitários, como uso de máscara
  • Antes de contratar a empresa, condomínio pode questioná-la sobre pontos como prevenção, testes e sintomas da Covid-19 nos funcionários

Os custos

  • Prédio deve ficar atento ao orçamento disponível
  • Geralmente, os condomínios já preveem as despesas do evento na elaboração do orçamento anual
  • Caso não tenha previsto e seja necessário fazer rateio, vale votar o tema em assembleia
  • Quem teve impactos negativos neste ano pode rever o orçamento, evitar novas compras ou apostar em itens mais simples

Caixinha de Natal

  • Outras ações comuns nesta época, como a caixinha para os funcionários deve ser opcional
  • É recomendado não identificar os moradores que estão contribuindo
  • Cada um é livre para participar e doar o dinheiro que quiser
  • Na prática, o valor arrecadado é dividido entre os funcionários

Decorações individuais

  • Tenha bom senso
  • Conheça as regras do seu prédios
  • Se tiver dúvidas, fale com o síndico
  • Se permitidas, são momentâneas e ficam apenas na época das festas
  • As decorações são feitas da janela/sacada para dentro
  • Uma luz exageradamente forte ou objeto que interfira na unidade vizinha pode incomodar
  • Caso haja conflito, procure resolver conversando
  • Se o condomínio tiver alguma restrição e o morador ultrapassá-la, pode haver pedido de adequação e até advertências
Fonte: Folha de S. Paulo

Síndico profissional

Síndico profissional – Pandemia faz crescer demanda. Veja por quê

Não é possível mensurar em números, mas a pandemia fez crescer a demanda pela contratação de síndicos profissionais nos condomínios residenciais, é o que afirmam especialistas no assunto ouvidos por A TARDE.

No centro da causa, sete meses de confinamento, vizinhos com ânimos acirrados, muitos conflitos para gerenciar e morador que fazia as vezes de administrador pedindo para deixar o cargo.

Síndica profissional especialista em implantação de condomínio e gestão de contratos, Linda Carvalho conta que (entre os moradores) “ninguém quer mais ser síndico” e que, só em outubro, já conta com três solicitações de orçamento para prestação dos serviços. “Antigamente, síndico era aquele condômino aposentado, que podia colaborar. Hoje, exige conhecimento, trabalho, tempo e dedicação”.

Há cerca de um mês, Linda fechou contrato para administrar mais um condomínio, o quarto de sua carteira. Segundo ela, ainda faltava um ano para a gestão do síndico-condômino terminar, “mas, por conta de suas obrigações pessoais, trabalho, profissão, ele não estava mais conseguindo conciliar as atividades. Foi aí que decidiram pela contratação de um profissional. E essa procura tem sido grande”, diz.

“A dificuldade em se eleger um síndico morador está cada vez maior, porque para uma pessoa que não vive profissionalmente desse trabalho, que tem suas obrigações pessoais, falta tempo para ele dedicar ao condomínio a atenção que exige. Já o síndico profissional, como o nome diz, vai exercer a função de forma muito mais assertiva. Hoje, quando esse tipo de discussão chega à assembleia, ela é logo aprovada”.

Depois de trabalhar dez anos como síndica de um residencial, a administradora Fátima Nascimento resolveu, em 2018, abrir a própria empresa de gestão condominial.

Atualmente com quatro clientes – três residenciais e um empresarial – e dois colaboradores, Fátima destaca que “hoje condomínio deixou de ser condomínio e se tornou empresa”, exigindo do síndico “habilidades específicas”.

Segundo Fátima, na pandemia foi “comum ver gente assumindo a função de síndico e desistindo logo em seguida, principalmente pela questão da gestão de conflito”. “Porque agora na pandemia foi o que mais houve. Nesse período, por exemplo, recebi ligação das 6h30 da manhã até a meia-noite, diariamente, de condômino fazendo queixa, pedindo solução para a reclamação”.

“Do latido do cachorro do vizinho à obra de reforma fora do horário estipulado, passando pelo volume das lives que, muitas vezes, iam até mais tarde. Teve morador discutindo com funcionário, funcionário pedindo desligamento. Ou porque não houve coleta de lixo no horário acertado, ou porque tocaram na campainha muito forte. Motivos pequenos, mas que ganharam outra dimensão na pandemia”.

“E morador nenhum quer ter de administrar o seu próprio estresse, porque estamos todos vivendo o mesmo momento, e ainda ter de apaziguar os ânimos dos vizinhos, lidar com tudo isso. Pelo contrário”.

Fátima lembra ainda que, por conta da própria crise, outro “movimento” que aconteceu nos últimos meses foi de condomínio “trocando de empresa de gestão condominial grande por pequena”.

Seja buscando um “atendimento mais personalizado”, ou mesmo de forma a rever custos, conta Fátima, que conseguiu um novo contrato no início da pandemia, mas fez “várias consultorias nesse período”.

Para o presidente do Sindicato da Habitação na Bahia (Secovi), Kelsor Fernandes, de uma forma geral, a pandemia mexeu com o setor no sentido de que os condomínios precisaram se adaptar muito rapidamente às transformações, agravando alguns “problemas de convívio”, e minando a resistência de alguns. Mas fala que o morador-síndico “com pouco mais habilidade também conseguiu tocar o barco”.

‘Discutido e planejado’

Ainda de acordo com Fernandes, é preciso lembrar, contudo, que mudança de empresa de administração condominial “grande por pequena”; contratação do chamado serviço de portaria remota, entre outros dispositivos no intuito de reduzir as despesas de um residencial, tudo isso precisa ser amplamente discutido e planejado, “pois nem sempre representa economia de custo, quando não um gasto maior lá na frente”.

“As mudanças precisam ser bem pensadas, é preciso reunir o máximo de informação de determinado serviço, sob o risco de desvalorização do imóvel. Quando alguém chega para comprar um apartamento, ele vai olhar o imóvel, suas instalações, mas também a infraestrutura do lugar, a segurança, etc.”.

Responsável pela gestão de “mais de 200 condomínios, 60% deles residenciais, o sócio-diretor na Brandão & Sá, empresa de consultoria contábil e administração condominial, André Pimentel Sá afirma que foi “notória a procura por síndico profissional” agora na pandemia, até mesmo o serviço de auditoria do trabalho desenvolvido por eles.

“Dá muito mais tranquilidade para os moradores (contar com trabalho de um síndico especialista), diminui o estresse. Ao passo que aumenta a necessidade de acompanhar mais de perto o trabalho realizado pelos profissionais”, afirma.

Fonte: http://atarde.uol.com.br

 

Decreto restringe regras prevendo as festas de final de ano

COVID no Ceará

Festas de fim de ano no Ceará: decreto cria regras para shoppings, comércio e celebrações em casa

Festas e eventos sociais estarão proibidos no Natal e réveillon, conforme decreto assinado pelo governador Camilo Santana para conter o avanço de novos casos da Covid-19

Decreto nº 33.846 do Governo do Estado do Ceará publicado na sexta-feira (12) determina regras para o funcionamento do comércio e atividades durante o período de fim de ano. Entre 15 de dezembro e 4 de janeiro de 2021, as festas e eventos sociais no estado estarão proibidos. Em residências e áreas comuns de condomínios, o limite de pessoas reunidas é de 15, conforme o decreto.

“O objetivo é frear a maior propagação do vírus, até que tenhamos a vacina, cuja aquisição estamos empreendendo todos os esforços para conseguir o mais rápido possível”, justificou o governador do Ceará, Camilo Santana.

Comércios, barracas de praia, hotéis e shoppings terão regras para o funcionamento no período. Confira o que muda nos condomínios:

  • Eventos em áreas de uso comum (casas e condomínios): Celebrações domiciliares, em casa ou áreas comuns de condomínio, devem ter limite de 15 pessoas, incluindo proprietários e organizadores.
  • Assembleias: autorização para serem realizadas por meio virtual
  • Aluguel de temporada: permitido, desde que consideradas as medidas de prevenção

Fonte: G1