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165 Bilhões de reais é a receita movimentada pelos condomínios brasileiros

É de conhecimento geral que as cidades cresceram não apenas geograficamente, mas também demograficamente, e a solução encontrada ou tendência adotada foi sua verticalização, ou seja, o aparecimento de condomínios edifícios.

De acordo com a ABRASSP – Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais, a receita movimentada pelos condomínios brasileiros ultrapassa o montante dos 165 bilhões de Reais.

Entretanto, o crescimento dos condomínios em número e tamanho, fez surgir a complexidade de sua gestão. 

De acordo com o SECOVI RIO e o CRECI/RJ, a inflação acumulada nos últimos três anos das quotas condominiais ultrapassa o valor do IGPM-FGV que mede a valorização imobiliária, bem como, esta acima da inflação comum.

Somado ao aumento do custo condominial, os condomínios e seus administradores tem que lidar com a inadimplência, que segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis – ABADI, de 2014 a 2017 a inadimplência acumulada saltou de 5% para 12%, ainda, a inadimplência nominal, aquela que gira dentro do mês de competência da quota condominial, pode ultrapassar os 25%.

Os dados demonstram um grave problema enfrentado pelos condomínios, a crise econômica e as altas taxas de desemprego, o que tem levado o condômino a não conseguir honrar com suas obrigações em dia. Uma metodologia conciliatória e moderna na gestão deste crédito para os condomínios é de suma importância. Descontextualizar a dificuldade do condômino à crise brasileira é tapar o sol com a peneira, todavia, o equilíbrio adequado na técnica de cobrança faz com que a inadimplência de um grupo não afete o restante dos moradores.

O mercado condominial é promissor, mas é preciso que o síndico e gestor de condomínio saiba da necessidade de um acompanhamento especializado, para que sua gestão amanhã não venha a ser questionada.

Este dado mostra que, em que pese ser o mercado condominial promissor no Brasil, em geral, os prestadores de serviços não detêm o conhecimento apropriado, utilizando de mão de obra desqualificada e de assessoria não especializada, o que tem levado a condenação de síndicos por práticas de atos ilegais que causam prejuízo ao condomínio. Para evitar este tipo de condenação, se faz necessário que a administração seja acompanhada por um escritório de advocacia especializado e com experiência na área, visando dar maior respaldo ao gestor na tomada de decisão e afastando amanhã, eventuais discussões sobre as decisões tomadas e os atos praticados.

Fonte: Adaptado de Terra

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Afinal, o condomínio é obrigado a contratar um profissional de educação física como responsável pelo espaço de academia?

A obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do CC brasileiro.

A proliferação dos espaços de academias nas áreas comuns dos condomínios edilícios traz à tona a velha dúvida acerca da obrigatoriedade da contratação de profissionais de educação física para acompanhamento das atividades desenvolvidas nestes espaços.

A ALERJ decretou, no mês de agosto de 2018, a lei estadual 8.070, que dispõe sobre a obrigatoriedade de registro de profissional de educação física como responsável técnico nos condomínios edilícios com espaços de academias nas condições que especifica. A referida lei estadual foi sancionada pelo governador Luiz Fernando de Souza “Pezão” e publicada no dia 20 de agosto de 2018.

De acordo com o artigo 1º da lei estadual 8.070/18, os condomínios edilícios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar responsável técnico junto ao Conselho Regional de educação física da 1ª Região – CREF1, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico.

Observa-se, assim, que a própria lei especifica as condições em que os condomínios edilícios serão obrigados a registrar responsáveis técnicos junto ao CREF, quais sejam: i) quando o condomínio disponibilizar espaço de academia; ii) quando a atividade física for dirigida; e iii) quando a atividade física for realizada em sala de treinamento físico.

Surge, então, a dúvida acerca da necessidade de contratação de profissionais de educação física pelos condomínios edilícios que optarem pela disponibilização de espaços de academias e equipamentos para os seus condôminos, mas não oferecerem os serviços de acompanhamento e orientação das atividades físicas, isto é, quando as atividades não forem, efetivamente, dirigidas.

A justificativa do PL 4.027/18, que deu origem à lei estadual 8.070, indica que o objetivo do diploma normativo seria “garantir os direitos fundamentais da sociedade fluminense, dentre eles o acesso às práticas saudáveis, sem riscos a sua integridade física e social”, além de proporcionar “maior segurança aos condomínios edilícios”, uma vez que estes estariam operando “com respaldo profissional do respectivo responsável técnico”1.

Sendo assim, a redação original do artigo 1º do PL 4.027/18 determinava que os condomínios edilícios que disponibilizassem espaços de academias deveriam registrar responsável técnico junto ao CREF da 1a Região, sem mencionar qualquer outra condição ou limitação à referida obrigatoriedade.2

Contudo, após o parecer da CCJ da ALERJ no sentido da constitucionalidade do PL com a imposição de emendas ao texto original, o artigo 1º da lei estadual 8.070/18 foi aprovado com a sua redação atual, acrescido da expressão balizadora “quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”. A lei, no entanto, não esclarece o conceito de atividade física dirigida, permitindo o debate acerca das hipóteses de cabimento e aplicação da norma.

De acordo com o dicionário priberam da língua portuguesa, o termo “dirigida” consiste no feminino singular particípio passado do verbo dirigir, que pode significar: “ter a direção de”; “ter poderes ou responsabilidades de administração, de gestão”; ou “orientar um grupo de pessoas”3. A atividade física dirigida, por conseguinte, é aquela administrada, gerida ou orientada por uma terceira pessoa.

O fato da lei estadual 8.070/18 só ter sido aprovada pela ALERJ após a inclusão das condicionantes (“quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”) em seu artigo 1º, ademais, deixa clara a intenção do legislador de limitar a aplicação da norma aos casos dos condomínios que ofereçam os serviços de orientação profissional das atividades físicas praticadas pelos condôminos. Em outras palavras, a lei determina que, caso o condomínio decida oferecer o serviço em questão, será obrigado a registrar um responsável técnico junto ao Conselho Regional de educação física da 1ª Região.

Por certo, a obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do CC brasileiro4.

Tal imposição não apenas limitaria o uso dos espaços de academia aos horários em que existissem professores disponíveis, mas também aumentaria substancialmente os gastos do condomínio, podendo até mesmo inviabilizar a instalação de academias em edifícios de menor porte.

Tratar-se-ia, ademais, de um paternalismo desnecessário, tendo em vista que os condôminos possuem o direito, ratificado pela própria lei estadual 8.070/185, de contratarem professores de educação física (personal trainers) para orientarem, individual e particularmente, as suas atividades físicas nas academias dos condomínios.

Destaca-se, por fim, que o próprio Conselho Federal de educação física explica, em seuwebsite6, que os condomínios só precisarão contratar profissionais de educação física quando as atividades da academia forem orientadas, e não quando apenas disponibilizarem o espaço e os aparelhos aos condôminos.

Dessa forma, cabe a cada condômino assumir a responsabilidade pela prática de atividades físicas não supervisionadas nas áreas comuns do condomínio, não tendo a lei estadual 8.070/18, salvo melhor juízo, determinado a necessidade de acompanhamento por um profissional de educação física nestes casos.

__________

1 Tramitação do PL 4.027/18.

2 Idem.

3 Dirigir.

4 Art. 1.335. São direitos do condômino:

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.

5 Art. 2º Fica facultado, a cada condômino, contratar um responsável técnico devidamente registrado no Conselho Regional de educação física para orientar a sua atividade física.

6 Conselho Federal de educação física – Perguntas e respostas.

Fonte: Migalhas