Saiba como deve ser a acessibilidade de áreas comuns do condomínio

Lei Federal completa duas décadas enovo decreto aumenta exigências para a garantia de acesso adequado a pessoas com deficiência. Saiba Como

Os critérios básicos para a promoção de acessibilidade, destinados às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida, existem desde o ano 2000. A partir da promulgação da Lei Federal nº 10.098/2000, os condomínios precisam atender, desde a concepção de seus projetos, diretrizes objetivas definidas nos padrões das normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 9050/ABNT).

O artigo 18 da lei exige que as normas de acessibilidade estejam presentes nos seguintes ambientes: piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens.

Essa obrigatoriedade está na legislação há duas décadas. Ou seja, construções mais antigas raramente estão aptas para garantir trânsito e acesso de forma satisfatória a pessoas com deficiência. No entanto, qualquer reforma realizada por edifícios que não cumpram as normas da ABNT deve prever soluções de acessibilidade – ou a obra sequer sai do papel.

“Os condomínios já instalados que estão em desconformidade com as regras brasileiras precisam, em caso de reformas ou de realização de quaisquer obras, atender à lei e realizar as modificações necessárias, sob pena de não ter a aprovação necessária, nem qualquer concessão, permissão ou acesso a financiamento”, afirma o advogado Paulo André Stein Messetti, do escritório Stein Messetti Advocacia.

Nova lei amplia normas de acessibilidade

Em janeiro deste ano entrou em vigor o decreto 9.451, que incrementa a lei de 2015, que institui o Estatuto da Pessoa com Deficiência. A nova lei regulamenta as exigências para a adaptabilidade de ambientes interiores, caso de terraços e varandas – ainda de acordo com as normas da ABNT.

Agora, é obrigatório que os banheiros tenham barras de apoio nas laterais da privada, do box de chuveiro ou banheira. Portas também entram nas regras novas: precisam ter pelo menos 80 centímetros de largura, mais 60 na lateral do batente e ao lado da maçaneta; janelas devem ser construídas considerando os limites de alcance visual e de modo que seus módulos sejam movidos com apenas uma das mãos.

Interruptores de luz, tomadas elétricas e termostatos, pias, maçanetas, campainha e interfone podem ser instalados de acordo com a altura do morador, algo muito importante para pessoas com nanismo e cadeirantes. Sinalizações táteis, em relevo e alarmes sonoros também são exigidos.

A lista de exigência regulamenta ainda as dimensões dos corredores, que devem assegurar ao menos uma faixa livre de obstáculos – sendo 90 cm de largura mínima para corredores de uso privado e 1,5 metro de largura mínima para uso público.

Regimentos internos do condomínio

Assim como todas as obras que ocorrem em um edifício, as que promovem acessibilidade também devem se submeter a uma avaliação e votação em assembleia. Essas adaptações, no entanto, não podem ser impedidas, independentemente do resultado da votação.

“Se houver qualquer ato contrário às reformas necessárias previstas na legislação para garantia do acesso às pessoas com necessidades especiais, é necessário que o síndico torne público e conste nos livros de ocorrências ou nas atas de reuniões condominiais. Inclusive com a identificação do condômino”, explica Messetti.

E mesmo durante o período de realização das obras, é obrigação do condomínio garantir alternativa de acesso adequado para pessoas com deficiência. “No caso de manutenção que inviabilize a utilização dos equipamentos é recomendável que haja em concomitância outra forma equivalente de viabilidade que atenda ao mesmo fim”, esclarece Messetti. A lei se aplica a condomínios residenciais e comerciais, além de locais de circulação pública, como lojas, shoppings, galerias, dentre outros.

Fonte: Estadão
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Briga por elevador de condomínio termina em socos e dentes quebrados

No vídeo, é possível ver que um homem está descendo pelo elevador quando um outro residente do prédio, entra. Logo que a porta se abre, um impasse começa. O que já estava no elevador tenta impedir que o outro entre.

Eles discutem e começa uma briga no corredor. O morador, que seria do segundo andar, dá um chute no outro, iniciando uma troca de socos, que só termina após o morador, que seria do segundo andar, cuspir os dentes que quebraram.

A briga ocorreu dentro de um condomínio em Águas Claras, no Distrito Federal. O caso foi registrado na 21ª Delegacia de Polícia (Taguatinga).

No boletim de ocorrência registrado pelo morador do segundo andar, ele afirma ter sido vítima de lesão corporal e injúria, relatando que, ao tentar entrar no elevador, o morador gritou: “Saia do elevador, só pode descer um por vez”, em referência às medidas de afastamento social por causa do novo coronavírus.

Logo depois, disse o homem, começaram uma discussão onde o outro morador proferiu xingamentos sob gritos e desferiu um soco na boca, momento em que perdeu três dentes.

Já o morador do nono andar contou que, em razão da pandemia de Covid-19, solicitou que o homem aguardasse o próximo elevador, explicando que deveria permanecer uma família de cada vez, mas não foi ouvido.

Uma vez que não teve o pedido atendido, ele diz que saiu do elevador, mas deixou protesto ao vizinho por se negar a cumprir as regras, o que teria desencadeado xingamentos, além de o outro ter ido em direção a ele, tendo início um embate, onde acabou na tentativa de se defender, desferindo um soco.

Fonte: Diário Online / Síndico Legal

 

 

Reabertura de áreas comuns e de lazer dos condomínios

Segurança sanitária e jurídica pautam a retomada gradual no uso de espaços dos condomínios, acompanhando diretrizes governamentais. Confira o passo a passo

A pandemia causada pelo novo coronavírus está longe de chegar ao fim. Após cinco meses de quarentena Brasil afora, moradores de condomínio apresentam sinais de desgaste com o confinamento e pressionam síndicos e corpo diretivo para flexibilizar as regras.

Acompanhando leis e decretos governamentais, em paralelo ao retorno paulatino de atividades econômicas e ocupação de espaços públicos das cidades, gestores condominiais já iniciaram uma gradual reabertura de áreas comuns e de lazer atentos a:

  • segurança jurídica
  • protocolos de limpeza
  • saúde de moradores e funcionários
  • ouvir a massa condominial

Até que se tenha vacina ou tratamento comprovado para a COVID-19, as pessoas devem manter as boas práticas básicas que, internacionalmente, já se tem conhecimento que ajudam a minimizar o contágio:

  • distanciamento social
  • uso de máscara facial
  • higienização das mãos
  • sanitização de ambientes

Confira abaixo um passo a passo para a flexibilização e a reabertura de áreas comuns e de lazer do seu condomínio, com a cautela que o momento exige.

 Você vai ler nesta matéria: 

  • Segurança jurídica na reabertura: atenção a decretos e à massa condominial
  • Planejamento da reabertura de áreas comuns dos condomínios
  • Como elaborar o Manual para reabertura das áreas comuns do seu condomínio 
  • Protocolo de limpeza 
  • Cuidados gerais em todas as áreas comuns
  • Cuidados na reabertura de academia
  • Cuidados na retomada de áreas abertas: playground, piscina e quadras
  • Áreas fechadas: salão de jogos, brinquedotecas, coworking etc
  • Áreas fechadas: saunas e spa
  • Espaços de socialização e festividade: salão de festas, churrasqueira, gourmet  
  • Salão de beleza, massagem etc 
  • Espaço Pet
  • Ampla divulgação das regras

Segurança jurídica na reabertura: atenção a decretos e à massa condominial

O advogado especializado em condomínio Márcio Spimpolo explica que o primeiro passo do síndico é se atentar à existência de decretos municipais e estaduais que falem especificamente sobre o tema: com determinações para condomínios, os mesmos devem ser executados.

Se não houver um decreto específico sobre fechamento e abertura de áreas em condomínios na sua cidade ou estado, é importante seguir orientações jurídicas.

“As áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Para que o síndico execute algo nessas áreas, é preciso que haja o consenso da maioria. Ele não pode decidir sozinho a esse respeito”, orienta o advogado Márcio Spimpolo.

Existem condomínios de tamanhos e perfis diversos e o síndico deve escolher a ferramenta mais adequada para consultar a sua massa condominial avaliando essas peculiaridades. 

Há algumas formas de se consultar os condôminos com o intuito de entender o eles querem que seja feito dentro do condomínio, como:

  • aplicação de enquetes, disponíveis no site da administradora ou aplicativos. Segundo Spimpolo, é um bom meio em condomínios onde o nível de conflito seja mínimo
  • realização de assembleias virtuais, para condomínios maiores ou mais conflituosos
  • realização de assembleias presenciais em condomínios com poucas unidades, onde há ambiente amplo e ventilado que ofereça condições seguras e de distanciamento mínimo para realização. 

Decidir pelo fechamento ou pela abertura das áreas, e em quais condições, deve ser considerado pelos condôminos até para não trazer uma responsabilidade desnecessária sobre os ombros do síndico, reforça Spimpolo.

“Ao decidir sozinho, o síndico terá que arcar com as consequências disso até mesmo diante de uma ação judicial por arbitrariedade ou autoritarismo dentro do condomínio. É importante obter o aval da maioria dos condôminos”, alerta o advogado.

Segundo o Secovi-SP, para a definição do momento de início desse processo de retomada, “é interessante ouvir os condôminos, ainda que informalmente, muito embora o síndico e o corpo diretivo possam decidir.”

Flexibilização também significa maior risco de exposição ao contágio da doença, já que implicará diretamente em maior movimentação de pessoas dentro do condomínio. Por isso a importância da decisão compartilhada e ampla divulgação do que foi decidido, cabendo a cada pessoa o uso responsável das áreas. 

Planejamento da reabertura de áreas comuns dos condomínios

A recomendação da síndica profissional Taula Armentano é que os síndicos planejem e conduzam a reabertura das áreas do condomínio de forma democrática, sem sofrer pressão de todos os lados.

De acordo com o Secovi-SP, esse planejamento deve levar em consideração características individuais de cada empreendimento, tais como:  

  • estrutura física
  • quantidade e perfil de condôminos e usuários
  • fluxo de pessoas
  • tipo de uso – comercial ou residencial
  • volume de casos suspeitos ou confirmados
  • horários de maior demanda
  • questões de limpeza, desinfecção e sanitização.

De acordo com José Roberto Graiche Junior, da AABIC, o processo de flexibilização de uso das áreas comuns dos condomínios deve considerar o tripé:

  1. distanciamento social
  2. uso de máscaras de proteção
  3. higienização frequente do ambiente, equipamentos e usuários.

“É recomendável que qualquer ambiente a ser liberado respeite este tripé. Se algumas regras forem de difícil operacionalização no condomínio, o ideal seria aguardar a melhora dos índices para flexibilizar gradativamente o uso desses espaços”, orienta Graiche.

Na visão de Taula, tudo começa com a elaboração de uma proposta de reabertura, com protocolos de uso, segurança e higiene para cada área.

O documento deve ser compartilhado com os condôminos que deverão ser consultados a fim de que a decisão final seja deles.

“Em todos os condomínios que atendo houve grande participação dos condôminos nas assembleias digitais realizadas e as opiniões se dividiram. Ao final, quem determinou pela abertura ou fechamento de cada área, foi a massa condominial”, relata Taula Armentano, especializada em condomínios-clube.   

A síndica, que atua na cidade de São Paulo e também é advogada, explica que no fechamento das áreas comuns foi usado como argumento a primazia do direito público sobre o privado para garantir a saúde de todos.

Mas agora, explica ela, quem deve tomar a decisão quanto a abertura ou manutenção do fechamento dos espaços são os condôminos, “que inclusive pagam por essa área comum.” 

O mesmo critério de consultar a massa condominial foi compartilhado por outros experientes síndicos profissionais, como Natachy Petrini.

“Procedemos com enquetes e, naqueles em que tivemos assembleia, aproveitamos para incluir a reabertura das áreas na pauta. Todos aprovaram a reabertura, com revezamento por unidade”, comenta Natachy Petrini.

Como elaborar o Manual para reabertura das áreas comuns do seu condomínio

Especialistas entrevistados recomendam ao síndico elaborar um Manual ou Guia de reabertura customizado para a realidade do seu condomínio, com apoio de sua administradora.

Para fundamentar esse documento, é importante consultar:

  • protocolos sanitários de autoridades de saúde (Ministério da Saúde, OMS, secretarias estaduais e municipais de saúde)
  • decretos, leis, diretrizes e planos governamentais (ex.: Plano São Paulo)
  • protocolos de entidades setoriais, como AABICSecovi-SPABADI e SecoviRIO
  • conteúdos como este do SíndicoNet, preparados com o intuito de apoiá-lo nessa missão

O manual deve ter em vista critérios que assegurem a conservação da estrutura do empreendimento e a saúde dos ocupantes, citados anteriormente.

Deve contemplar um acompanhamento da evolução dos casos de infectados no condomínio e prever, assim como nos planos de reabertura governamentais, uma reavaliação da situação. Se necessário, deve voltar atrás e fechar áreas, de forma a assegurar a saúde e a salubridade de todos. 

Além disso, deve estabelecer regras de uso para cada área que se entenda como apta à flexibilização e com anuência dos condôminos. Isso vai variar de acordo com o perfil de cada condomínio. Veja nos próximos tópicos da matéria.

Há gestores que estão condicionando o uso de áreas mediante assinatura de termo de responsabilidade, como a síndica profissional Tania Goldkorn.

Entende-se que este não é o momento para liberar a entrada de visitantes para usufruir as áreas comuns liberadas. 

Protocolo de limpeza

O condomínio deve estabelecer um protocolo de limpeza das áreas de acordo com o seu uso:

  • Assegurar fornecimento de EPIs (equipamento de proteção individual) para os funcionários da limpeza, tais como máscaras, óculos, face shield, botas, luvas
  • Manter em estoque materiais de limpeza mais demandados atualmente, como álcool 70%, álcool em gel, hipoclorito de sódio etc
  • Estabelecer rotina de limpeza especial
  • Estabelecer periodicidade de limpeza para determinadas áreas
  • Áreas como academias e playgrounds devem ter uma última sanitização antes de fechar, para deixar tudo em ordem para o dia seguinte 
  • Considerar contratar empresas especializadas em desinfecção e sanitização de ambientes quando houver casos confirmados de COVID-19 
  • Importante reforçar: superfícies mais tocadas, como corrimãos, maçanetas, botoeiras, puxadores, elevadores devem ser higienizadas com mais frequência

Cuidados gerais em todas as áreas comuns

  • Uso obrigatório de máscaras faciais
  • Distanciamento social mínimo de 1,5 metro
  • Aglomerações proibidas
  • Higienização frequente de mãos com álcool gel
  • Itens de uso coletivo: higienização feita pelo usuário
  • Manter abertas portas de acesso, sem risco à segurança
  • Manter ventilação de ambientes com janelas e portas aber

Cuidados na reabertura de academia

  • Analogia às regras governamentais estipuladas para as academias comerciais
  • Estabeleça rotina e periodicidade de higienização da área conforme disponibilidade da equipe de limpeza
  • Morador deve levar sua garrafinha já com água
  • Morador deve levar sua toalha
  • Cada um deve limpar aparelhos e acessórios coletivos antes e depois de usar
  • Mantenha a área ventilada: janelas e portas abertas
  • Ar-condicionado não é recomendável
  • Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
  • Frequência deve ser controlada: observe regra de ocupação máxima
  • Organize esquema de rodízio, reserva, agendamento prévio (app, planilha) para oferecer chances iguais de uso por todos 
  • Treinar junto ou revezar aparelho apenas com pessoas da mesma unidade
  • Condomínios menores podem liberar presença de personal trainer
  • Verifique a necessidade de reduzir horário de funcionamento, acompanhando disponibilidade da equipe de limpeza

Cuidados na retomada de áreas abertas: playground, piscina e quadras

  • Condomínio pode adotar esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento
  • Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
  • Sem aglomerações
  • Crianças juntas? Só se forem da mesma família
  • Não é o momento para socialização e compartilhar brinquedos 
  • Dar preferência ao uso dos próprios itens e brinquedos
  • Uso dos brinquedos e itens coletivos: higienização antes e depois pelo morador
  • Play e quadras: uso obrigatório de máscara
  • Quadras: proibidos jogos com formação de time e contato físico
  • Quadra de tênis: pode ser usada por até 4 pessoas, desde que respeitado o distanciamento e atenção ao uso de equipamentos individuais.

Áreas fechadas: salão de jogos, brinquedotecas, coworking etc

  • Condomínio pode adotar esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento
  • Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
  • Frequência deve ser controlada: observe regra de ocupação máxima
  • Sem aglomerações
  • Mantenha a área ventilada: janelas e portas abertas
  • Uso de itens coletivos: higienização antes e depois do uso pelo morador
  • Verifique a necessidade de reduzir horário de funcionamento, acompanhando disponibilidade da equipe de limpeza

Áreas fechadas: saunas e spa

Devem seguir orientações governamentais ou liberação por uma família por vez. 

Espaços de socialização e festividade: salão de festas, churrasqueira, gourmet  

Especialistas consultados informaram que em seus condomínios ainda não foram liberadas áreas que pressupõem aglomeração.

As áreas podem entrar no esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento com o uso limitado a uma família por vez. 

Salão de beleza, massagem etc

  • Horário de atendimento e capacidade reduzidos
  • Manter distanciamento de 1,5 metro entre as pessoas
  • No caso da massagista, permitir 1 atendimento por vez

Espaço Pet

  • Uso liberado
  • Respeito ao distanciamento social
  • Uso de máscara
  • Evitar que os pets brinquem entre si (evitar contaminação nos pelos)

Ampla divulgação das regras 

Um passo essencial é a divulgação desse conjunto de regras a todos os condôminos, moradores e funcionários do condomínio.

Em muitos casos, a infração às regras caberá penalidades previstas no Regulamento Interno, passível de advertência e multa.   

O síndico deve usar todas as ferramentas disponíveis para fazer essa comunicação:

  • e-mail
  • site
  • aplicativo
  • whatsapp
  • cartaz em murais
  • display em elevadores

O síndico profissional Wolfram Werther conta que investiu na comunicação visual. “Coloquei dezenas de placas de sinalização de PVC ‘Uso de máscaras é obrigatório’ no condomínio todo. Acho que ajuda, pois chama a atenção e reforça a comunicação.”

FONTE: SINDICONET

Condomínios serão obrigados a higienizar espaços de uso coletivo

Os condomínios ou edifícios do Distrito Federal deverão manter a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores.

 

A Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais no Distrito Federal – ABRASSP-DF e o SindiCONDOMÍNIO-DF pediram ao parlamentar Reginaldo Sardinha (Avante), que retirasse o prazo da higienização e o horário que era de 2 em 2 horas e das 6h às 22h para que pudessem se organizar da melhor forma a fim de cumprirem a nova regulamentação. De acordo com o grupo de representantes os edifícios e condomínios têm diferentes jornadas e números de funcionários. 
 
 
LEI Nº 6.641, DE 21 DE JULHO DE 2020
(Autoria do Projeto: Deputado Reginaldo Sardinha)
Altera a Lei nº 6.562, de 28 de abril de 2020, que torna obrigatória a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores para todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em razão das medidas de combate à Covid-19, e dá outras providências.
O GOVERNADOR DO DISTRITO FEDERAL, FAÇO SABER QUE A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL DECRETA E EU SANCIONO A SEGUINTE LEI:
Art. 1º A Lei nº 6.562, de 28 de abril de 2020, passa a vigorar com as seguintes alterações:
I – a ementa passa a vigorar com a seguinte redação:
Torna obrigatória a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo de todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em razão das medidas de combate à Covid-19, e dá outras providências.
II – o art. 1º passa a vigorar com as seguinte redação:
Art. 1º Fica assegurado aos condôminos o direito à higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo de todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em cumprimento às medidas adotadas pelo poder público para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente da Covid-19, causada pelo novo coronavírus.
III – o art. 2º passa a vigorar com a seguinte redação:
Art. 2º A higienização a que se refere o art. 1º deve ser realizada em intervalos que garantam total assepsia, na forma dos protocolos das entidades sanitárias oficiais, com álcool 70% ou material análogo capaz de exterminar o vírus da Covid-19, causada pelo novo coronavírus.
Parágrafo único. O descumprimento desta Lei acarreta ao infrator multa de R$ 2.000,00 por infração, dobrada em caso de reincidência.
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 21 de julho de 2020
132º da República e 61º de Brasília
IBANEIS ROCHA
 
 
Para Sardinha o importante é que a higienização seja realizada em todos os edifícios. “Estamos lidando com uma pandemia, precisamos que os moradores, funcionários e outros possam ter essa higienização mais eficaz. Não podemos esquecer que essa é uma das formas mais seguras de profilaxia contra o COVID-19”, disse. Sardinha ainda completou citando que vai incluir ao PL a obrigatoriedade da apresentação um Plano de Contingência com as medidas que foram adotadas em cada condomínio. 
 
A Livânia Tavares Nóbrega, 56 anos, mestre em Direito e Políticas Públicas e síndica do Condomínio ART LIFE DESIGN, em Águas Claras reconheceu que a ação do deputado foi “boa”. “A intenção do legislador, para preservar a saúde pública, diante da pandemia, mas o que deixou os síndicos estarrecidos, nesta lei, foi a obrigatoriedade de higienizar, num lapso temporal de 2 horas, das 6 às 22h, todas as maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones, elevadores e portas, dos edifícios e condomínios, diariamente”. 
 
Na SQSW 101 do Sudoeste, de acordo com o prefeito da quadra, José Antônio de Souza essa e outras medidas já vinham sendo tomadas pelos edifícios. “A Prefeitura buscou seguir as orientações da OMS e do Ministério da Saúde fazendo a divulgação das recomendações sobre o Coronavírus, para a comunidade, através de banners colocados estrategicamente na nossa quadra”, explicou. Além disso, segundo o prefeito, todos os síndicos foram orientados sobre o processo de higienização e colocação de álcool em gel em pontos estratégicos, bem como outras medidas preventivas a serem adotadas.
 
 

Legislação

 
 
O texto do projeto prevê que a limpeza seja realizada com álcool 70% ou com material análogo capaz de matar o vírus. A proposição tem vigência temporária de 6 meses ou até quando perdurar o surto da doença. A Lei, que entra em vigor na data da sua publicação, prevê multa de R$ 2.000 para quem não se adequar. O órgão de fiscalização será indicado pelo próprio GDF.
 
O parlamentar lembrou que estamos falando de uma medida emergencial. “Precisamos garantir que superfícies como maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones, elevadores e portas estejam higienizados com maior frequência do que já são”, explica. Sardinha lembra ainda que os locais comuns citados podem ser foco da proliferação do vírus. “Temos que ter a consciência de que a sobrevida do vírus pode durar até dias. Então, a pessoa pode apertar o botão do elevador e ter contado com o Novo Coronavírus. Vamos prevenir”, alertou.
 
O governador Ibaneis Rocha (MDB) sancionou uma lei que obriga os edifícios ou condomínios do Distrito Federal a realizarem a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo. O objetivo é reforçar as ações de combate ao coronavírus. A medida foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal (DODF) desta quinta-feira (23/7)
 
A lei determina que a limpeza deve ser feita em intervalos que garantam a higienização total desses espaços, respeitando os protocolos das entidades sanitárias oficiais, com álcool 70% ou material semelhante capaz de eliminar o vírus da covid-19, causada pelo novo coronavírus. 
 
A multa para quem descumprir a lei será de R$ 2.000,00 por infração. Em caso de reincidência, o valor será dobrado.
 
 
Fonte: Abrassp

Manutenções preventivas durante a pandemia

Neste artigo, abordaremos os serviços essenciais, como elevadores, bombas, quadros elétricos, irrigação, controle de acesso, automação, dentre outros, que garantem a funcionalidade do empreendimento com reflexos positivos para o ambiente de negócio. Manutenções preventivas.

A manutenção pode ser considerada de três formas: corretiva (atuação quando ocorre o problema), preventiva (para não deixar o problema acontecer) e preditiva (prever com antecedência o problema).

Esta última tende a ganhar maior visibilidade, pois possibilitará o funcionamento ininterrupto dos equipamentos anteriormente mencionados por meio da tecnologia IoT (popularmente conhecida como Internet das coisas).

A manutenção não é um item isolado dentro de um condomínio, ela integra a estrutura da gestão e deve ser bem planejada, para que não haja, por exemplo, ociosidade da equipe, trabalho repetitivo, cronograma não cumprido.
Nesse contexto, outro aspecto essencial é a definição de indicadores, sua forma de mensuração e níveis de prioridade, que é estabelecido pela gerência de manutenção e a administração do condomínio (gestor do ativo (síndico) e administradora).

De tudo o que falamos fica algumas perguntas: nessa pandemia do coronavírus, como fica a manutenção? Até que ponto ela comprometida? Quando se trabalha dentro de um planejamento muito bem elaborado, não há muito impacto no dia-a-dia de um condomínio, visto que o fluxo de pessoas e de condôminos diminuem bastante.

Face a isso, faz-se um rodízio da equipe para atuar nos indicadores mais importantes, garantido assim a funcionalidade do empreendimento.

 

Fonte: Vivaocondominio

Síndico sugere regras para a retomada dos condomínios comerciais

Com a retomada parcial das atividades econômicas, o cuidado precisa ser redobrado em locais de grande circulação de pessoas.

 

Neste momento de relaxamento da quarentena, cada condomínio tem autonomia para criar suas próprias regras de flexibilização. Com retorno das atividades econômicas, muitos condomínios comerciais estão em dúvida do que é ou não permitido. Segundo o síndico profissional e gestor condominial João Xavier, da Atma Consultoria Imobiliária, ainda temos um longo caminho a percorrer com relação aos cuidados do “novo normal”. “Com a grande quantidade de infectados, muitos deles, assintomáticos, não podemos descuidar das medidas de prevenção e de transmissão da Covid-19. Não é hora de baixar a guarda e descuidar das medidas tão faladas e informadas, principalmente nos condomínios comerciais, com a reabertura parcial das atividades econômicas”, diz.

 

A flexibilização foi concedida pelos órgãos públicos, devido ao aumento no número de UTI’s disponibilizadas com a chegada dos novos respiradores, mas isso não significa um relaxamento dos cuidados. Seguindo esta diretriz, o especialista sugere algumas regras que podem ser úteis na prevenção para síndicos, gestores e administradores de condomínios comerciais implantarem em seus locais de trabalho e convivência dos visitantes, colaboradores e proprietários:

 

1- Instalar ‘dispenser’ de álcool em gel em todos os pontos de passagem e contato de pessoas;

2- Instalar papeleira (aquelas simples de restaurantes ou porta guardanapo) dentro dos elevadores para que as pessoas utilizem o papel para apertar o botão do elevador, e uma lixeira pequena para descartar este papel após ser utilizado. Lave as mãos sempre que possível, por no mínimo 20 segundos com água corrente e sabão;

3- Instalar adesivos no chão, demarcando o local onde as pessoas devem aguardar o atendimento nos locais de possível aglomeração, como sala da administração do condomínio, recepção, sala de correspondência e outros. Nesses locais, deve-se instalar uma proteção de acrílico para isolar os colaboradores dos visitantes e prestadores de serviço;

4- Nas salas de reuniões, cursos e palestras, deve aumentar a distância das cadeiras para manter o distanciamento social, e sempre higienizar com álcool 70° antes e depois do uso. Não se manter em aglomerações, em locais de coffee-break ou espaços antes utilizados para confraternização nos intervalos de cursos e palestras;

5- Sempre utilizar máscara, de forma correta, cobrindo nariz e boca e nunca tocar o centro da máscara. Se precisar manusear, que seja pelas alças laterais;

6- Aferir a temperatura com termômetro infravermelho, sem contato com a pele de todos os visitantes, prestadores de serviço, entregadores, colaboradores que adentrarem ao condomínio. Caso alguém esteja com a temperatura acima de 37,8°, deve ser impedido de entrar e reportado para o síndico/administrador. Ele irá entrar em contato ou direcionar a pessoa aos órgãos de saúde;

7- Caso sejam extremamente necessárias as reuniões presenciais, que sejam agendadas em horários escalonados para manter o mínimo de pessoas juntas no mesmo local. Hoje temos vários meios tecnológicos que podem ser utilizados para evitar as reuniões presenciais, como assinatura digitais, reuniões por aplicativos, entre tantas outros. Todas as medidas acima devem ser mantidas, mas sempre a melhor medida é o bom senso. Cuide-se e cuide dos outros, esta é uma atitude de respeito com você e com os demais.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Projeto determina que condomínios denunciem maus-tratos a animais

Com informações precisas que permitam a identificação da vítima e do autor da violência.

 

Tramita na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei nº 617/20, que determina aos condomínios denunciar maus-tratos a animais aos órgãos de segurança pública. De autoria do presidente da ALMT, deputado Eduardo Botelho (DEM), a proposta visa proteger os animais suscetíveis a maus-tratos, especialmente no momento de pandemia.

Se aprovado, os síndicos deverão comunicar os órgãos competentes, como a Polícia Civil, Polícia Militar ou Polícia Ambiental, sobre a ocorrência nos condomínios residenciais, durante o estado de calamidade pública decorrente da pandemia da Covid-19, com informações precisas que permitam a identificação da vítima e do autor do ato de violência.

O projeto aguarda o parecer da Comissão de Constituição, Justiça e Redação (CCJR), antes da análise em Plenário. “As condutas que ensejam maus-tratos a animais são punidas pelo artigo 32 da Lei n° 9.605/1998. Assim, consideramos muito importante a sua aprovação. Para tanto, contamos com a colaboração dos nobres pares”, diz trecho do projeto de Botelho, que entrará em pauta nos próximos dias.

 

Fonte: Sindiconet

Responsabilidade do síndico nas obras de reforma

Desde 2014 toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos

Como escrevi anteriormente, está em vigor desde 2014 a NBR 16280 (ABNT) que trata das regras aplicada`as reformas, que passa a obrigar a existência de um responsável técnico, de um laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.

É ai que entra a responsabilidade do síndico. Sendo omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito (a omissão também é crime). O poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

E por que ele deve proibir?

 

Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, ele (o síndico) por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar. Com a norma, ele deve exigir que o interessado recorra a um especialista atestar a segurança da edificação com a intervenção que se propõe.

 

E qualquer serviço deve ter o laudo?

 

A princípio sim, salvo aqueles pequenos serviços considerados como de manutenção, a exemplo de uma simples repintura, ou a substituição de uma torneira, por exemplo. O problema é que, nem sempre o síndico tem conhecimento da dimensão do serviço que está sendo executado na unidade, dai se preocupar em que tal documento seja apresentado, quando se tem conhecimento, por exemplo, do trânsito de outros produtos (revestimentos, esquadrias, etc.).

 

E os serviços do Condomínio devem obedecer esta norma?

 

Muito se tem falado das obras nos apartamentos, onde o síndico deve exigir o laudo. Mas, e nos casos das interferências nas áreas comuns do edifício, existe a obrigatoriedade? Quem deve exigir tal documento? É óbvio que para os serviços nas áreas comuns a exigência é a mesma, já que integra a edificação como um todo, assim como os apartamentos. A exigência deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

 

Fim do amadorismo

 

Para os especialistas na área, recentemente foi publicada uma norma de Inspeção Predial (NBR 16.747) esta nova norma “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674)Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra.

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

Fonte: Focon Engenharia

Retorno das feiras em condomínios

Decreto regulariza realização de feira livre em condomínios residenciais de Jundiaí

 

A regularização de feira livre dentro de condomínios residenciais no município – uma demanda já antiga da comunidade – foi definida por meio de um decreto do prefeito Luiz Fernando Machado (Decreto nº 28.918), que estabelece sua forma de realização, quais produtos podem ser vendidos e responsabilidade de fiscalização.

Segundo o gestor de Agronegócio, Abastecimento e Turismo (UGAAT), Eduardo Alvarez, não há conhecimento de outro decreto semelhante em outro município nesta região do Estado de São Paulo, o que tornaria Jundiaí a única a regulamentar feiras livres realizadas desta forma.

De acordo com Alvarez, havia muitas dúvidas sobre feiras em condomínios – desde o que poderia ser vendido até a forma de realização: alguns munícipes pediam a feira dentro dos condomínios, enquanto outros solicitavam que as feiras já existentes fossem proibidas. “Com o decreto, estabelecemos normas claras, como, por exemplo, diferenciar feira livre de evento gastronômico: são coisas bem diferentes”, ressalta o gestor. “Enquadramos as Feiras em Condomínio dentro da Diretoria de Abastecimento da UGAAT e, para ser caracterizada como tal, esse tipo de feira precisa disponibilizar um mínimo de 50% de produtos hortifrutigranjeiros, e não pode comercializar produtos ilícitos, como bebida alcoólica”.

 

Como fazer

 

Os condomínios residenciais interessados na realização de feiras livres em suas dependências deverão protocolar um requerimento junto à UGAAT, que será avaliado pela Comissão de Feiras Livres. O pedido poderá tramitar por outras unidades de gestão – como Mobilidade e Transporte, por exemplo, caso a feira seja realizada em área externa e o trânsito seja afetado. A feira só será realizada, porém, se houver concordância de, pelo menos, 75% dos moradores.

Os documentos necessários para a solicitação estão disponíveis no site de Agronegócio e Abastecimento que, devido à pandemia, está trabalhando on-line. Os interessados em se regularizar devem mandar a solicitação para o e-mail depart_abastecimento@jundiai.sp.gov.br, com os seguintes documentos anexos:

  • Cópia do instrumento jurídico que instituiu o condomínio residencial, indicando, se houver, o respectivo CNPJ;
  • Cópia da ata de posse do (s) representante (s) legal (is) do condomínio ou associação de moradores;
  • Cópia do RG e CPF do (s) representante (s) legal (is) do condomínio ou associação de moradores;
  • Cópia da ata de aprovação em assembleia que deliberou favoravelmente pela realização da Feira Livre no interior do condomínio, com a assinatura dos titulares que componham pelo menos 2/3 dos condôminos;
  • Croqui do local onde será realizada a Feira na área pertencente ao condomínio, preferencialmente com fotos
  • Anexo II Formulário de solicitação para realização de Feira Livre em áreas particulares – Condomínio Residencial
  • Termo de compromisso

 

Fonte: https://jundiai.sp.gov.br

Síndico tem respaldo no Código Civil para zelar pelos moradores

No dia 10 de junho o presidente Jair Bolsonaro sancionou, com vetos, a Lei nº 14.010, de 2020, que cria um regime jurídico emergencial durante a pandemia da Covid-19. Mas a sanção do presidente vetou, entre outro artigos do Projeto de Lei 1.179/2020, o de número 11, que dava aos síndicos o poder de restringir o uso das áreas comuns e proibir festas. No entanto, especialistas alertam que o Código Civil exige que o síndico garanta a segurança e a saúde dos moradores dentro dos condomínios. O que durante a pandemia quer dizer, principalmente, evitar contato e aglomeração.

O síndico sempre teve poderes, afirma Kelsor Fernandes, só ficaram mais explícitos com a PL. “Mais que um poder, garantir a segurança e a saúde dos moradores é um dever do síndico, por isso que ele deve e pode usar o Código Civil caso ache necessário. Essa lei só irá servir durante a pandemia, e o presidente, de forma insensível, continua a negar o problema e veta de maneira inconsequente algo que deveria ser bem melhor avaliado”, alerta.

Mas é preciso deixar claro que o síndico não tem poder absoluto em um condomínio, alerta Victor Souza, sócio do escritório Maciel e Souza Advogados Associados. “A lei estabelece limites, e o artigo 1.348 do Código Civil enumera as atribuições do síndico, que, em resumo, são medidas de proteção à vida e à saúde dos condôminos”, explica o advogado.

 

Limites impostos

 

Mesmo com os limites impostos pelo Código Civil, quando há comprometimento à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, cabe ao síndico agir em defesa do interesse comum, afirma Victor, “inclusive impedir os moradores de usarem as áreas comuns”.

E quem tem feito de tudo para zelar pela segurança e saúde dos moradores é o síndico profissional Roque Teixeira, que conta que pedidos para usar o salão de festas de um dos condomínios em que é responsável surgiram já no dia 12 de junho, um dia após o artigo ser vetado.

“Segundo o morador que queria usar o salão, a lei do presidente é a maior de todas. Mas nós temos o regimento interno e o Código Civil. Mesmo que o presidente vete, eu ainda sou responsável pela saúde do condomínio, então no momento em que um morador deseja trazer estranhos para dentro do edifício em meio a uma pandemia viral, preciso pensar no risco que o coletivo está correndo. No fim, tive uma discussão produtiva com todos os moradores, e as medidas estão sendo mantidas”, conta Roque.

 

Diálogo sempre

 

A resposta para esse tipo de situação sempre deve ser o diálogo, salienta o síndico, e, além disso, há os decretos municipais e estaduais a se levar em conta, afinal “esse não é o momento de flexibilizar essas medidas”.

Já no caso de outro síndico profissional, Rildo Oliveira, os moradores dos quatro condomínios dos quais ele é síndico ainda não esboçaram qualquer vontade de usar as áreas comuns ou organizar festas.

“Todos estão seguindo as mesmas restrições desde o início da pandemia, atendendo às orientações dos poderes públicos através dos decretos e da Organização Mundial da Saúde. Me surpreendeu como a maioria dos condôminos abraçou essas medidas, pouquíssimas pessoas questionaram quando as áreas comuns foram interditadas, e os que o fizeram logo entenderam a necessidade de tais medidas”, conta Rildo.

Existem, é claro, aqueles que insistem em dizer que é apenas uma gripezinha, afirma o síndico, e que é exagero fazer uso de tantas recomendações. Esse tem sido um dos muitos desafios da gestão em meio à pandemia.

“O descumprimento dessas medidas, infelizmente, não me permite aplicar advertência e multa, pois não temos previsão para tal nas convenções e regimentos internos. O que temos de concreto é apelar para o bom senso. O que, ainda bem, é o que a maioria tem”.

A orientação para os casos onde os moradores insistem em descumprir as recomendações, salienta o advogado Victor Souza, é buscar por uma intervenção judicial para fazer valer as normas do condomínio e/ou fazer uma denúncia na Polícia Militar.

 

Ordem judicial

 

Com uma ordem judicial, o condômino infrator será obrigado a cumprir o que determina o regimento interno do condomínio, sob pena de estar cometendo crime de desobediência à ordem judicial, previsto no artigo 330 do Código Penal (detenção de 15 dias a seis meses e multa).

O Código Civil confere ao síndico o poder de tomar decisões que visam ao benefício da coletividade. Então, caso o síndico entenda que é preciso fechar o salão de festas, academia, piscina etc., sob a alegação de estar combatendo o coronavírus, entendemos que ele tem esse poder. Mas no que se refere às festas dentro das unidades, áreas de uso exclusivo dos condôminos, a coisa muda um pouco de figura.

“Não há previsão legal para o síndico impedir ou decretar um limite de visitantes aos moradores. Contudo, caso um morador esteja recebendo pessoas constantemente, que não da sua família, e que estes estejam colocando em risco a coletividade, o síndico tem o direito e o dever de denunciar e acionar a Polícia Militar para intervir na situação”, explica o advogado.

 

Fonte: A Tarde