Tribunal mantém nula assembleia que elegeu síndico durante pandemia

A 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença que negou reconhecimento de ata de eleição de síndico, realizada em um condomínio da Capital em maio deste ano, no auge da pandemia. 
 
A empresa administradora do condomínio não reconheceu a legalidade da assembleia, pois esta se deu durante o período de isolamento social, o que impossibilitou a participação da maioria dos moradores – das 160 unidades, apenas 25 condôminos compareceram. O síndico eleito procurou a Justiça para tentar o reconhecimento da eleição.
 
Para o relator do recurso, desembargador Adilson de Araújo, “ainda que tenha sido atingido eventual quórum para deliberação das matérias constantes do edital, não é possível desconsiderar evento excepcional pelo qual passa toda sociedade brasileira e com mais intensidade os moradores da cidade de São Paulo”. Segundo ele, ”o certo é que vários moradores foram impedidos de comparecer ao ato e externar sua vontade, pois optaram em preservar a própria vida, bem como de familiares”.
 
Adilson Araújo ressaltou, ainda, que “a reunião foi realizada na garagem do primeiro subsolo do próprio condomínio, ou seja, local totalmente inapropriado por estar a cidade enfrentando crise pandêmica”.
Participaram do julgamento, que teve votação unânime, os desembargadores Francisco Casconi e Paulo Ayrosa.
 
“Maioria dos moradores preferiu não comparecer.”
 
Apelação nº 1042765-62.2020.8.26.0100 
 
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

Após aglomeração e hostilidade entre moradores, condomínios reveem regras de uso de áreas comuns

Após a reabertura de áreas comuns, condomínios em São Paulo se depararam com aglomeração de moradores e conflitos causados pelo descumprimento de medidas e decidiram rever o uso dos espaços compartilhados. Parte voltou a adotar medidas mais rígidas e até voltou a fechar novamente determinadas áreas. Mas há quem tenha aumentado a flexibilização para evitar novas situações de hostilidade. Os condomínios têm autonomia para definir, com os moradores, as diretrizes de utilização do seu espaço.

Em um condomínio de 600 apartamentos em Santana, zona norte de São Paulo, o caso de uma família infectada levou a Prestta Condomínios a fechar todas as áreas comuns que tinham sido abertas em julho. Primeiro, o condomínio havia permitido o uso da academia por uma hora, com agendamento válido para apenas uma família. Depois, a utilização foi flexibilizada para até quatro famílias, respeitados o distanciamento social e a higienização.

“Vinte dias depois (da reabertura) uma família que usava a academia descobriu que estava com covid-19 e achamos melhor fechar as áreas comuns, já que eles também tinham frequentado outros espaços. Voltamos à estaca zero, proibindo tudo por 15 dias”, conta o síndico profissional Aldo Castro, de 43 anos. Duas semanas depois, os espaços comuns foram novamente abertos. O uso da academia foi flexibilizado para uma família e somente após 45 dias, para quatro famílias novamente.

Em um condomínio em Moema, na zona sul de São Paulo, de duas torres e 136 apartamentos, o síndico decidiu há uma semana fechar a academia após conflito entre moradores.

O espaço estava liberado para uso por uma família de cada vez. No entanto, não havia punição caso a regra não fosse respeitada. Segundo uma professora de Administração Pública de 39 anos que pediu para não ser identificada, as famílias mais conscientes seguiam as medidas, mas outras não se importavam. “As outras áreas, como piscina, parquinho e quadra, permanecem abertas, mas sem regras e sem supervisão de moradores que respeitam ou não o distanciamento social. Falta punição,” afirma a professora.

Ela diz que um grupo de moradores chegou a cogitar o uso de áreas comuns apenas para quem já teve covid-19. “Ninguém respondeu, mas isso mostra o grau da bagunça pela falta de regras claras. Não podemos contar com a consciência de cada morador, como espera o condomínio”, lamenta.

Já no condomínio de seis torres e 822 apartamentos administrado pelo síndico profissional Rafael Bernardes, de 38 anos, em Osasco, na região metropolitana de São Paulo, as regras de uso da piscina foram flexibilizadas após o registro de conflitos entre moradores com a reabertura no feriado de 7 de setembro.

De acordo com a medida inicial adotada, o uso era permitido para até 40 pessoas, por um período de duas horas. “Passado o tempo permitido, as 40 pessoas saíam da piscina e uma nova fila já estava formada com outras 10. Com isso, todos retornavam para a fila e 10 acabavam ficando de fora e reclamavam. Quem estava com crianças e idosos queria prioridade. Observamos situação hostil entre moradores”, conta Bernardes.

Após diversas reuniões, a medida foi revista dez dias depois e o uso geral voltou a ser permitido. “Não há mais limite de tempo e número de pessoas, mas os usuários devem respeitar o distanciamento mínimo de 1 metro e meio e o uso obrigatório de máscara e chinelo fora da água. Aglomerações estão proibidas, assim como entrada de menores desacompanhados”, disse Bernardes.

Segundo ele, a reabertura ainda é desafiadora, mesmo diante de orientação oficial de entidades que representam o segmento sobre como adotar os protocolos.

“Moradores também devem entender que a pandemia não acabou e ainda está matando muita gente. Se for o caso, voltaremos com restrições.”

Moira de Toledo, diretora executiva da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), avalia que é necessário estabelecer um plano de controle de cumprimento das medidas preventivas e de avaliação quanto à possibilidade de avanço ou necessidade de retrocesso no processo de reabertura. “É preciso informar a todos quando há uma pessoa contaminada no condomínio, sem expô-la. E avaliar se é necessário deixar a abertura mais restrita ou não.”

Desde junho, com a retomada gradual do comércio, edifícios residenciais estão adaptando a reabertura dos espaços também por etapas. Além de se basear nas decisões tomadas pelo governo de São Paulo com base no plano de flexibilização, os síndicos também buscam auxílio em manuais elaborados por entidades do setor, como Secovi-SP, Lello Condomínios e a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Cada um tem, no entanto, autonomia para adotar as medidas que considere mais adequadas para a prevenção ao novo coronavírus.

Para Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), para que as regras funcionem é preciso haver a sensação de pertencimento. “Antes da aplicação de advertências e multas previstas no regulamento interno, é necessário motivar os moradores para que respeitem e controlem o uso das áreas comuns, participando de assembleias e sendo responsáveis pelas deliberações”, avalia.

Risco aumentado

A reabertura de áreas comuns significa maior risco de exposição à doença, já que implica diretamente em maior movimentação de pessoas dentro do condomínio. Segundo Lauro Ferreira Pinto Netoinfectologista da Sociedade Brasileira de Infectologia e professor da Santa Casa de Vitória, o ideal é restringir o uso por vez a pessoas de uma mesma família. “Orientamos condomínios ao uso unifamiliar, ou seja, o uso de academia e piscina por pessoas que convivem juntas.”

Como nem sempre essa regra existe, ele alerta para os cuidados necessários. “É possível as pessoas frequentarem, desde que mantenham distanciamento social. Pessoas de apartamentos diferentes, que não convivem juntas devem sempre manter o distanciamento de 1 metro e meio e uso de máscara. Mas não está descartado o risco total de transmissão”, aconselhou. Com relação às crianças, o especialista avalia que o ideal é que o convívio no parquinho seja entre pessoas do mesmo imóvel. “Entre crianças de lares diferentes é preciso que seja mantido rigorosamente o distanciamento social nas áreas comuns.”

Pai de Laura, de 7 anos, e de Valentina, de 2, o bancário Danilo Cunha, de 34, afirma que apenas deixa as meninas brincarem no parquinho do condomínio em Osasco, na região metropolitana de São Paulo, quando há poucas crianças.

“Só permito que brinquem quando não há aglomeração. Têm crianças que usam máscaras, outras não”, relatou Cunha.

Mesma opinião tem o pai do Guilherme, de 3 anos, o administrador de contratos José Carlos Soares Marques, de 43. “Se vejo que o parquinho começa a encher, já vou para outras áreas com meu filho ou volto para o apartamento, mas nem todos têm a mesma consciência.”

Para esclarecer e evitar conflitos entre moradores, é preciso acima de tudo manter o diálogo. “Cabe ao síndico orientar e dialogar com os condôminos quando essas situações aparecem”, disse Angélica Arbex, autora do Blog Vida Vertical do Estadão e gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios, que administra 3 mil condomínios no Estado de São Paulo. “Entretanto, estamos sempre próximos dando o apoio necessário, tentando trazer soluções rápidas e práticas, produzindo materiais que possam facilitar a tomada de decisões e melhorar a convivência.”

Ela lembra que o novo Código Civil auxilia com artigos para nortear os direitos e deveres, com tratamento de forma genérica.

“Sendo assim, a convenção do condomínio é o melhor instrumento para especificar as regras internas. Para que a vida de todos no condomínio seja tranquila, é necessário ter regras simples e claras”, disse a gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios.

Somente em casos em que não for possível a resolução por meio de diálogo e o caso seja reincidente, o síndico deve acionar o condomínio. “Desta forma, o que será discutido é a necessidade de aplicação de multa”, explicou Angélica.

Dicas de protocolos de limpeza e uso de áreas comuns, segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC):
  • Academias

    Limite de pessoas, local bem ventilado, não utilização de ar condicionado, limpeza e higienização frequente e uso de máscaras

  • Playgrounds

    Demarcação de espaços, reserva de horário e uso de máscaras

  • Piscinas

    Demarcação de espaços, higienização dos móveis e reserva de horário

  • Quadras

    Uso por família e reserva de horário

  • Salão de Jogos e Brinquedoteca

    Limite de pessoas, reserva de horário, local arejado, limpeza e higienização frequente e uso de máscaras

  • Espaço Pet

    Reserva de horário e uso de máscaras

  • Áreas de sauna e spa

    Recomendação para que permaneçam fechados

  • Salão de festa e churrasqueira

Recomendação para que permaneçam fechados

Fonte: Terra

Governo de SE divulga protocolo para condomínios; festas e eventos devem ser proibidos

A publicação orienta sobre o atendimento às normas mínimas de segurança para evitar a proliferação da Covid-19.

Foi publicada no Diário Oficial de Sergipe desta quarta-feira (16), a portaria sobre o uso de áreas comuns e de lazer em condomínios. A publicação orienta sobre o atendimento às normas mínimas de segurança para evitar a proliferação da Covid-19.

Dentre as recomendações, estão a proibição de festas e eventos de qualquer natureza com aglomeração de pessoas e a obrigatoriedade do uso de máscara e distanciamento para circulação nos espaços. Veja as demais:

  • Áreas comuns somente devem ser utilizadas por moradores do condomínio e não por visitantes, visando diminuir o fluxo de pessoas;
  • Salões de festas, espaço gourmet e churrasqueira, devem permanecer fechadas e o uso liberado de maneira restrita;
  • Definição do número máximo de pessoas que poderão usar simultaneamente os espaços e equipamentos para evitar aglomerações;
  • Para a academia, a recomendação é que sejam observadas as regras específicas, como também, sempre que possível, que se opte pelo uso de agendamento prévio e, quando não for possível, seja garantido o adequado distanciamento de 6 m² por pessoa e se restrinja a utilização por pessoas de uma mesma unidade habitacional;
  • Intensificação da limpeza dos locais e equipamentos de uso comum, em especial após cada utilização;
  • Disponibilização de álcool a 70%, especialmente em gel, nos espaços comuns;

Reclamações de perturbação do sossego crescem mais de 300% em condomínios de Juiz de Fora

Segundo apuração do MG1, foram registradas mais de 60 reclamações entre abril e agosto de 2020.

As reclamações de perturbação do sossego em condomínios de Juiz de Fora tiveram um aumento de mais de 300% desde o início da pandemia do coronavírus, de acordo com apuração do MG1.

A reportagem do jornal conseguiu os dados com a advogada Suely Ribeiro Prado, que administra 10 condomínios na cidade.

A análise da advogada aponta que entre abril e agosto de 2020, 62 reclamações de perturbação do sossego foram registradas junto aos condomínios. Durante o mesmo período em 2019, apenas 15 ocorrências foram registradas.

Em entrevista para o MG1, ela explicou, também, a diferença entre casos de perturbação do sossego e os chamados “barulhos de vida”. Segundo ela, atos como o uso de liquidificadores e aspiradores de pó fazem parte da segundo categoria.

A perturbação do sossego se caracteriza por barulhos contínuos e intermitentes, “como uma máquina de costura sendo usada o dia inteiro”.

O que fazer?

A advogada orienta que a população passe, primeiramente, a reclamação do barulho para o síndico do condomínio, para que o mesmo analise se o mesmo se trata de uma perturbação do sossego ou não.

“Sendo uma perturbação, nós notificamos a unidade para que ela cesse com esses barulhos. Se ocorrer a reincidência e, após notificada, a unidade permanecer incomodando os vizinhos, nós tomamos outras medidos, como a multa”, explicou.

FONTE: G1

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Síndica convoca Assembleia presencial em meio à pandemia e tem reunião cancelada pela fiscalização

Desde que a pandemia do novo coronavírus começou, muita coisa mudou, principalmente no universo condominial. Começando pelo fechamento das áreas comuns, como até mesmo a suspensão das Assembleias presenciais.

E para firmar essa mudança, muitas leis foram criadas, com o propósito de ajudar os síndicos e as administradoras dos condomínios a conciliarem o direito dos condôminos com o bem maior da coletividade.

Mas não é bem assim que as coisas têm acontecido.

A síndica do Residencial Paiaguás com o apoio da administradora do condomínio, em Cuiabá-MT, convocou todos os condôminos para uma Assembleia presencial, contrariando as recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e também desobedecendo a Lei nº 14.010, que permite a realização das Assembleias Virtuais.

Segundo informações dos condôminos proprietários, a gestão do condomínio foi alertada sobre a impossibilidade do acontecimento da Assembleia presencial por conta da aglomeração que causaria e o risco de propagação da Covid-19.

Porém, teve como resposta da própria gestora que a reunião aconteceria de qualquer forma.

A síndica e a administradora do condomínio infringiram diversas outras regras, principalmente, desobedeceram muitas normas da própria Convenção do imóvel, e também dos Decretos Municipais e Estaduais, que proíbem aglomeração de qualquer espécie.

A Assembleia estava sendo realizada nesta sexta-feira (21), e de acordo com os condôminos proprietários que precisaram comparecer, teve muita aglomeração.

Segundo informações, a síndica contratou uma segurança terceirizada, aumentando o número de pessoas no ambiente, o que já não é permitido, e além de promover aglomeração, cometeu mais um erro grave, onde não disponibilizou álcool em gel na sala onde a reunião acontecia, e nem exigiu o espaçamento obrigatório de no mínimo 1,5m entre as pessoas.

A Assembleia que se encerraria às 19 horas, durou cerca de 2 horas. Pois precisou que órgãos competentes intervissem.

Por conta do alvoroço e do tumulto, a fiscalização da Prefeitura de Cuiabá foi chamada, e compareceu no local, notificando a síndica, e autuando o condomínio, com uma multa.

Diante da situação, muitos moradores ficaram indignados com a falta de zelo, e o descuido com as normas da saúde, em combater o novo coronavírus.

Isso mostra o quanto é importante e necessário que o síndico e a administradora cuidem dos condôminos, e em meio a uma pandemia como está, coloque em primeiro lugar a saúde de todos, e o direito da coletividade.

Fonte: Síndico Legal

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Vizinhos transformam grupo de WhatsApp do condomínio em marketplace

O  comércio de porta em porta desapareceu no Brasil na década de 1990, quando os  shopping centers ganharam a atenção dos consumidores. Mas a pandemia pode ter retomado algumas relações de compra e venda do passado. Isso tem acontecido num condomínio residencial, na Zona Oeste de São Paulo. 

Vizinhos têm fortalecido suas relações com a pandemia, comprando e trocando produtos entre si. Desde o início do isolamento social, em março, o grupo de WhatsApp do condomínio – que antes servia para trocar dicas sobre serviços do bairro e conversar sobre questões do prédio – se tornou uma vitrine virtual, pela qual os moradores interagem para, depois, comprar uns dos outros de porta em porta.

“E fazer ‘escambo’ também: já troquei máscaras por cachaça, bolos, tortas e outras coisas”, diz a moradora Sueli Tubosaka. Sueli é representante comercial do ramo de tecelagem e, com a pandemia, seu trabalho parou. “Meus clientes são confecções, atacadistas, varejistas e lojistas de roupas prontas”, explica ela. Assim, surgiu a ideia de costurar máscaras e cachecóis.

“Uma amiga me emprestou uma máquina de costura, comecei a fazer máscaras em tecido com as amostras que tinha, para mim e para minha família. Foi aí que veio a ideia de vender”, diz Sueli. A moradora pretende retomar a carreira no ramo de comércio de tecidos após o fim da pandemia, mas acredita que o fenômeno das vendas no grupo do condomínio deve perdurar.

Essa é a mesma impressão de Pedro Moraes, outro morador do condomínio. “Além de promover uma maior interação entre a comunidade, é uma ótima forma de colaborar com pessoas que vendem seus produtos”. Pedro e sua família tocavam o restaurante Casa do Barão. Quando a pandemia começou, tiveram de fechar as portas e começaram a apostar na venda dos pratos sob encomenda no grupo do condomínio.

“Esse comércio comunitário foi uma solução encontrada pelas pessoas para poder se ajudar economicamente e se manter em casa pela saúde”, afirma Pedro. Além das vendas no condomínio, o restaurante também migrou para o delivery.

Não só quem teve o trabalho paralisado teve de se reinventar na pandemia. A vizinha Isabel Cacais, que é aposentada, usou o tempo de isolamento para desenvolver habilidades e acabou gerando renda com isso.

“Sempre tive vontade de fazer sabonetes, sais de banho e produtos de beleza. Comecei a pedir os materiais pela internet, produzir e a vender no grupo”. Depois da pandemia, ela espera vender os produtos em salões de beleza.

A professora de economia da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado, Nadja Heiderich, comenta sobre o caso do comércio comunitário no grupo de vizinhos.

“Existe uma relação de confiança, de fidelidade entre as pessoas, você conhece quem e como está fazendo determinado produto. É também uma maneira de fidelizar clientes, e a exclusividade é algo que as pessoas gostam. Além disso, o preço não é tão diferente dos comércios e negócios ditos tradicionais”, aponta a economista.

Ela explica que esse tipo de relação de comércio desapareceu no Brasil há 30 anos, com o surgimento de shopping centers e que pandemia trouxe uma mudança de hábitos ao consumidor. “Há uma mudança do modelo de consumo das pessoas, voltada mais para o e-commerce, não mais na loja física. A grande maioria das pessoas, principalmente os mais jovens, vai adotar sistemas digitais para compras”, diz ela.

Fonte: IG

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Importância do Síndico na recuperação das Lojas da Galeria do Rock

A Galeria do Rock é uma referência cultural em São Paulo, que, apesar do nome, virou palco para várias tribos e estilos de música. São sete andares de lojas de discos, moda, esportes. O PEGN foi conferir como a pandemia do coronavírus afetou os negócios dos comerciantes.

As mudanças já começam na entrada. Grade dos dois lados, seguranças na porta, totem de álcool gel e medição de temperatura. Tudo para garantir a segurança dos frequentadores e lojistas lá dentro.

Antonio de Souza Neto, conhecido como Toninho, era lojista e virou síndico do conjunto nos anos 90, época difícil para a galeria do rock. Das 450 lojas, apenas 60 estavam abertas. “Nada funcionava. Água, luz, telefone, iluminação, as pessoas entravam e saíam a qualquer hora. Tinha brigas, confusões, uso de drogas”, relembra.

Mas a marca era forte. Quatro anos depois de um trabalho de recuperação, a galeria inteira estava na ativa. Só que o síndico afirma que a crise econômica dos últimos anos já tinha diminuído esse número. Agora, com a pandemia, seis lojas não resistiram e fecharam os negócios.

A galeria recebia mais de 500 mil pessoas por mês antes da quarentena fechar tudo por quase três meses.

Dono de uma loja de moda hip hop há 22, o empresário Robson Marques viu o faturamento cair 80%. Ele vende de bonés e esse é um produto que o cliente não quer comprar online. As vendas pela internet garantiram apenas o pagamento das contas. Foi um trabalho de formiguinha na gestão do negócio que segurou a barra da loja fechada.

“Tive isenção total de aluguel. Eu não tenho do que reclamar. Marca, fornecedores, tive um ótimo retorno em negociações, boletos prorrogados”, conta Robson.

“Eu conversei muito com proprietários, locadores, eles facilitaram muito. Não cobraram durante o fechamento, reduziu pela metade as locações. E mesmo assim, se a pessoa tem dificuldades, eles estão facilitando”, explica o síndico Antonio.

A loja do Walter Thiago é tão famosa que virou ponto turístico dentro da galeria. Só de vinis, ela reúne cerca de cinco mil. Um paraíso pra quem gosta de rock e pop

Walter já tinha uma operação online mais estruturada e conseguiu manter 50% do faturamento. Ele diz que desde a reabertura, em junho, os clientes estão voltando: “Muita coisa mudou, mas a gente tá conseguindo superar isso e dando a volta por cima, no dia a dia a gente tá sentindo que tá dando uma melhorada”.

“Esse encantamento fez com que a galeria sobrevivesse. No primeiro dia foi tão lindo, porque teve gente que disse: ‘eu tô vindo aqui pra gastar e poder ajudar a galeria’. A solidariedade foi tão mágica, tão fantástica, que é impressionante”, comemora Antonio.

Fonte: G1