Autor: solvitsc

Cinco leis aplicáveis aos condomínios e que todo síndico precisa conhecer

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O “boom” imobiliário impactou fortemente a economia do país, transformando o mercado condominial. O crescimento do número de construções e programas de moradia ampliou a complexidade da gestão, pois aumentou situações envolvendo moradores de condomínios.

Atualmente, o Direito Condominial vai além de cobrar inadimplentes, pois busca regular interesses individuais, em áreas privativas; e interesses coletivos, em áreas comuns.

Tratando-se de condomínio, o síndico é responsável pela maioria das ocorrências que envolvem a vida condominial, sendo sua responsabilidade tomar as devidas providências.

Diante do cenário atual, a função do síndico está cada vez mais complexa, pois suas responsabilidades foram ampliadas, não bastando apenas zelar pela observância das normas e da legislação condominial. Assim, conhecer as leis aplicáveis aos condomínios se tornou de extrema importância, a fim de facilitar a vida daqueles que optam por trabalhar com gestão condominial. 

A principal legislação aplicável aos condomínios é o Código Civil – CC, seguido da Convenção Condominial e do Regimento Interno. Sempre lembrando a necessidade de respeitar a Constituição Federal/88, legislações estaduais e municipais.

No dia a dia condominial existem infinitas fontes que geram conflitos, por isso é essencial o síndico entender a legislação ou ter uma assessoria de sua confiança como apoio. Não é fácil o convívio de diversas pessoas num mesmo local. No entanto, é dever do síndico tornar a coabitação mais agradável e pacífica possível.

O desconhecimento das normas, bem como as interpretações distorcidas são os principais motivos dos conflitos, reclamações e insatisfação dos condôminos e demais moradores.

Assim, vejamos cinco importantes leis aplicáveis aos condomínios:

– Código Civil (Lei 10.406/02): o Código Civil utiliza a expressão “condomínio” para tratar dos condomínios verticais/edilícios, que são os prédios, onde há partes comuns e partes privadas (artigos 1.331 a 1.358), bem como para tratar dos condomínios horizontais/comuns, que são os chamados “condomínios residenciais” (artigos 1.314 a 1.330), onde todos detêm a propriedade sem individualizações, ou seja, há multiproprietários.

– Bem de Família (Lei 8.009/90): esta lei dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, isto é, traz que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.

– Lei das Locações/Inquilinato (Lei 8.245/91): dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. É uma lei essencial para o síndico, já que a maior parte dos problemas em condomínio que envolve locatários acontece por falta de informação ou equívocos no entendimento das responsabilidades.

– Código Defesa do Consumidor (Lei 8078/90): é conhecida pela maioria dos brasileiros e dispõe sobre a proteção do consumidor. Embora não seja aplicável entre condomínio e condôminos, há situações que têm seu amparo como, por exemplo, a relação jurídica entre as administradoras (contratadas pelo condomínio) e condôminos (proprietários de unidades autônomas), já que são considerados vulneráveis.

– Código de Trânsito (Lei 9503/97): é fundamental síndicos e condôminos saberem que a área destinada à circulação de veículos nos condomínios se sujeita não só a convenção e ao regulamento interno, mas também ao Código de Trânsito Brasileiro – CTB, conforme o caso. Importante: com a instituição da Lei de Inclusão da Pessoa com Deficiência, o CTB alterou o conceito de vias urbanas.

Embora hoje em dia a informação seja de fácil acesso, é imprescindível o síndico contar com a ajuda de um advogado especializado antes de tomar decisões ou aplicar punição. Isso porque, caso haja equívoco na aplicação de uma penalidade, tal situação poderá gerar um processo judicial e até mesmo condenação. Por isso, quando você resolve exercer a função de síndico, é vital buscar aprimoramento em busca do bem-estar coletivo.

É fundamental esclarecer aos condôminos que o cumprimento das normas legais e condominiais é em prol da coletividade. Logo, é preciso difundir informações em busca de conscientizar os condôminos a fim de uma convivência democrática e harmônica nos condomínios.

Fonte: Viva o Condomínio

ESTUDO: Obras no condomínio em meio à crise do coronavírus

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Diversas medidas de combate ao avanço do coronavírus foram adotadas para restringir a circulação de pessoas, como a recomendação de reclusão em ambiente domiciliar.

O objetivo é evitar contato social a fim de conter a pandemia em seu momento mais crítico. Todas essas medidas provocam o aumento do número de pessoas em suas casas, o que sem dúvida traz consequências nas relações entre os moradores nos condomínios em edificações.

No entanto, se o confinamento é usado como forma de conter o avanço do vírus, a medida traz um impacto social e psicológico negativo. A reclusão interrompe a rotina diária das pessoas, com redução da atividade física e do bem-estar, causando irritação e alteração de humor. Se a reclusão for prolongada, acarretará problemas como estresse pós-traumático, angústia e insônia. O confinamento gera um sentimento de incerteza, de tédio e de solidão, que é agravado na proporção de sua duração, ensejando repercussões negativas na saúde mental.

Neste texto discutiremos a realização de obras envolvendo os condomínios, que podem ser de três tipos: as realizadas dentro das unidades privativas de cada condômino; aquelas executadas em áreas de propriedade comuns; ou mesmo as obras feitas em prédios vizinhos, mas que podem direta ou indiretamente afetar o condomínio.

Todas as obras realizadas em condomínios edilícios devem obedecer às recomendações da ABNT, que solicita a apreciação de projeto técnico a profissional de engenharia ou arquitetura. Ainda nos condomínios, quer a obra seja realizada dentro das partes privativas ou nas partes comuns, devem ser respeitados o regulamento interno e a convenção. Em adição às questões acima, o Código Civil ainda traz deveres gerais para o condômino quanto à realização de obras, quer dentro do condomínio ou em prédios vizinhos, que devem obedecer aos três “s”. O síndico também deve zelar pelas partes comuns e obter quóruns para a realização de obras de interesse do condomínio. Também não devemos desconsiderar os direitos de vizinhança, que se aplicam não apenas entre os prédios vizinhos, sendo válidos de forma complementar ao regramento interno dos condomínios. Veremos cada um desses itens a seguir.

NBR 16.280/2015

A Norma de Reformas da ABNT estabelece as etapas de obras de reformas e os requisitos para as obras em uma unidade privativa ou no próprio condomínio em edificações. O Conselho de Arquitetura e Urbanismo nos recomenda que toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo da garantia. Após este prazo, exige laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. A norma afasta definitivamente o chamado “faz-tudo”, protege os condôminos dos não-habilitados legalmente ao exercício profissional e privilegia a boa técnica.

O síndico tem, por força de sua função, com base no art. 1.348 do C.C., a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio. Nesta linha de raciocínio, mesmo que o síndico não esteja obrigado legalmente a cumprir as determinações da norma 16.280/2014, será responsabilizado posteriormente em caso de algum evento grave, se não tiver adotado a cautela necessária para evitá-lo.

O síndico pode entender, baseado no projeto do engenheiro ou arquiteto, que a obra colocará em risco a edificação. Neste caso deverá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino. A ABNT não é lei, portanto seu cumprimento não é obrigatório, mas tem sido reconhecida e prestigiada pelos Tribunais.

A norma apresenta diversos procedimentos a serem adotados, antes, durante e após o término da obra, sejam por parte do condômino, como do condomínio, garantindo maior segurança a todos os envolvidos, visto que dentre suas exigências deverá existir um acompanhamento profissional, com responsabilidade pelo serviço, evitando assim demolições, abertura de vãos, remoção de banheiros, dentre outros que podem afetar totalmente o condomínio.

Realização de obras em unidade privativa

A propriedade é um direito e uma garantia consagrada na Constituição da República (CRFB art. º 5, inc. XXII e XXIII). A propriedade deve ser exercida segundo a sua função social, voltada mais aos interesses gerais da coletividade do que aos interesses particulares. O direito de propriedade confere ao seu titular diversos poderes, como os direitos de uso e fruição (art. 1.228 do C.C.).

Importante ressaltar que o uso e gozo do imóvel pelo proprietário está sujeito a diversas regras e restrições. O exercício deste direito deve se dar em consonância com as finalidades econômicas e sociais (art. 1.228, § 1º), sendo ilícito o uso anormal da propriedade, caracterizado quando há o manifesto excesso dos limites impostos pelos bons costumes e regras de sociedade.

O condômino pode usar, fruir e livremente dispor de sua propriedade exclusiva dentro do condomínio especial em edificações (C.C. art. 1.335 inc. I), bem como usar das partes comuns, conforme a sua destinação, respeitando o direito dos demais compossuidores (C.C. artigo 1.335 inc. II).

Por certo que esta utilização não é ilimitada, nem irresponsável. O condômino tem diversos deveres, como os previstos no art. 1.336 do Código Civil. Deve dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, nem pode as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (inc. IV). A realização de obras não pode comprometer a segurança da edificação (inc. II), nem pode alterar a forma e a cor da fachada do prédio, ou suas esquadrias externas (inc. III).

Realização de obras em prédios vizinhos

Os direitos de vizinhança existem para harmonizar o uso da propriedade entre prédios vizinhos, estabelecendo determinadas restrições, em prol da salutar coexistência social pacífica. Servem para evitar o exercício do direito de propriedade de maneira absoluta e ilimitada, conformando em face da coletividade.

O proprietário ou o possuidor de um prédio pode usar fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização anormal da propriedade vizinha, segundo a redação do artigo 1.277. O parágrafo único do artigo proíbe as interferências entre os prédios, mas leva em consideração diversos critérios, como os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Consideramos que o limite ordinário de tolerância se encontra deveras abalado em uma situação como a atual, em que há reclusão, pânico, aumento de estresse e medo. Por certo o momento é de convivência especial em condomínios, que requer maior cautela nas ações individuais que possam gerar repercussões coletivas.

Realização de obras em áreas comuns

A realização de obras pelo condomínio em áreas comuns também deve respeitar os pressupostos de segurança, saúde e sossego dos demais condôminos. O síndico deve obedecer aos quóruns previstos em lei para a realização das obras nas partes comuns. As obras são de natureza voluptuária, útil e necessária.

Por voluptuárias temos como exemplo as reformas de embelezamento das fachadas e as reformas internas das cabines de elevadores. São úteis as obras que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como a instalação de sistema de segurança, colocação de grades no condomínio e ampliação da sala de ginástica. As obras necessárias são as que objetivam conservar ou impedir sua deterioração, como a impermeabilização de um local com vazamento, reparos elétricos ou manutenção da fachada. Dispõe o artigo 1.341 do Código Civil que a realização de obras no condomínio depende: “I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos”. As obras ou reparações necessárias independem de deliberação da assembleia (§1ª).

Temos de analisar mais detidamente a questão. As obras voluptuárias ou úteis, como desafiam os quóruns dos condôminos em assembleias, não devem ser realizadas no atual contexto restritivo. A uma, por não serem tão relevantes para o condomínio que não possam esperar momento oportuno. A duas, por requisitarem decisão assemblear, que na prática da maioria dos condomínios do país só poderia ser realizada presencialmente, o que causaria uma exposição desnecessária dos condôminos em um momento de restrição de contato social.

As obras necessárias, que pela sua própria natureza de evitar que a propriedade se deteriore, devem ser realizadas; contudo, apenas se forem imprescindíveis e inadiáveis, e mesmo assim com algumas cautelas.

Nos casos de obras de manutenção predial em andamento, se os condomínios determinarem a suspensão das obras, adverte-se desde já que as empreiteiras poderão exigir a renegociação dos valores dos contratos por conta da suspensão, notoriamente em razão do aluguel de equipamentos e pelos salários do pessoal paralisado. Até o presente momento, os serviços de manutenção foram considerados pelo Estado do Rio de Janeiro como atividade essencial, argumento que assiste às empreiteiras que não desejam paralisar as obras no atual contexto.

As obras de natureza voluptuária ou útil que já estiverem em andamento deverão ser avaliadas casuisticamente. Importante ponderar o risco de contágio por conta da circulação de pessoas no condomínio, eventual solução de redução do quantitativo operando na obra, bem como os riscos de contágio dos operários na obra, que poderão talvez prejudicar o condomínio em sede de responsabilização trabalhista subsidiária.

Deve-se verificar, com os profissionais de engenharia e arquitetura responsáveis pela execução da obra, os eventuais riscos de prejuízos às obras em execução, diante do atraso no cronograma de trabalho e agenda de pagamento a fornecedores e à mão-de-obra. Não havendo problemas mais graves com o adiamento, esta medida se impõe para preservar não apenas a saúde dos empregados na obra, mas principalmente o sossego dos condôminos neste momento de sensibilidade exacerbada e nervos aflorados.

Conclusão

Em razão do momento de reclusão domiciliar das famílias, o síndico deve adotar as cautelas necessárias para mitigar a circulação de pessoas no condomínio, reduzir os horários de trabalho e adotar medidas que atenuem o barulho. O síndico precisará informar à coletividade dos condôminos sobre a premência para realizar a obra, pedindo a colaboração de todos, de modo a evitar o agravamento do estresse das famílias neste período.

De maneira geral, não há impedimento para a realização de obras nas unidades privativas, nas partes comuns ou nos prédios vizinhos, uma vez que estejam presentes alguns pressupostos já expostos acima. No caso dos condomínios em edificações, as obras realizadas nas partes comuns e dentro das unidades deverão obedecer ao preconizado pela NBR 16.280, devendo o síndico verificar se existem os documentos de responsabilidade técnica de engenheiros ou arquitetos. As obras realizadas devem ser executadas sem prejudicar os demais condôminos nos três “s”: segurança, vedando atos que possam comprometer a solidez da edificação e estabilidade material do prédio; sossego, que é o direito à razoável tranquilidade do indivíduo; e salubridade, que é preservar a saúde física e mental das pessoas. As obras e reformas também devem obedecer ao regramento interno de cada condomínio e aos direitos de vizinhança.

O condômino que realizar a obra estará sujeito, contudo, a obedecer às normas de boa vizinhança, não podendo usar de forma nociva a sua propriedade (CC, art. 1.336, inc. IV), sendo vedado seu uso anormal (art. 1.277). A utilização deve obedecer aos limites ordinários de tolerância dos vizinhos (§único do art. 1.277), que no atual momento encontram-se em patamares deveras reduzidos, por conta dos níveis de estresse, desalento e pessimismo ocasionados pela situação de pandemia do coronavírus e das medidas de restrição.

Fonte: Jornal do Brasil

Violência doméstica no codomínio em tempos de COVID-19

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As medidas de isolamento social significam, para muitos, proteção e segurança. Já para outros, tais medidas são verdadeiros sinônimos de hostilidade e desespero.

Hoje, milhares de mulheres se protegem da pandemia dentro de suas casas, tendo que enfrentar, infelizmente, inimigos ainda mais ameaçadores que a COVID-19: seus companheiros.

As estatísticas sempre foram fortes: em 2019, a cada 2 minutos um caso de violência doméstica era registrado no Brasil; hoje, os números têm refletido um cenário ainda mais preocupante: só no estado do Rio de Janeiro foi verificado um aumento de 50% dos casos de violência doméstica em decorrência do confinamento das pessoas dentro de suas casas.

Esses dados alarmantes, demonstrados pelo Instituto Maria da Penha através do portal “Relógios da Violência”, traz à tona uma situação extremamente delicada que já fora vivenciada pelo menos uma vez em praticamente todos os condomínios: a violência doméstica. Alguns casos ganham a mídia, entretanto muitos são silenciados pela própria vítima e seus vizinhos.

Geralmente, não é preciso se esforçar para se lembrar de alguma briga ocorrida no apartamento ao lado, e certamentegrande parte dos condôminos reagem conforme o ditado popular “Em briga de marido e mulher, ninguém mete a colher”.

Todavia, o que fazer quando a situação sai do controle e você identifica a existência de uma agressão física? Como podemos atuar para diminuir esses dados tão alarmantes?

Vale informar que a violência doméstica é aquela ocorrida entre os membros de uma mesma família, ou que partilham o mesmo espaço de habitação, podendo ocorrer entre adultos, crianças e idosos independentemente do sexo.

Todavia, a famosa Lei nº 11.340/06, popularmente conhecida como Lei Maria da Penha, foi criada com o intuito de proteger as pessoas que mais sofrem com a violência doméstica no Brasil: as mulheres.

A lei, considerada pela ONU como uma das três melhores legislações do mundo no enfrentamento à violência contra as mulheres, contempla casos de agressão física, violência psicológica, difamação, calúnia e até mesmo destruição e objetos, de modo que conta-se com o apoio de vítimas e testemunhas para redução de tais índices.

Dessa maneira, é fundamental que o condomínio como um todo intervenha em situações de verificada violência doméstica fora de controle, principalmente em um momento de isolamento social, a fim de se evitar um desfecho mais grave e até mesmo uma eventual responsabilização por omissão de socorro, conforme previsão do artigo 135 do Código Penal.

Para tanto, síndico, condôminos e funcionários do condomínio deverão denunciar formalmente casos de violência doméstica para a delegacia especializada em Atendimento à Mulher, sem que haja a prévia necessidade de uma regra prevista na convenção ou discussão em assembleia.

É do saber de todos que muitas vezes essas brigas acabam também por sair das “quatro paredes”, gerando desconfortos para toda a massa condominial em diversos aspectos, cabendo ao síndico, sem prejuízo do quanto já destacado acima, praticar atos à defesa dos interesses comuns, tal como previsto no art. 1348, inciso II do Código Civil.

Todavia, a fim de evitar que a situação chegue a esse ponto, o ideal é que a prevenção seja trabalhada com afinco, de modo que a administração do condomínio poderá veicular cartilhas informativas sobre o aumento da violência doméstica durante o período de isolamento social, ou até mesmo informar aos condôminos que casos de violência verificada serão devidamente denunciados.

Já a vítima, por sua vez, poderá valer-se das medidas protetivas previstas na Lei Maria da Penha, solicitando até mesmo o impedimento de acesso do agressor ao condomínio com as determinações da autoridade policial e/ou judiciária, cabendo ao síndico orientar os funcionários da portaria para proibirem a entrada do agressor.

De toda maneira, é importante ressaltar que toda e qualquer situação deverá ser tratada com o devido sigilo, respeito e bom senso, com o intuito de evitar eventuais constrangimentos e até mesmo o agravamento da agressão.

Nessa toada, cabe ao síndico e aos condôminos terem essa sensibilidade no tratamento desse tipo de questão, atentando-se para os casos que se tratam de simples divergência entre casais ou de uma real agressão física.

FONTE: Síndiconet

Coronavírus: como cuidar dos funcionários do condomínio?

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A pandemia provocada pelo COVID-19 gera consequências diretas nas rotinas dos condomínios, principalmente no tocante às atividades executadas pelos funcionários do condomínio.

Muitos empregados já encontram dificuldades para comparecerem ao trabalho ou fazem parte dos grupos de riscos que são mais vulneráveis ao contágio da doença.

O que diz a lei?

A Lei 13.979/2020 determina o isolamento e quarentena apenas das pessoas doentes, contaminadas ou suspeitas de contaminação, de maneira a evitar a possível contaminação ou a propagação do coronavírus.

O isolamento, assim entendido como a separação de pessoas doentes ou contaminadas dos demais, pode ser determinado pelo Ministério da Saúde, pelos gestores locais de saúde, por prescrição médica ou por recomendação do agente de vigilância epidemiológica.

Já a quarentena, que é a restrição de atividades ou separação de pessoas suspeitas de contaminação das pessoas que não estejam doentes, será determinada mediante ato administrativo formal e devidamente motivado.

Deverá ser editada por Secretário de Saúde do Estado, do Município, do Distrito Federal ou Ministro de Estado da Saúde ou superiores em cada nível de gestão, publicada no Diário Oficial e amplamente divulgada pelos meios de comunicação.

O período de ausência do funcionário em virtude do cumprimento do isolamento ou quarentena será considerado como falta justificada, sem desconto salarial.

De toda forma, sugerimos desde já seguir as orientações das autoridades competentes e manter o afastamento social em nossa cidade, a fim de evitar a propagação do COVID-19.

Assim, caso o condomínio possua condições de liberar seus empregados para permanecerem nas residências, principalmente aqueles participantes dos grupos de riscos, sem o desconto salarial, essa medida é extremamente válida, ainda que não se trate de isolamento ou quarentena na forma determinada pela lei.

Como cuidar dos funcionários do condomínio

Caso os funcionários do condomínio apresentem sintomas da doença, sugerimos liberá-los imediatamente até a recuperação total e de acordo com as orientações médicas.

Ressaltamos que a maioria dos empregados utilizam transporte coletivo, o que contribui para a propagação do vírus, inclusive dentro do condomínio e aos condôminos.

Nesse sentido, uma boa alternativa é oferecer aos empregados uma ajuda de custo, em substituição ao vale-transporte, para o deslocamento com veículo próprio no percurso residência/trabalho e vice-versa.

Outra opção é estabelecer uma escala de trabalho reduzida ou alternada, a fim de evitar a circulação dos funcionários.

Disponibilize aos seus empregados os produtos de higienização e equipamentos de proteção necessários para evitar a contaminação, tais como: sabão líquido, álcool em gel e máscaras.

Também é importante conscientizá-los sobre as medidas de higiene que são divulgadas pelas autoridades sanitárias. Em nosso post anterior demos várias dicas para o condomínio lidar com essa pandemia. Leia aqui.

 

Cuidados e prevenção

Elabore desde já um plano de ação no caso de ausência dos empregados.

Pense em medidas que podem ser implementadas para manter o funcionamento do seu condomínio, como, por exemplo: abertura dos portões e garagens pelos próprios condôminos. Se for preciso já providencie as chaves e controles para os moradores.

Caso o condomínio precise contratar mão de obra terceirizada existem indicações de empresas em nosso site.

As orientações acima são apenas sugestões, ficando a cargo do condomínio definir quais medidas serão adotadas em cada caso.

Fique atento aos novos pronunciamentos das autoridades competentes, pois as determinações podem ser alteradas.

Infelizmente vivemos uma situação de calamidade em que a melhor defesa é a prevenção.

Fonte: Pacto Administradora

Portaria de Condomínio: Deveres do Porteiro

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A portaria de condomínio é a porta de entrada por onde transitam tanto moradores quanto visitantes e prestadores de serviço. Exatamente por isso, esse local deve receber atenção redobrada. Um personagem essencial nesse ambiente é o porteiro, grande responsável pela segurança e ordem da portaria de condomínio.

A sua posição na portaria faz do porteiro o principal alvo caso haja alguma tentativa de assalto ao condomínio. Por causa disso, é essencial que esse profissional esteja preparado para agir em casos de perigo, seguindo os deveres atribuídos ao seu cargo.

Nesta publicação, vamos falar sobre quais são os deveres do porteiro e quais são as funções deste cargo dentro do condomínio. Confira:

As funções do porteiro

As atividades do porteiro dentro do condomínio dividem-se em três principais focos: correspondência, autorização de entrada/saída e ordem do local. A seguir, vamos explicar cada ponto detalhadamente:

Correspondência

Tanto as correspondências convencionais, quanto pacotes e demais entregas, chegarão na portaria de condomínio. E o porteiro deve estar a postos para receber e distribuí-las.

É recomendável evitar ao máximo a entrada de estranhos no condomínio. Portanto, no caso de entregas, o porteiro deve entrar em contato com o morador e solicitar que venha buscar a encomenda direto na portaria. Desta forma, evita-se que um estranho tenha acesso ao interior do condomínio, garantindo a segurança de todos.

Autorização de entrada/saída

É função do porteiro permitir a entrada e saída de pessoas que não moram ou trabalham no condomínio. Sempre que houver uma visita ou presença de um prestador de serviço, deve-se pedir a identificação do indivíduo antes de permitir a sua entrada no condomínio. E, apenas após a confirmação por parte do morador e devida identificação, poderá ser liberada a entrada da pessoa ao condomínio.

Mesmo que o indivíduo visite o local com frequência, é dever do porteiro fazer a conferência todas as vezes. É importante flexibilizar o mínimo possível e sempre confirmar se há realmente à espera por parte do morador.

Ordem do local

Faz parte das atribuições do porteiro manter a ordem na portaria. O funcionário deve permanecer na portaria de condomínio o máximo de tempo possível, mantendo-se alerta ao que ocorre no entorno do empreendimento.

O porteiro também pode ser escalado para notificar os moradores sobre qualquer anormalidade dentro do condomínio, como um corte na tubulação de água ou interrupção do funcionamento dos elevadores.

É fundamental que o síndico e os moradores tenham consciência de nunca desvirtuar o porteiro de sua função na portaria. Ajudar com as compras ou manobrar um carro na garagem não fazem parte das funções do profissional e ainda prejudicam a segurança do condomínio.

Fonte: Town Sq

 

COVID-19: MUDANÇA COMPORTAMENTAL

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Não está sendo fácil para ninguém ter que mudar seus hábitos em virtude de uma doença que ninguém esperava que fosse tão perigosa, chegando à morte.

Não existe remédio para você ficar em casa, para fazer os procedimentos de prevenção necessária, pois tudo isso é uma questão de ATITUDE.

A convivência em condomínio também foi modificada de outra forma: antes os condôminos, nas áreas comuns, tinham que aprender a sociabilizar, ter tolerância, saber ouvir, ser mais pacientes, ser compreensivos, ter respeito…, hoje tudo isso está de uma forma diferente, sem aglomerações, saber respeitar a si mesmo e ao próximo.

Tudo é uma questão comportamental que depende exclusivamente de um só pronome: EU!

EU faço as escolhas!

O que convém, EU penso, e pelo pensamento, EU decido!

Embora nem sempre possamos mudar as circunstâncias, há algo sobre o qual sempre temos controle: esforçamo-nos o máximo possível de acordo com as qualidades e limitações que possuímos.

Tanto no condomínio como na sociedade, temos regras, regulamentos a serem seguidos e quando nos deparamos com uma situação nova, haverá sempre uma reação, senão, não é mudança.

A única diferença é que não podemos fazer tudo, mas podemos fazer a nossa parte. No entanto,isso só será alcançado quando tivermos as atitudes assertivas, pois teimoso discernimento do que é certo ou errado.

Nós, seres humanos, somos muito semelhantes, mas também diferentes, pois a ATITUDE é que leva em conta.

Tanto na sociedade quanto nos condomínios, existem representantes legais, e hoje, o foco é saúde.  A ATITUDE que os representantes legais tomaram é porque se preocupam com o próximo.

No condomínio usar máscaras e luvas, álcool gel, intensificação da limpeza, diminuição de pessoas dentro dos elevadores, interdição da área comum, comunicados referentes aos assuntos, afastamento de grupo de risco, são procedimentos necessários, agora.

Na sociedade, sair quando estritamente necessário.

“As espécies que sobrevivem não são as mais fortes, nem as mais inteligentes, e sim aquelas que se adaptam melhor às mudanças”

Charles Darwin – criador da teoria da evolução das espécies.

FONTE: Ao Síndico

Arremate de imóvel

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Por Covid-19, arrematação de imóvel em leilão judicial é suspensa

A desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, concedeu liminar para suspender a arrematação de um imóvel em leilão judicial. A suspensão se fundamentou na epidemia de Covid-19.

O pedido foi feito pelo advogado José Maria Lopes, atuando em causa própria. Ele arrematou um imóvel penhorado mediante entrada de R$ 52 mil e mais doze parcelas de R$ 13 mil cada. Porém, diante da instabilidade econômica causada pela epidemia e do elevado valor das parcelas, requereu o cancelamento da arrematação.

Segundo a desembargadora, o arrematante assumiu a responsabilidade pelo pagamento de parcelas de valor elevado, que, neste momento atípico, “podem mesmo comprometer de forma significativa a saúde financeira dele e de sua família”.

Nogueira Jacot afirmou que a situação conturbada vivenciada no país não justifica a suspensão da cobrança de toda e qualquer dívida já contraída, mas, diante das “peculiaridades do caso concreto”, que envolve do lado credor um condomínio, formado por diversas unidades autônomas, e, do lado devedor, uma única pessoa física, “tem-se como presentes os requisitos autorizadores da suspensão pretendida”.

Assim, ela deferiu o pedido de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos da arrematação, a exigibilidade das parcelas vincendas e a autorização de levantamento do montante já depositado, que deverá permanecer em conta judicial pelo menos até o julgamento do recurso pelo colegiado.

Fonte: https://www.conjur.com.br/

Por que ser síndico?

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Por envolver alguns entraves, muitos se perguntam: O que o síndico ganha para dedicar seu tempo ao condomínio? Por que ser síndico? Entenda!

Por envolver alguns entraves, muitos se perguntam: O que o síndico ganha para dedicar seu tempo ao condomínio? Por que ser síndico?

Neste artigo, vamos explanar algumas considerações, necessidades e implicações que permeiam a função dos síndicos.

Na Assembleia Geral do Condomínio, que ocorre anualmente, muitas vezes consta como pauta principal a eleição de síndico.

É comum não haver nenhum candidato ao cargo. Isso porque, essa função é de extrema responsabilidade, requer conhecimentos básicos de vários assuntos e também demanda bastante tempo de dedicação para uma boa gestão.

O que é preciso para ser síndico?

Primeiramente, deve-se levar em consideração que somente uma gestão de síndico eficaz garante a manutenção de todos os equipamentos, instalações e a própria estrutura de um condomínio.

Com isso, é certa a economia que será obtida na reparação de danos, a diminuição da taxa de condomínio e, consequentemente, a valorização do imóvel.

Diante disso, é necessário que o pré-candidato ao cargo, principalmente se for sua primeira experiência, tenha ciência exata do que precisará saber para exercer satisfatoriamente essa função.

O candidato precisa:

  • Ter noções básicas sobre contabilidade;
  • Conhecer relações e obrigações trabalhistas;
  • Saber fazer gestão de pessoas;
  • Ser um bom mediador para possíveis conflitos;
  • Ter bastante boa vontade para aprender, ouvir, servir e conciliar;
  • Ter noções sobre eletricidade e hidráulica;
  • Estar disponível para reuniões.
Mas, afinal, por que ser síndico?
Tudo aquilo que o síndico fizer em prol para a boa convivência e da economia e para o bom aspecto e perfeito funcionamento de todas os equipamentos reverterá também a seu favor.
Além do reconhecimento de todos os condôminos e dos funcionários, ele se sentirá bem pela missão cumprida.

Tudo que ele fizer em favor da coletividade do condomínio beneficiará também ele próprio e sua família, principalmente quando for morador. Aí estão alguns dos grandes motivos para ser síndico.

Outra boa razão para se candidatar a essa importante função é a responsabilidade. Ao invés, de como é comum hoje em dia, justamente pela falta de candidatos, entregar a sindicância a um terceirizado. Certamente, este não conhece tão bem os problemas e necessidades do condomínio quanto um morador.

Por que ser síndico: Resultados positivos
Quando o próprio síndico tem interesse na boa gestão, os resultados geralmente são mais positivos.

Com a ajuda mútua de outros condôminos, que claramente também são interessados em todos os aspectos que possam ajudar na boa administração do dia a dia, seu trabalho será muito facilitado.

Além da colaboração dos próprios condôminos, para ter resultados positivos, o síndico precisa contar com:

  • Bons funcionários, principalmente zeladores e porteiros;
  • Um conselho fiscal eficiente, que não necessariamente são escolhidos por ele;
  • Uma boa administradora de condomínios.
O que o síndico ganha
Além das vantagens e ganhos citados acima, geralmente, se aprovado em assembleias, presente na Convenção do Condomínio e previsto no orçamento, pode haver um pagamento para quem exerce a função de síndico.

Geralmente esse valor fica próximo ao salário mínimo.

Ou, mais usual ainda, é a isenção da taxa de condomínio pelo período que o morador exercer a função. Se for um condomínio muito grande, pode-se acumular esses dois valores.

Vale lembrar, que por todo o serviço, que às vezes pode tomar uma grande parte do dia, não há 13°, férias e demais garantias trabalhistas previstas em Lei.

À primeira vista pode parecer muito vantajoso não pagar condomínio, mas são essenciais as ponderações sobre o trabalho a ser feito e, principalmente a responsabilidade a ser assumida.

FONTE: VIVA O CONDOMÍNIO

Impugnação de assembleias de condominios

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Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

  • Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
  • Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.
  • Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
  • Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
  • A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
  • Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.
  • Enviar uma cópia para cada condômino.
  • A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
  • Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
  • Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

  • Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia. 
  • O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
  • É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
  • A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
  • Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. 
  • Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
  • Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.

Como proceder para impugnar

  • Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.
  • A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
  • O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
  • A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

  • Permitir que condôminos inadimplentes votem
  • Permitir o voto de representante sem procuração.
  • A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça. Saiba mais sobre procurações
  • A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto. 
  • Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
  • Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
  • Aprovar obras voluptuárias – aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade – sem respeitar 2/3 de todos os condôminos
  • Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Respeitar o que está na convenção é fundamental

FONTE: Síndiconet

Atribuições do Subsíndico e Conselho Fiscal

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SUBSÍNDICO

A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio. 

O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do síndico. No caso da renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.

Em condomínios com várias torres, é comum que subsíndicos assumam o papel de síndico para cada torre, mas sempre se reportanto ao síndico, que deve ser um, caso o empreendimento conte com apenas um CNPJ. Se o local contar com mais de um CNPJ – um para cada torre, por exemplo -, então deverá haver um síndico para cada torre. É dessa maneira que o condomínio deve funcionar juridicamente.

CONSELHO FISCAL

O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral.

O que a Lei diz Novo Código Civil:  “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”