Meu condomínio não tem regimento interno, e agora?

Conforme já tratamos em artigos anteriores, compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno, as determinações das assembleias e a legislação

Morar em condomínio muitas vezes gera um conflito interno sobre abrir mão da individualidade em prol do coletivo, já que é inevitável a convivência com vizinhos e compartilhamento de áreas.

Embora exista uma crescente onda de empreendimentos, ainda há aqueles que preferem manter maior privacidade morando em casas.

Tratando-se de condomínios, inúmeras são as situações que, apesar de simples, podem se transformar em problemas. E quando isso acontece acaba a harmonia e a boa convivência condominial, o que é prejudicial a todos!

Além disso, precisamos considerar que nossa legislação frequentemente é alterada impactando, muitas vezes, a vida condominial.

E por ser um ambiente coletivo, as informações que circulam entre os moradores de condomínio são dos mais variados níveis de acidez.

É essencial o síndico manter uma boa comunicação entre o condomínio e os condôminos, a fim de evitar ou minimizar possíveis conflitos e mal entendidos.

Quando um condomínio é constituído, geralmente, na assembleia de instalação é apresentada a convenção já com o regimento interno. No entanto, são documentos padronizados, os quais devem ser alterados à realidade de cada condomínio.

A legislação dispõe as regras básicas e necessárias ao adequado funcionamento dos condomínios.

A partir dessas regras básicas é que os condomínios elaboram suas normas internas, desde que respeitadas as condições legais.

O Código Civil dispõe que: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.

Traz também que: “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Porém, conforme súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Fique atento!

Mas é o regimento interno (RI) que visa garantir a cordialidade coletiva através de regras de convivência, as quais devem ser adequadas ao perfil de cada condomínio.

Ou seja, é no RI que irá constar as regras referente às áreas comuns, comportamentos e condutas de condôminos e visitantes, bem como as respectivas penalidades.

Por isso se o seu condomínio não possui regimento interno ou, possuindo, esteja obsoleto, está mais do que na hora de tomar providências!

É dever do síndico representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Procure um advogado especializado tendo em vista a complexidade que envolve a área condominial.

O regimento interno é o documento essencial para que o síndico tenha maior amparo em suas decisões e transparência na sua gestão.

Para isso, no RI devem constar algumas respostas, tais como: O que é permitido? O que é proibido? Quais punições para infrações às normas internas? Como utilizar as áreas comuns?

Lembre-se que o regimento interno não pode contrariar a convenção, sob pena de nulidade!

Como vimos, é com base nas regras gerais e peculiaridades de cada condomínio que deve ser elaborado o regimento interno.

Escrito por: SIMONE GONÇALVES

Fonte: Viva o Condomínio

O acesso aos condomínios como fica com a LGPD em vigor?

Normalmente, para que uma pessoa possa ingressar em edifícios comerciais ou residenciais, seja o proprietário, visitante, funcionário ou prestadores de serviços é necessário uma permissão. E, para tanto a pessoa precisa fornecer dados pessoais, como o nome, numero do RG, CPF, fotografia, em alguns casos, até a biometria.

Esses procedimentos são necessários em vista da segurança dos moradores, trabalhadores, etc. Mas, a finalidade dessa coleta de dados, a proteção sigilosa desses dados coletados e mantidos sob a tutela do condomínio não ficam explicitados e nem mesmo o prazo de armazenamento destas informações.

Entretanto, essa Lei não diz respeito apenas as grandes companhias, como bancos, por exemplo, mas à sociedade em geral e, por isso, todos os que realizam o tratamento de dados de indivíduos, cujos conteúdos sejam coletados no território nacional, devem se adaptar a essa disciplina jurídica, que determina que o tratamento só poderá ser realizado nas hipóteses taxativas de seu artigo sétimo, e levando em conta questões quanto o consentimento do titular, o legítimo interesse, a indicação de finalidade, a solicitação mínima e estritamente necessária de informações, dando garantia de armazenamento e segurança.

Como os condomínios devem proceder como relação à LGPD?

Tanto os condomínios residenciais, comerciais e os das associações de moradores que possuam portarias com controle de acesso, devem obedecer a essa Lei.

Assim, se o condomínio opta por sistemas de segurança como controles de acesso que fazem a coleta, tratamento e armazenamento de dados pessoais de quem adentre suas dependências, até mesmo biométricos e de imagem, está sujeito à essa nova Lei, já que ela afeta a todos.

Será necessário, também, reformular os documentos internos, como: contrato de trabalho e de prestação de serviços, autorizações e políticas internas que envolvam o tratamento de dados (dos proprietários e seus familiares, visitantes etc.), contratos com as administradoras e gestoras dos condomínios, contadores, empresas de monitoramento entre outras, conforme o caso específico de cada condomínio.

Responsabilidade dos Condomínios

Em regra, o condomínio responde pelo prejuízo causado a terceiros por ação ou omissão do síndico, respondendo o síndico perante o condomínio por atos que extrapolam as suas atribuições e, seguindo a mesma lógica, o administrador, enquanto delegado do síndico. Assim sendo, será preciso determinar a medida da responsabilidade pelo tratamento de dados de cada um.

Lembrando que, o fato do condomínio delegar a proteção e o controle dos dados a uma empresa, não afasta a sua responsabilidade por danos que venham ocorrer em razão de “vazamentos”, porque a Lei prevê a responsabilidade solidária entre o controlador e o operador, ressalvadas as hipóteses de culpa do próprio titular ou de terceiros. Com isso, prevendo, também, sanções nos Art. 52 a 54, variando de simples advertências ou a imposição de multas simples até a altíssima, limitada ao valor de R$ 50 milhões.

Desse modo, o ideal é diminuir os riscos, protegendo a privacidade daqueles que residem ou frequentam o condomínio, prezando pelo sigilo dos dados confiados a eles.

É aconselhável que os condomínios capacitem seus funcionários; investindo em programas de treinamento para não restar dúvida sobre a necessidade de preservar essas informações para aqueles que terão acesso aos dados dos frequentadores e dos seus condôminos; a implantação de sistemas de informações – software para o armazenamento desses dados, dentre outras providenciais.

Fonte: AOD Advocacia

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Saiba quais itens de segurança são obrigatórios em todos os condomínios

Condomínios com mais de uma notificação podem ser multados

Núltima segunda-feira (24.08.2020), o Corpo de Bombeiros do Maranhão (CBMMA), iniciou uma grande operação de vistoria em condomínios residenciais na região metropolitana de São Luís.
 

Esse tipo de trabalho é realizado durante todo ano e tem como objetivo prevenir possíveis incêndios em condomínios. Durante a operação, é feita uma vistoria minuciosa em todos os equipamentos de segurança presentes no local. Vale relembrar que todo material deve passar por manutenção mensal ou semanal e é responsabilidade do síndico contratar uma equipe especializada para cada um deles.

Durante coletiva de imprensa realizada na manhã desta quarta-feira (28), o Coronel do Corpo de Bombeiros, Célio Roberto reforçou a importância da parceria dos moradores com o órgão, para realizar denuncias caso o condomínio em que a pessoa esteja morando não esteja com todas as regulamentações em dia.

Mas você, morador de condomínio, sabe quais equipamentos de segurança são obrigatórios? Separamos uma lista com os principais itens, aproveite e faça um checklist no local onde você mora. Se encontrar alguma irregularidade uma equipe do Corpo de Bombeiros deve ser acionada.

Itens de segurança que condomínios precisam ter em caso de incêndio:

Extintores, mangueiras e hidrantes

Esse material deve passar por manutenção anualmente. Todos os hidrantes do local devem estar com a mangueira corretamente enrolada e conter bico e chave “storz”. Todos devem ter o selo do INMETRO.

Porta corta-fogo

Esse é um dos itens mais importantes em caso de incêndio, a porta corta-fogo vai garantir a saída segura dos moradores em caso de incêndio.

Essa portas não devem ficar trancadas, desobstruídas e fechar sozinhas após ser aberta. A porta corta-fogo deve passar por manutenção a cada seis meses.

Seguro

Você sabia que todo condomínio é obrigado por lei ter uma cobertura contra incêndios? Mas para poder receber o benefício é necessário que o local esteja cumprindo com todas as suas obrigações legais.

Escadas

As escadas devem estar sempre totalmente desobstruídas e não deve ter nenhum tipo de portão ou portas nas escadas.

Os corrimãos devem ser contínuos e na altura adequada exigida pelo corpo de bombeiros. O sistema de iluminação de emergência deve ter manutenção em dia.

Fonte: O Imparcial

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Justiça condena moradores do DF por construção em área de preservação

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) condenou moradores do condomínio Rancho Karina, mais conhecido como RK, na região de Sobradinho, pela realização de obra irregular de infraestrutura e benfeitorias na área de preservação permanente do Córrego Capão Grande. Pela decisão, as penas foram fixadas em um ano e dois meses de detenção, além de multa. Da decisão, ainda há recurso.

A ação é da Promotoria de Justiça de Defesa do Meio Ambiente e Patrimônio Cultural (Prodema), do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT). Na peça, os promotores alegaram que os réus causaram prejuízos diretos à unidade de conservação, com desmatamento, compactação do solo e intervenção no afloramento natural de água.

Ainda segundo a peça, também houve prejuízos indiretos, já que as alterações identificadas “contribuem para quebra do equilíbrio ecológico, o que causa o afastamento da fauna nativa, expõe o solo a processos erosivos mais intensos e altera a recarga dos aquíferos e o regime hidrológico dos afluentes atingidos”.

Na decisão, que acompanhou a posição defendida pelo Ministério Público, consta que “as Áreas de Preservação Permanentes são instrumentos de relevante interesse ambiental, que proporcionam o desenvolvimento sustentável, uma vez que garantem a preservação dos recursos hídricos, a estabilidade geológica e a biodiversidade, o fluxo gênico da fauna e da flora, a proteção do solo e, por fim, o bem-estar das populações humanas”.

Fonte: Metrópoles

Justiça mantém suspensão de assembleia presencial em condomínio do DF

A Justiça do Distrito Federal manteve a suspensão de assembleia presencial para prestação de contas em um condomínio da capital federal. Mesmo com a entrega das contas atrasada, o pedido de suspensão da reunião apresentado pelo síndico foi mantido em função da pandemia provocada pelo novo coronavírus.
A assembleia geral reúne a diretoria e os condôminos com o objetivo de analisar as contas do síndico durante sua gestão. Neste caso, a prestação das contas foi marcada para o dia 31/03/2020, após determinação da Justiça. Segundo a ação, o síndico já pediu adiamento da assembleia, ainda antes da pandemia. “Não é a primeira vez que o agravante busca protelar a entrega das contas de sua administração, havendo notícias nos autos de que o atraso persiste desde março de 2019, o que viola a Convenção de Condomínio”, diz a decisão. 

No entanto, para o juiz relator, as novas relações impostas pelo surgimento da covid-19 predominam. “Não se afigurava possível a realização segura da assembléia designada, com quórum qualificado, tendo em vista a necessidade de debater sobre diversos aspectos, principalmente em razão dos questionamentos levantados no caso dos autos”
Na última análise do recurso, a decisão foi mantida pela 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que concordou com a suspensão da assembleia.

FONTE: CORREIO BRAZILIENSE

Entenda os dois lados dos comércios dentro de casa

Bolos, marmitas e até cervejas artesanais são alguns exemplos de produtos que têm sido comercializados entre vizinhos durante a pandemia do novo coronavírus. Por um lado, há a necessidade de complementar a renda e, por outro, a facilidade de adquirir o que precisa perto de casa.

Apesar do momento atual, não é de hoje que a prática comercial nos condomínios residenciais gera dúvidas.

O diretor de condomínio Omar Anauate, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), explica que a convenção define o uso do prédio, neste caso, como residencial.

Ao mesmo tempo, diversos prédios aceitam atividades comerciais nas unidades, desde que não causem problemas no funcionamento do condomínio e nem incomodem os vizinhos.

Isso não significa que um apartamento possa ser transformado em uma fábrica ou escritório, o que desviaria da finalidade de residência. Anauate destaca a importância do equilíbrio. “É preciso se adequar às rotinas do condomínio e buscar ter o menor impacto possível”, afirma.

“As atividades não podem interferir na saúde, no sossego e na segurança”, diz o advogado Fernando Zito. Entre os impactos negativos, estão atividades que gerem barulho, aumentem o fluxo de pessoas e mercadorias no condomínio em excesso ou afetem financeiramente os demais, como fazer bolos para venda em um prédio em que as medições de gás e água não são individualizadas. Em caso de problemas, o síndico pode buscar medidas para cessar o comércio.

Ligia Ramos Volpi, 55, é síndica profissional da D’accord Síndicos e responsável por 17 condomínios. Em um prédio de 350 unidades no Brooklin (zona sul de SP), um grupo de moradores está organizando um evento que irá oferecer produtos feitos pelos próprios condôminos para os outros vizinhos.

A previsão é que a iniciativa aconteça até o fim de julho e, caso dê certo, há a possibilidade de consolidar a proposta em uma assembleia futura. “É uma atividade boa para a comunidade, não só para o indivíduo”, diz.

Além disso, em outros três prédios, os quadros de avisos divulgam produtos dos moradores.

 

RENDA EXTRA NA VIZINHANÇA

 

– A pandemia e o desemprego levaram algumas pessoas a preparem em casa produtos para vender;

– Com isso, os vizinhos se tornaram os principais clientes;

– Trabalhar dentro das unidades não é novo Isso não significa que o apartamento substitua um estabelecimento comercial;

– Fique atento às normas de funcionamento do seu condomínio;

 

AS REGRAS

 

– A convenção do condomínio prevê que o espaço é estritamente residencial, ou seja, deve servir como moradia;

– Logo, o imóvel não pode ser transformado em um escritório ou fábrica;

– Há prédios que toleram atividades simples, desde que não incomodem outros vizinhos;

– Elas vão desde o trabalho remoto até a venda de bolos e doces caseiros, por exemplo;

– Nestes casos, é importante adaptar o trabalho às regras da melhor forma possível;

– Tenha bom senso e seja coerente;

 

DIVULGAÇÃO

 

– Caso queira divulgar o seu trabalho no quadro de avisos ou grupo de conversas do condomínio, converse com o síndico;

– O síndico pode verificar e validar se o anúncio é adequado para o prédio e qual o formato adequado para isso;

– Falar sobre vendas em um canal usado apenas para discutir assuntos do prédio pode desviar da sua finalidade;

 

SEM ABUSOS

 

– Mesmo que o prédio permite, o trabalho não pode prejudicar o sossego, saúde e segurança dos outros moradores;

– Instalar uma máquina inadequada para apartamento pode causar problemas na estrutura do prédio, colocando em risco a saúde dos outros;

– Receber muitos clientes ou mercadorias podem impactar o fluxo de operações do condomínio e até limitar o uso do elevador;

– Caso seja realmente necessário utilizar o elevador, prefira horários com pouca movimentação no prédio;

– Prédios antigos que não tenham medição de água e gás individualizados têm as contas de consumo divididas entre todos os condôminos;

– Caso seja comprovado aumento no consumo por causa de uma unidade que esteja cozinhando para vender, pode haver discussões sobre a prática;

 

ENDEREÇO COMERCIAL OU RESIDENCIAL?

 

– Há microempreendedores individuais que registram o endereço de casa para abrir a própria empresa;

– Essa formalidade não causa problema;

– No entanto, o local não pode ser divulgado em site e cartão para recebimento de pessoas, por exemplo ATIVIDADES QUE INCOMODAM;

– Lembre-se que a lei está a favor do condomínio e do bem-estar coletivo;

– Caso a atividade incomode, o síndico pode conversar com o morador e aplicar as medidas previstas na punição, como advertências;

– Se não for efetivo, o prédio pode recorrer à Justiça para cessar as atividades;

 

 

Fonte: Sindicolegal 

Condomínios serão obrigados a higienizar espaços de uso coletivo

Os condomínios ou edifícios do Distrito Federal deverão manter a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores.

 

A Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais no Distrito Federal – ABRASSP-DF e o SindiCONDOMÍNIO-DF pediram ao parlamentar Reginaldo Sardinha (Avante), que retirasse o prazo da higienização e o horário que era de 2 em 2 horas e das 6h às 22h para que pudessem se organizar da melhor forma a fim de cumprirem a nova regulamentação. De acordo com o grupo de representantes os edifícios e condomínios têm diferentes jornadas e números de funcionários. 
 
 
LEI Nº 6.641, DE 21 DE JULHO DE 2020
(Autoria do Projeto: Deputado Reginaldo Sardinha)
Altera a Lei nº 6.562, de 28 de abril de 2020, que torna obrigatória a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores para todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em razão das medidas de combate à Covid-19, e dá outras providências.
O GOVERNADOR DO DISTRITO FEDERAL, FAÇO SABER QUE A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL DECRETA E EU SANCIONO A SEGUINTE LEI:
Art. 1º A Lei nº 6.562, de 28 de abril de 2020, passa a vigorar com as seguintes alterações:
I – a ementa passa a vigorar com a seguinte redação:
Torna obrigatória a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo de todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em razão das medidas de combate à Covid-19, e dá outras providências.
II – o art. 1º passa a vigorar com as seguinte redação:
Art. 1º Fica assegurado aos condôminos o direito à higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo de todos os edifícios ou condomínios no Distrito Federal, em cumprimento às medidas adotadas pelo poder público para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente da Covid-19, causada pelo novo coronavírus.
III – o art. 2º passa a vigorar com a seguinte redação:
Art. 2º A higienização a que se refere o art. 1º deve ser realizada em intervalos que garantam total assepsia, na forma dos protocolos das entidades sanitárias oficiais, com álcool 70% ou material análogo capaz de exterminar o vírus da Covid-19, causada pelo novo coronavírus.
Parágrafo único. O descumprimento desta Lei acarreta ao infrator multa de R$ 2.000,00 por infração, dobrada em caso de reincidência.
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 21 de julho de 2020
132º da República e 61º de Brasília
IBANEIS ROCHA
 
 
Para Sardinha o importante é que a higienização seja realizada em todos os edifícios. “Estamos lidando com uma pandemia, precisamos que os moradores, funcionários e outros possam ter essa higienização mais eficaz. Não podemos esquecer que essa é uma das formas mais seguras de profilaxia contra o COVID-19”, disse. Sardinha ainda completou citando que vai incluir ao PL a obrigatoriedade da apresentação um Plano de Contingência com as medidas que foram adotadas em cada condomínio. 
 
A Livânia Tavares Nóbrega, 56 anos, mestre em Direito e Políticas Públicas e síndica do Condomínio ART LIFE DESIGN, em Águas Claras reconheceu que a ação do deputado foi “boa”. “A intenção do legislador, para preservar a saúde pública, diante da pandemia, mas o que deixou os síndicos estarrecidos, nesta lei, foi a obrigatoriedade de higienizar, num lapso temporal de 2 horas, das 6 às 22h, todas as maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones, elevadores e portas, dos edifícios e condomínios, diariamente”. 
 
Na SQSW 101 do Sudoeste, de acordo com o prefeito da quadra, José Antônio de Souza essa e outras medidas já vinham sendo tomadas pelos edifícios. “A Prefeitura buscou seguir as orientações da OMS e do Ministério da Saúde fazendo a divulgação das recomendações sobre o Coronavírus, para a comunidade, através de banners colocados estrategicamente na nossa quadra”, explicou. Além disso, segundo o prefeito, todos os síndicos foram orientados sobre o processo de higienização e colocação de álcool em gel em pontos estratégicos, bem como outras medidas preventivas a serem adotadas.
 
 

Legislação

 
 
O texto do projeto prevê que a limpeza seja realizada com álcool 70% ou com material análogo capaz de matar o vírus. A proposição tem vigência temporária de 6 meses ou até quando perdurar o surto da doença. A Lei, que entra em vigor na data da sua publicação, prevê multa de R$ 2.000 para quem não se adequar. O órgão de fiscalização será indicado pelo próprio GDF.
 
O parlamentar lembrou que estamos falando de uma medida emergencial. “Precisamos garantir que superfícies como maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones, elevadores e portas estejam higienizados com maior frequência do que já são”, explica. Sardinha lembra ainda que os locais comuns citados podem ser foco da proliferação do vírus. “Temos que ter a consciência de que a sobrevida do vírus pode durar até dias. Então, a pessoa pode apertar o botão do elevador e ter contado com o Novo Coronavírus. Vamos prevenir”, alertou.
 
O governador Ibaneis Rocha (MDB) sancionou uma lei que obriga os edifícios ou condomínios do Distrito Federal a realizarem a higienização periódica das portas, maçanetas, corrimãos, puxadores, interfones e elevadores nos espaços de uso coletivo. O objetivo é reforçar as ações de combate ao coronavírus. A medida foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal (DODF) desta quinta-feira (23/7)
 
A lei determina que a limpeza deve ser feita em intervalos que garantam a higienização total desses espaços, respeitando os protocolos das entidades sanitárias oficiais, com álcool 70% ou material semelhante capaz de eliminar o vírus da covid-19, causada pelo novo coronavírus. 
 
A multa para quem descumprir a lei será de R$ 2.000,00 por infração. Em caso de reincidência, o valor será dobrado.
 
 
Fonte: Abrassp

Projeto determina que condomínios denunciem maus-tratos a animais

Com informações precisas que permitam a identificação da vítima e do autor da violência.

 

Tramita na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei nº 617/20, que determina aos condomínios denunciar maus-tratos a animais aos órgãos de segurança pública. De autoria do presidente da ALMT, deputado Eduardo Botelho (DEM), a proposta visa proteger os animais suscetíveis a maus-tratos, especialmente no momento de pandemia.

Se aprovado, os síndicos deverão comunicar os órgãos competentes, como a Polícia Civil, Polícia Militar ou Polícia Ambiental, sobre a ocorrência nos condomínios residenciais, durante o estado de calamidade pública decorrente da pandemia da Covid-19, com informações precisas que permitam a identificação da vítima e do autor do ato de violência.

O projeto aguarda o parecer da Comissão de Constituição, Justiça e Redação (CCJR), antes da análise em Plenário. “As condutas que ensejam maus-tratos a animais são punidas pelo artigo 32 da Lei n° 9.605/1998. Assim, consideramos muito importante a sua aprovação. Para tanto, contamos com a colaboração dos nobres pares”, diz trecho do projeto de Botelho, que entrará em pauta nos próximos dias.

 

Fonte: Sindiconet

Responsabilidade do síndico nas obras de reforma

Desde 2014 toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos

Como escrevi anteriormente, está em vigor desde 2014 a NBR 16280 (ABNT) que trata das regras aplicada`as reformas, que passa a obrigar a existência de um responsável técnico, de um laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.

É ai que entra a responsabilidade do síndico. Sendo omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito (a omissão também é crime). O poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

E por que ele deve proibir?

 

Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, ele (o síndico) por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar. Com a norma, ele deve exigir que o interessado recorra a um especialista atestar a segurança da edificação com a intervenção que se propõe.

 

E qualquer serviço deve ter o laudo?

 

A princípio sim, salvo aqueles pequenos serviços considerados como de manutenção, a exemplo de uma simples repintura, ou a substituição de uma torneira, por exemplo. O problema é que, nem sempre o síndico tem conhecimento da dimensão do serviço que está sendo executado na unidade, dai se preocupar em que tal documento seja apresentado, quando se tem conhecimento, por exemplo, do trânsito de outros produtos (revestimentos, esquadrias, etc.).

 

E os serviços do Condomínio devem obedecer esta norma?

 

Muito se tem falado das obras nos apartamentos, onde o síndico deve exigir o laudo. Mas, e nos casos das interferências nas áreas comuns do edifício, existe a obrigatoriedade? Quem deve exigir tal documento? É óbvio que para os serviços nas áreas comuns a exigência é a mesma, já que integra a edificação como um todo, assim como os apartamentos. A exigência deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

 

Fim do amadorismo

 

Para os especialistas na área, recentemente foi publicada uma norma de Inspeção Predial (NBR 16.747) esta nova norma “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674)Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra.

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

Fonte: Focon Engenharia

Retorno das feiras em condomínios

Decreto regulariza realização de feira livre em condomínios residenciais de Jundiaí

 

A regularização de feira livre dentro de condomínios residenciais no município – uma demanda já antiga da comunidade – foi definida por meio de um decreto do prefeito Luiz Fernando Machado (Decreto nº 28.918), que estabelece sua forma de realização, quais produtos podem ser vendidos e responsabilidade de fiscalização.

Segundo o gestor de Agronegócio, Abastecimento e Turismo (UGAAT), Eduardo Alvarez, não há conhecimento de outro decreto semelhante em outro município nesta região do Estado de São Paulo, o que tornaria Jundiaí a única a regulamentar feiras livres realizadas desta forma.

De acordo com Alvarez, havia muitas dúvidas sobre feiras em condomínios – desde o que poderia ser vendido até a forma de realização: alguns munícipes pediam a feira dentro dos condomínios, enquanto outros solicitavam que as feiras já existentes fossem proibidas. “Com o decreto, estabelecemos normas claras, como, por exemplo, diferenciar feira livre de evento gastronômico: são coisas bem diferentes”, ressalta o gestor. “Enquadramos as Feiras em Condomínio dentro da Diretoria de Abastecimento da UGAAT e, para ser caracterizada como tal, esse tipo de feira precisa disponibilizar um mínimo de 50% de produtos hortifrutigranjeiros, e não pode comercializar produtos ilícitos, como bebida alcoólica”.

 

Como fazer

 

Os condomínios residenciais interessados na realização de feiras livres em suas dependências deverão protocolar um requerimento junto à UGAAT, que será avaliado pela Comissão de Feiras Livres. O pedido poderá tramitar por outras unidades de gestão – como Mobilidade e Transporte, por exemplo, caso a feira seja realizada em área externa e o trânsito seja afetado. A feira só será realizada, porém, se houver concordância de, pelo menos, 75% dos moradores.

Os documentos necessários para a solicitação estão disponíveis no site de Agronegócio e Abastecimento que, devido à pandemia, está trabalhando on-line. Os interessados em se regularizar devem mandar a solicitação para o e-mail depart_abastecimento@jundiai.sp.gov.br, com os seguintes documentos anexos:

  • Cópia do instrumento jurídico que instituiu o condomínio residencial, indicando, se houver, o respectivo CNPJ;
  • Cópia da ata de posse do (s) representante (s) legal (is) do condomínio ou associação de moradores;
  • Cópia do RG e CPF do (s) representante (s) legal (is) do condomínio ou associação de moradores;
  • Cópia da ata de aprovação em assembleia que deliberou favoravelmente pela realização da Feira Livre no interior do condomínio, com a assinatura dos titulares que componham pelo menos 2/3 dos condôminos;
  • Croqui do local onde será realizada a Feira na área pertencente ao condomínio, preferencialmente com fotos
  • Anexo II Formulário de solicitação para realização de Feira Livre em áreas particulares – Condomínio Residencial
  • Termo de compromisso

 

Fonte: https://jundiai.sp.gov.br