O acesso aos condomínios como fica com a LGPD em vigor?

Normalmente, para que uma pessoa possa ingressar em edifícios comerciais ou residenciais, seja o proprietário, visitante, funcionário ou prestadores de serviços é necessário uma permissão. E, para tanto a pessoa precisa fornecer dados pessoais, como o nome, numero do RG, CPF, fotografia, em alguns casos, até a biometria.

Esses procedimentos são necessários em vista da segurança dos moradores, trabalhadores, etc. Mas, a finalidade dessa coleta de dados, a proteção sigilosa desses dados coletados e mantidos sob a tutela do condomínio não ficam explicitados e nem mesmo o prazo de armazenamento destas informações.

Entretanto, essa Lei não diz respeito apenas as grandes companhias, como bancos, por exemplo, mas à sociedade em geral e, por isso, todos os que realizam o tratamento de dados de indivíduos, cujos conteúdos sejam coletados no território nacional, devem se adaptar a essa disciplina jurídica, que determina que o tratamento só poderá ser realizado nas hipóteses taxativas de seu artigo sétimo, e levando em conta questões quanto o consentimento do titular, o legítimo interesse, a indicação de finalidade, a solicitação mínima e estritamente necessária de informações, dando garantia de armazenamento e segurança.

Como os condomínios devem proceder como relação à LGPD?

Tanto os condomínios residenciais, comerciais e os das associações de moradores que possuam portarias com controle de acesso, devem obedecer a essa Lei.

Assim, se o condomínio opta por sistemas de segurança como controles de acesso que fazem a coleta, tratamento e armazenamento de dados pessoais de quem adentre suas dependências, até mesmo biométricos e de imagem, está sujeito à essa nova Lei, já que ela afeta a todos.

Será necessário, também, reformular os documentos internos, como: contrato de trabalho e de prestação de serviços, autorizações e políticas internas que envolvam o tratamento de dados (dos proprietários e seus familiares, visitantes etc.), contratos com as administradoras e gestoras dos condomínios, contadores, empresas de monitoramento entre outras, conforme o caso específico de cada condomínio.

Responsabilidade dos Condomínios

Em regra, o condomínio responde pelo prejuízo causado a terceiros por ação ou omissão do síndico, respondendo o síndico perante o condomínio por atos que extrapolam as suas atribuições e, seguindo a mesma lógica, o administrador, enquanto delegado do síndico. Assim sendo, será preciso determinar a medida da responsabilidade pelo tratamento de dados de cada um.

Lembrando que, o fato do condomínio delegar a proteção e o controle dos dados a uma empresa, não afasta a sua responsabilidade por danos que venham ocorrer em razão de “vazamentos”, porque a Lei prevê a responsabilidade solidária entre o controlador e o operador, ressalvadas as hipóteses de culpa do próprio titular ou de terceiros. Com isso, prevendo, também, sanções nos Art. 52 a 54, variando de simples advertências ou a imposição de multas simples até a altíssima, limitada ao valor de R$ 50 milhões.

Desse modo, o ideal é diminuir os riscos, protegendo a privacidade daqueles que residem ou frequentam o condomínio, prezando pelo sigilo dos dados confiados a eles.

É aconselhável que os condomínios capacitem seus funcionários; investindo em programas de treinamento para não restar dúvida sobre a necessidade de preservar essas informações para aqueles que terão acesso aos dados dos frequentadores e dos seus condôminos; a implantação de sistemas de informações – software para o armazenamento desses dados, dentre outras providenciais.

Fonte: AOD Advocacia

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Saiba quais itens de segurança são obrigatórios em todos os condomínios

Condomínios com mais de uma notificação podem ser multados

Núltima segunda-feira (24.08.2020), o Corpo de Bombeiros do Maranhão (CBMMA), iniciou uma grande operação de vistoria em condomínios residenciais na região metropolitana de São Luís.
 

Esse tipo de trabalho é realizado durante todo ano e tem como objetivo prevenir possíveis incêndios em condomínios. Durante a operação, é feita uma vistoria minuciosa em todos os equipamentos de segurança presentes no local. Vale relembrar que todo material deve passar por manutenção mensal ou semanal e é responsabilidade do síndico contratar uma equipe especializada para cada um deles.

Durante coletiva de imprensa realizada na manhã desta quarta-feira (28), o Coronel do Corpo de Bombeiros, Célio Roberto reforçou a importância da parceria dos moradores com o órgão, para realizar denuncias caso o condomínio em que a pessoa esteja morando não esteja com todas as regulamentações em dia.

Mas você, morador de condomínio, sabe quais equipamentos de segurança são obrigatórios? Separamos uma lista com os principais itens, aproveite e faça um checklist no local onde você mora. Se encontrar alguma irregularidade uma equipe do Corpo de Bombeiros deve ser acionada.

Itens de segurança que condomínios precisam ter em caso de incêndio:

Extintores, mangueiras e hidrantes

Esse material deve passar por manutenção anualmente. Todos os hidrantes do local devem estar com a mangueira corretamente enrolada e conter bico e chave “storz”. Todos devem ter o selo do INMETRO.

Porta corta-fogo

Esse é um dos itens mais importantes em caso de incêndio, a porta corta-fogo vai garantir a saída segura dos moradores em caso de incêndio.

Essa portas não devem ficar trancadas, desobstruídas e fechar sozinhas após ser aberta. A porta corta-fogo deve passar por manutenção a cada seis meses.

Seguro

Você sabia que todo condomínio é obrigado por lei ter uma cobertura contra incêndios? Mas para poder receber o benefício é necessário que o local esteja cumprindo com todas as suas obrigações legais.

Escadas

As escadas devem estar sempre totalmente desobstruídas e não deve ter nenhum tipo de portão ou portas nas escadas.

Os corrimãos devem ser contínuos e na altura adequada exigida pelo corpo de bombeiros. O sistema de iluminação de emergência deve ter manutenção em dia.

Fonte: O Imparcial

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Síndica convoca Assembleia presencial em meio à pandemia e tem reunião cancelada pela fiscalização

Desde que a pandemia do novo coronavírus começou, muita coisa mudou, principalmente no universo condominial. Começando pelo fechamento das áreas comuns, como até mesmo a suspensão das Assembleias presenciais.

E para firmar essa mudança, muitas leis foram criadas, com o propósito de ajudar os síndicos e as administradoras dos condomínios a conciliarem o direito dos condôminos com o bem maior da coletividade.

Mas não é bem assim que as coisas têm acontecido.

A síndica do Residencial Paiaguás com o apoio da administradora do condomínio, em Cuiabá-MT, convocou todos os condôminos para uma Assembleia presencial, contrariando as recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e também desobedecendo a Lei nº 14.010, que permite a realização das Assembleias Virtuais.

Segundo informações dos condôminos proprietários, a gestão do condomínio foi alertada sobre a impossibilidade do acontecimento da Assembleia presencial por conta da aglomeração que causaria e o risco de propagação da Covid-19.

Porém, teve como resposta da própria gestora que a reunião aconteceria de qualquer forma.

A síndica e a administradora do condomínio infringiram diversas outras regras, principalmente, desobedeceram muitas normas da própria Convenção do imóvel, e também dos Decretos Municipais e Estaduais, que proíbem aglomeração de qualquer espécie.

A Assembleia estava sendo realizada nesta sexta-feira (21), e de acordo com os condôminos proprietários que precisaram comparecer, teve muita aglomeração.

Segundo informações, a síndica contratou uma segurança terceirizada, aumentando o número de pessoas no ambiente, o que já não é permitido, e além de promover aglomeração, cometeu mais um erro grave, onde não disponibilizou álcool em gel na sala onde a reunião acontecia, e nem exigiu o espaçamento obrigatório de no mínimo 1,5m entre as pessoas.

A Assembleia que se encerraria às 19 horas, durou cerca de 2 horas. Pois precisou que órgãos competentes intervissem.

Por conta do alvoroço e do tumulto, a fiscalização da Prefeitura de Cuiabá foi chamada, e compareceu no local, notificando a síndica, e autuando o condomínio, com uma multa.

Diante da situação, muitos moradores ficaram indignados com a falta de zelo, e o descuido com as normas da saúde, em combater o novo coronavírus.

Isso mostra o quanto é importante e necessário que o síndico e a administradora cuidem dos condôminos, e em meio a uma pandemia como está, coloque em primeiro lugar a saúde de todos, e o direito da coletividade.

Fonte: Síndico Legal

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Justiça condena moradores do DF por construção em área de preservação

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) condenou moradores do condomínio Rancho Karina, mais conhecido como RK, na região de Sobradinho, pela realização de obra irregular de infraestrutura e benfeitorias na área de preservação permanente do Córrego Capão Grande. Pela decisão, as penas foram fixadas em um ano e dois meses de detenção, além de multa. Da decisão, ainda há recurso.

A ação é da Promotoria de Justiça de Defesa do Meio Ambiente e Patrimônio Cultural (Prodema), do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT). Na peça, os promotores alegaram que os réus causaram prejuízos diretos à unidade de conservação, com desmatamento, compactação do solo e intervenção no afloramento natural de água.

Ainda segundo a peça, também houve prejuízos indiretos, já que as alterações identificadas “contribuem para quebra do equilíbrio ecológico, o que causa o afastamento da fauna nativa, expõe o solo a processos erosivos mais intensos e altera a recarga dos aquíferos e o regime hidrológico dos afluentes atingidos”.

Na decisão, que acompanhou a posição defendida pelo Ministério Público, consta que “as Áreas de Preservação Permanentes são instrumentos de relevante interesse ambiental, que proporcionam o desenvolvimento sustentável, uma vez que garantem a preservação dos recursos hídricos, a estabilidade geológica e a biodiversidade, o fluxo gênico da fauna e da flora, a proteção do solo e, por fim, o bem-estar das populações humanas”.

Fonte: Metrópoles

Síndico tem respaldo no Código Civil para zelar pelos moradores

No dia 10 de junho o presidente Jair Bolsonaro sancionou, com vetos, a Lei nº 14.010, de 2020, que cria um regime jurídico emergencial durante a pandemia da Covid-19. Mas a sanção do presidente vetou, entre outro artigos do Projeto de Lei 1.179/2020, o de número 11, que dava aos síndicos o poder de restringir o uso das áreas comuns e proibir festas. No entanto, especialistas alertam que o Código Civil exige que o síndico garanta a segurança e a saúde dos moradores dentro dos condomínios. O que durante a pandemia quer dizer, principalmente, evitar contato e aglomeração.

O síndico sempre teve poderes, afirma Kelsor Fernandes, só ficaram mais explícitos com a PL. “Mais que um poder, garantir a segurança e a saúde dos moradores é um dever do síndico, por isso que ele deve e pode usar o Código Civil caso ache necessário. Essa lei só irá servir durante a pandemia, e o presidente, de forma insensível, continua a negar o problema e veta de maneira inconsequente algo que deveria ser bem melhor avaliado”, alerta.

Mas é preciso deixar claro que o síndico não tem poder absoluto em um condomínio, alerta Victor Souza, sócio do escritório Maciel e Souza Advogados Associados. “A lei estabelece limites, e o artigo 1.348 do Código Civil enumera as atribuições do síndico, que, em resumo, são medidas de proteção à vida e à saúde dos condôminos”, explica o advogado.

 

Limites impostos

 

Mesmo com os limites impostos pelo Código Civil, quando há comprometimento à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, cabe ao síndico agir em defesa do interesse comum, afirma Victor, “inclusive impedir os moradores de usarem as áreas comuns”.

E quem tem feito de tudo para zelar pela segurança e saúde dos moradores é o síndico profissional Roque Teixeira, que conta que pedidos para usar o salão de festas de um dos condomínios em que é responsável surgiram já no dia 12 de junho, um dia após o artigo ser vetado.

“Segundo o morador que queria usar o salão, a lei do presidente é a maior de todas. Mas nós temos o regimento interno e o Código Civil. Mesmo que o presidente vete, eu ainda sou responsável pela saúde do condomínio, então no momento em que um morador deseja trazer estranhos para dentro do edifício em meio a uma pandemia viral, preciso pensar no risco que o coletivo está correndo. No fim, tive uma discussão produtiva com todos os moradores, e as medidas estão sendo mantidas”, conta Roque.

 

Diálogo sempre

 

A resposta para esse tipo de situação sempre deve ser o diálogo, salienta o síndico, e, além disso, há os decretos municipais e estaduais a se levar em conta, afinal “esse não é o momento de flexibilizar essas medidas”.

Já no caso de outro síndico profissional, Rildo Oliveira, os moradores dos quatro condomínios dos quais ele é síndico ainda não esboçaram qualquer vontade de usar as áreas comuns ou organizar festas.

“Todos estão seguindo as mesmas restrições desde o início da pandemia, atendendo às orientações dos poderes públicos através dos decretos e da Organização Mundial da Saúde. Me surpreendeu como a maioria dos condôminos abraçou essas medidas, pouquíssimas pessoas questionaram quando as áreas comuns foram interditadas, e os que o fizeram logo entenderam a necessidade de tais medidas”, conta Rildo.

Existem, é claro, aqueles que insistem em dizer que é apenas uma gripezinha, afirma o síndico, e que é exagero fazer uso de tantas recomendações. Esse tem sido um dos muitos desafios da gestão em meio à pandemia.

“O descumprimento dessas medidas, infelizmente, não me permite aplicar advertência e multa, pois não temos previsão para tal nas convenções e regimentos internos. O que temos de concreto é apelar para o bom senso. O que, ainda bem, é o que a maioria tem”.

A orientação para os casos onde os moradores insistem em descumprir as recomendações, salienta o advogado Victor Souza, é buscar por uma intervenção judicial para fazer valer as normas do condomínio e/ou fazer uma denúncia na Polícia Militar.

 

Ordem judicial

 

Com uma ordem judicial, o condômino infrator será obrigado a cumprir o que determina o regimento interno do condomínio, sob pena de estar cometendo crime de desobediência à ordem judicial, previsto no artigo 330 do Código Penal (detenção de 15 dias a seis meses e multa).

O Código Civil confere ao síndico o poder de tomar decisões que visam ao benefício da coletividade. Então, caso o síndico entenda que é preciso fechar o salão de festas, academia, piscina etc., sob a alegação de estar combatendo o coronavírus, entendemos que ele tem esse poder. Mas no que se refere às festas dentro das unidades, áreas de uso exclusivo dos condôminos, a coisa muda um pouco de figura.

“Não há previsão legal para o síndico impedir ou decretar um limite de visitantes aos moradores. Contudo, caso um morador esteja recebendo pessoas constantemente, que não da sua família, e que estes estejam colocando em risco a coletividade, o síndico tem o direito e o dever de denunciar e acionar a Polícia Militar para intervir na situação”, explica o advogado.

 

Fonte: A Tarde

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Justiça condena prefeitura a tirar jardim vertical sem manutenção da parede de prédio no Minhocão

A Justiça de São Paulo decidiu em segunda instância que a Prefeitura de São Paulo deve retirar o jardim vertical do Edifício Bonfim, que fica no entorno do Minhocão, no Centro de São Paulo. Se não fizer isso, deve pagar multa diária no valor de R$ 1 mil, a contar do dia 25 de fevereiro deste ano, com limite de R$ 200 mil. Não cabe recurso.

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Procuradoria Geral do Município, disse que foi notificada da decisão e analisa as medidas cabíveis.

Dos sete prédios, três continuam fazendo a manutenção por conta própria. Os outros quatro ingressaram na prefeitura com o pedido de retirada. Três deles entraram na Justiça: os edifícios Bonfim, Santa Filomena e o Minerva. O edifício Santos ainda não entrou com processo na Justiça.

A decisão é do dia 18 de fevereiro e julgou procedente o pedido liminar feito pelo condomínio Bonfim. Além desse pedido liminar para a retirada do jardim vertical, o condomínio tinha feito outras exigências, mas a Justiça ainda não tinha dado parecer.

Nesta quarta-feira (04.03.2020), o juiz de primeira instância decidiu que o processo promovido pelo condomínio Bonfim é procedente. Além de manter a decisão liminar, o juiz condenou a prefeitura a ressarcir os valores desembolsados pelo condomínio com despesas de água e energia desde janeiro de 2018 a abril de 2019.

A prefeitura ainda terá que pagar custas judiciais, honorários dos advogados e juros. Essa decisão ainda cabe recurso. O condomínio entrou na Justiça em 9 de dezembro de 2019.

A Secretaria de Verde e Meio Ambiente e quatro condomínios (Santa Filomena, Bonfim, Minerva e Santos) assinaram o acordo de cooperação no dia 23 de junho de 2016.

A empresa Movimento 90° fez o ressarcimento de água e luz aos condôminos até janeiro de 2018. De lá para cá, os condôminos arcaram com as despesas.

Em abril de 2019, a bomba de água usada na irrigação das plantas do Edifício Bonfim quebrou e ninguém fez o conserto. Resultado: as plantas morreram e há risco de incêndio. Foi isso que foi apresentado na liminar, inclusive, com laudo pericial.

Com relação ao edifício Santa Filomena, eles também ingressaram na Justiça. A primeira instância decidiu no dia 8 de janeiro deste ano que a prefeitura deveria retirar em 30 dias o jardim vertical do condomínio. Se não, terá que pagar uma multa diária de R$ 1 mil com limite de R$ 100 mil. A prefeitura recorreu neste processo.

Já o edifício Minerva entrou na Justiça no dia 13 de fevereiro deste ano, mas ainda não há decisão em primeira instância.

Histórico

Moradores de prédios na região do Minhocão decidiram ir à Justiça em julho do ano passado para retirar os jardins verticais que foram instalados nas paredes dos edifícios. As plantas começaram a morrer por falta de manutenção.

Ao todo são sete murais de plantas que começaram a ser instalados em 2015, em uma parceria entre a Prefeitura de São Paulo e a iniciativa privada.

Os moradores notificaram a Prefeitura de São Paulo e a empresa Movimento 90 graus responsável pela instalação dos murais e recebeu como resposta que o prazo de duração do projeto só termina em janeiro de 2020. Só que na conta dos síndicos, o prazo acabou.

“Nós tivemos como promessa um valor de patrocínio, água de reuso para o condomínio, reembolso de algumas contas, como água e energia elétrica e valorização dos imóveis. E não ocorreu nada disso”, disse Wendel Cardoso da Silva, síndico de um dos prédios.

Segundo Wendel, seu prédio já tem um prejuízo de mais de R$ 20 mil só com água e energia gastos com a manutenção das plantas. Ele também afirma que os apartamentos estão mofados. “Nós acionamos a prefeitura, e eles ficaram de enviar uma pessoa e até hoje nada foi feito”, disse.

No prédio Santa Filomena há muitas folhas secas e infestação de animais. “A gente teve muita infestação de gafanhoto, grilo e tal, que entrava pelos apartamentos”, disse o síndico Marco Antônio Mendo.

Para os moradores, a manutenção foi ainda mais prejudicada quando o jardim vertical da Avenida 23 de Maio, criado em 2017, foi instalado. O mural da via também está com folhas secas e falhas.

O movimento 90 grais disse, em nota, que desde 2016, a responsabilidade de fazer a manutenção dos paredões verdes da região central é da Prefeitura de São Paulo.

A Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente diz que está tomando as providências para retirar os jardins dos prédios que não querem mantê-los. Sobre o corredor verde da 23 de Maio, a administração disse que uma nova empresa foi habilitada e começou a fazer a manutenção das plantas em 1º de junho.

Fonte: G1

Saiba o que pode e o que não pode no condomínio, segundo decisões do Superior Tribunal de Justiça

STJ tem dado a palavra final em questões corriqueiras. Decisões do tribunal não têm efeito vinculante, mas servem de precedente para outras instâncias da Justiça.

A convivência entre condôminos nem sempre é fácil. Muitas das regras de um prédio são definidas na assembleia do condomínio, mas outras vão parar na Justiça. E o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem dado a palavra final em questões corriqueiras, gerando controvérsia.

As decisões do STJ não têm efeito vinculante, mas servem de precedente nos casos em que as demais instâncias da Justiça concedem ou negam pedidos semelhantes. Além disso, têm sido seguidas pelos condomínios para evitar judicialização das mesmas situações.

Veja abaixo uma compilação de decisões do STJ relacionadas a condomínios.

DANOS MORAIS – No último dia 11 de fevereiro, o STJ anulou uma decisão judicial que determinava o pagamento de R$ 250 mil a um condomínio “vítima” de uma festa de uma família no imóvel em 2011. O STJ entendeu que um condomínio não pode ser vítima de danos morais porque é uma pessoa jurídica, não física, embora tenha classificado os fatos decorrente da conduta da família como “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência”. Mas a ministra Nancy Andrighi, relatora, disse que o caminho é cada morador entrar com uma ação individual.

ANIMAIS NO APARTAMENTO – Outro julgamento polêmico foi o que definiu que convenções de condomínios residenciais não podem proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas. Pelo entendimento da turma do STJ, a proibição só se justifica se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores do condomínio. “A restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, afirmou o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
 
 
USO DA ÁREA DE LAZER POR INADIMPLENTE – O STJ também decidiu que condôminos inadimplentes de um edifício em Guarujá (litoral paulista) podem frequentar áreas de lazer como piscina, brinquedoteca e salão de jogos. Para os ministros, a proibição de frequentar áreas comuns fere a dignidade humana. Segundo eles, há outras formas de se cobrar a dívida efetivamente. De acordo com o processo, a família tem parcelas em atraso do condomínio desde 1998. A dívida soma R$ 290 mil.
 
IMPOSTO DE RENDA DO SÍNDICO – Por unanimidade, o tribunal também decidiu que a Receita Federal não pode cobrar imposto de renda de síndico que, em troca do trabalho na administração do prédio, receba isenção da taxa de condomínio. Os ministros atenderam a pedido de um advogado do Rio de Janeiro que tenta reverter na Justiça a cobrança da Fazenda Nacional. Eles consideraram que, como não se trata de valores recebidos efetivamente, não pode haver cobrança de imposto. Na avaliação dos ministros, não houve aumento de patrimônio e, portanto, não se pode taxar como rendimento tributável.
 
CONDOMÍNIO MENOR PARA A CONSTRUTORA – A Terceira Turma derrubou a taxa de condomínio mais baixa para unidades que não estavam sendo comercializadas, entendendo que essa diferenciação onera as demais unidades. O condomínio contestou o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos. O relator, ministro Villas Boas Cueva, concordou.
 
AIRBNB – O julgamento ainda não foi finalizado, mas tem um voto a favor de permitir locações e sublocações por meio do aplicativo Airbnb no caso de um condomínio em Porto Alegre (RS). Relator do caso que começou a ser discutido na Quarta Turma do STJ, o ministro Salomão votou a favor de atender recurso de uma mulher e do filho dela, que foram proibidos pela Justiça de alugar o imóvel ou sublocar quartos em dois apartamentos dentro de condomínio residencial. Salomão considerou que a decisão afronta o direito de propriedade garantido na Constituição ao proibir a exploração econômica do próprio imóvel. “Penso ser ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”, afirmou.
 
FONTE: G1
 
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CONVENÇÃO INEFICAZ GERA DANOS A CONDOMÍNIO

Muitos condomínios têm perdido processos judiciais ou descoberto que estavam agindo sem respaldo legal ao constatarem que fundamentaram suas ações numa convenção sem qualquer valor, pois se utilizaram da nova versão atualizada após 2003, que foi elaborada de maneira irregular por profissional que os induziram a erro ao registrá-la no cartório errado.

Conforme a Lei de Registros Públicos, nº 6.015/73, art. 167, inciso I, item 17, o único cartório que pode recepcionar uma convenção de condomínio e sua rerratificação é o Ofício de Registro de Imóveis.

A Lei de Registros Públicos é clara ao determinar que a convenção, por regulamentar a propriedade, deve ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis, conforme inciso III do art. 178.

Entretanto, muitos síndicos que estão se sentindo enganados alegam que o profissional contratado para elaborar a convenção os orientou que isso não era necessário, pois bastava o registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, informação essa errada.

Na realidade esses condomínios foram lesados ao pagar por serviço imprestável, baseado na entrega de um modelo padrão de convenção que não se preocupou em orientar na obtenção do quórum de 2/3 do edifício e com as exigências que tornam possível seu registro no Ofício de Registro de Imóvel.

Caso o serviço tenha sido executado por um advogado, tais falhas reiteradas ferem o Estatuto da Advocacia, podendo vir a responder por perdas e danos, além do processo ético junto a OAB-MG, com base com base no “art. 34. Constitui infração disciplinar:  VI – advogar contra literal disposição de lei…; XXIV – incidir em erros reiterados que evidenciem inépcia profissional; XXV – manter conduta incompatível com a advocacia; XIV – deturpar o teor de dispositivo de lei.”

Para dar um ar de legalidade e segurança jurídica ao síndico e demais condôminos, o profissional promovia o registro no Ofício de Títulos e Documentos ignorando o Código Civil (CC), no § único do art. 1.333 estabelece que: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Os condôminos pensando que estavam bem orientados, passavam a conduzir o condomínio, exigindo o cumprimento de inovações previstas na nova convenção sem valor, ignorando que continuava em pleno vigor a convenção antiga, a original, que não foi alterada na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis.

O magistrado, ao julgar os processos contra o condomínio e condená-lo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, simplesmente esclarece que a convenção que prevalece é a original, não tendo nenhum valor a alteração da convenção que não teve o quórum de 2/3, sendo inócuo o seu registro.

Diante da má-fé praticada por alguns que induziam a erro os condomínios, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG comunicou esse expediente há anos à Corregedoria de Justiça de Minas Gerais, para que tomasse providências para evitar que os condomínios continuassem a ser enganados por alguns que vendiam a rerratificação da convenção como se fosse simples.

Nossos pedidos foram atendidos com a criação em 2013, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça, Provimento nº 260, de 30/10/13, estabeleceu a proibição dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos de serem utilizados para enganar os condôminos.

Desde o final de 2013 esses estão proibidos de registrar a convenção e assim o profisional não pode alegar que o carimbo do cartório valida seu trabalho precário, conforme o “Art. 358. A requerimento dos interessados, os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos registrarão todos os documentos de curso legal no País, observada sua competência registral”. […] § 3º Os documentos cujo registro obrigatório seja atribuição de outro ofício ou órgão só poderão ser registrados para fins de conservação após seu registro no respectivo ofício ou órgão.

Para evitar qualquer dúvida, seguindo o que determina a Lei nº4.591/64, o art. 1.331 CC, em sintonia com o art. 167, I, item 17 da Lei nº 6.015/73, que afirmam ser obrigatório o registro da convenção unicamente no Ofício de Registro de Imóveis, o Código de Normas de 2013 esclareceu: Art. 622. No Ofício de Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: […] n) das incorporações (Livro nº 2), instituições (Livro nº 2) e convenções de condomínios edilícios (Livro nº 3);

Os síndicos e os condôminos podem conferir se a atualização da convenção tem validade, bastando conferir na rerratificação se consta o carimbo do cartório de títulos e documentos, pois se encontrá-lo é a indicação de que o cartório de registro de imóveis rejeitou a nova convenção por não atender aos requisitos legais. Uma convenção é fator de segurança, pois visa harmonizar e orientar, mas se foi mal elaborada se transforma num transtorno para os condôminos.

Fonte: Diário do Comércio

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Membro do Ibradim-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

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IPTU: O que é? Como é calculado? Qual a forma de pagamento? Tire dúvidas

O que é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), pago anualmente pelos proprietários ou inquilinos de imóveis?

Como é feito o cálculo? Qual a forma de pagamento? E se atrasar ou não pagar, posso perder o imóvel? Em caso de aluguel, quem paga é o inquilino ou o proprietário? Veja a seguir tudo o que você precisa saber sobre o IPTU:

O que é IPTU e quem tem de pagar?

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), como o nome indica, é o imposto voltado a propriedades com construção no meio urbano. Ou seja, ele é cobrado anualmente de todos os proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comerciais nas cidades.

Como o IPTU incide sobre a propriedade, o contribuinte deverá pagar pelo número de imóveis em seu nome. Se for um, paga imposto só de um; se forem dez, paga imposto de dez – cada um com seu valor específico.

Se a propriedade for urbana, mas for apenas um terreno, sem construção, paga-se o ITU (Imposto Territorial Urbano). Se for fora do perímetro urbano, incide o ITR (Imposto Territorial Rural), com base de cálculos e alíquotas diferentes do IPTU.

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o preço da propriedade estabelecido pelo Poder Público. Sobre ele, é realizada a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos definidos pelos municípios.

O IPTU é reajustado anualmente, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Há um limite para esse aumento, a depender de cada município.

O que é valor venal?

Valor venal é, basicamente, o valor de compra e venda de um imóvel estabelecido pelo órgão público. Leva em conta fatores como idade e localização do imóvel. Geralmente não tem relação com o valor de mercado – seu valor pode ser menor ou maior. Normalmente é menor, porque o preço de mercado é condicionado pela procura e oferta.

É com base no valor venal que a prefeitura estipulará o IPTU a ser pago e o quanto deverá pagar ao proprietário em caso de penhora ou de desapropriação, por exemplo.

Esse valor pode ser reavaliado anualmente, de acordo com as mudanças do mercado (valorização da região, por exemplo) ou do próprio imóvel (como uma reforma de melhoria).

Em caso de discordância quanto ao valor venal estabelecido, o cidadão pode fazer uma reclamação formal para reavaliação (mais detalhes abaixo).

Vale a pena pagar o IPTU à vista ou parcelado?

O IPTU pode ser pago à vista, no início do ano, ou parcelado ao longo do ano. A opção depende do planejamento financeiro de cada um. Embora não tenha taxas extras, para estimular o pagamento à vista, a maioria das prefeituras oferece desconto em parcela única. Especialistas recomendam que, quando possível, vale a pena aproveitar o desconto e pagar à vista, principalmente se os juros pagos por seus investimentos estiverem baixos. O valor a ser descontado depende do município.

Quem é isento?

As regras para isenção do IPTU também variam de cidade para cidade. Em alguma cidades, aposentados e pensionistas pagam menos. Outras dão isenção pelo valor da propriedade.

E se houver discordância quanto à cobrança?

Caso o cidadão note qualquer divergência no valor do seu IPTU, como um aumento abusivo ou valor venal questionável, ele deve fazer uma reclamação à prefeitura.

O processo de impugnação pode ser disponibilizado on-line, nos sites das respectivas prefeituras, ou presencialmente. Há uma data limite para a reclamação, que varia conforme a cidade.

Se atrasar, paga multa?

Sim. Em caso de atraso e se não abrir um processo de impugnação, há cobrança de multa e juros sobre o valor da parcela atrasada. Como nos outros quesitos, a cobrança varia de município para município.

Quem paga o IPTU é o inquilino ou o proprietário?

Em caso de aluguel do imóvel, a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91) estabelece que o pagamento do tributo pode ser combinado no contrato, como o condomínio. No entanto, como é um imposto sobre a propriedade, a responsabilidade final é sempre do dono do imóvel.

Isso significa que, caso o locatário deixe de pagar o tributo, a prefeitura reclamará com o proprietário do imóvel, independentemente do contrato.

Como conseguir a segunda via?

A segunda via do IPTU em geral é disponibilizada gratuitamente nos sites das prefeituras ou das secretarias da Fazenda das cidades.

Caso você não ache online, procure a prefeitura ou a Secretaria Municipal da Fazenda da sua cidade para descobrir como retirá-la.

O que acontece se não pagar?

É um processo longo, mas a falta de pagamento do IPTU pode chegar à penhora ou até ao leilão da propriedade.

O primeiro passo é a notificação da prefeitura (por meio físico ou eletrônico) para que o cidadão regularize a situação. Caso não seja feito, paga multa, e seu CPF ou CNPJ (em caso de estabelecimento comercial) entra na Dívida Ativa do Município, o que pode impedir a realização de empréstimos, por exemplo.

Caso o contribuinte siga sem pagar, a prefeitura pode entrar na Justiça para pedir a penhora ou até o leilão da propriedade para cobrir o pagamento do tributo. Até lá, no entanto, os governos tendem a oferecer programas e pacotes de parcelamento da dívida com desconto nas multas.

Além disso, se o imóvel em questão for a residência do contribuinte e seu único bem, o contribuinte pode argumentar como defesa a impenhorabilidade do bem de família.

O que é dívida ativa?

Dívida ativa é um cadastro feito pelo Poder Público (seja municipal, estadual ou federal) para os contribuintes que estejam em débito.

Geralmente, o cadastro é feito após o período de 90 dias da cobrança, mas não há uma data exata.

A inscrição na dívida ativa, realizada pela Procuradoria-Geral do Município a pedido da prefeitura, pode ter consequências como restrição a novos empréstimos e inclusão do CPF ou CNPJ do proprietário em cadastro de devedores, como SPC e Serasa.

Quando é cadastrado na dívida ativa, o cidadão deve ser notificado pelo órgão. Se houver dúvidas sobre a sua situação, procure os departamentos fiscais da prefeitura ou da Procuradoria-Geral do Município da sua cidade.

Parte delas disponibiliza esta informação online.

Como as prefeituras buscam estimular o pagamento da dívida com descontos e opções de parcelamento, o ideal é negociar a melhor forma de quitação na prefeitura.

Fonte: Uol

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Nova lei de podas de árvores de SP autoriza serviços particulares

Nova lei municipal sancionada nesta quarta-feira (15) pelo prefeito Bruno Covas (PSDB) permite que os moradores da cidade de São Paulo contratem empresas e profissionais privados para fazer a poda ou a remoção de árvores que estejam em áreas particulares. Antes, apenas a prefeitura podia autorizar e realizar o serviço.

A administração municipal recebe cerca de 50 mil chamados por ano no telefone 156 para podas e remoção de árvores. A fila de espera é longa.

Pela nova lei, a poda e remoção em áreas particulares será permitida aos munícipes, empresas ou profissionais por ele contratados, desde que orientado por engenheiros agrônomos, florestais ou biólogos devidamente inscritos em seu órgão de classe, que se responsabilizarão pelo procedimento.

No caso da poda em espaços públicos, a diferença é que antes, a prefeitura precisava ter com antecedência um laudo emitido por um agrônomo autorizando a poda antes de a equipe chegar ao local. Agora, esses profissionais terão autonomia pra autorizar o serviço no próprio endereço.

O profissional terá que fazer um laudo, que será entregue à subprefeitura da região, como se o morador fosse reformar a casa.

 

“Hoje, para uma reforma de pequeno porte, o munícipe entrega uma planta de massa na prefeitura pra fazer a sua construção. Isso é auto declaratório. No caso da árvore, será da mesma forma. Virá um laudo técnico de um profissional devidamente qualificado para subprefeitura e a responsabilidade é do profissional e do munícipe”, explicou Francisco Roberto Arantes Fuilho, subprefeito da Sé.

A multa para quem desrespeitar as novas regras será de R$ 815 por árvore podada em desacordo com a legislação.

O botânico Ricardo Cardim concorda que a nova lei vai agilizar o serviço, mas vê alguns riscos. “O risco é de haver podas desnecessárias, às vezes inadequadas, e que podem comprometer uma parte importante da cobertura vegetal da cidade”, apontou.

Fonte: G1