O direito de propriedade não é absoluto quando um morador coloca em risco a integridade física de seus vizinhos. Assim entendeu a juíza Fernanda Galliza do Amaral, da 4ª Vara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ao determinar o afastamento definitivo de um condômino antissocial.
Segundo a decisão, de 1º de novembro, “o comportamento do réu configura verdadeiro abuso do direito de propriedade, podendo ensejar, em situações peculiares, a adoção de medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial. O direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.
A sentença afirma que o réu tinha como costume permitir o ingresso de “pessoas estranhas” nas dependências da condomínio e que elas permaneciam no local com ou sem a presença do morador. O réu também teria demonstrado, por vezes, possuir um comportamento violento.
Segundo a determinação, há uma aparente controvérsia quando se considera, de um lado, o direito de propriedade, amplamente consagrado pela Constituição Federal, e, de outro, o direito de vizinhança.
No entanto, “o fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários”.
A decisão determinou o afastamento do morador, proibindo-o de entrar no prédio a partir da decisão, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00.
Decisão incomum Segundo o advogado André Luiz Junqueira, sócio titular do escritório Coelho, Junqueira & Roque, que representou o condomínio, decisões como a tomada pelo TJ-RJ são bastante incomuns.
“Para se chegar a expulsão do morador antissocial, o caso tem que ser muito grave. Neste episódio do Rio, são situações que não configuram crime grave, mas que geram incompatibilidade de convivência, prejudicando o sossego e atentando contra a segurança dos demais moradores”, explica.
Segundo Junqueira, na última década somente 10 expulsões de condôminos antissociais foram registradas em todo o país.
Bolsonaro havia barrado trecho que fala sobre penas mais duras para quem divulga notícias falsas no período de eleição.
O Governo Federal promulgou a Lei 13.834/2019 que torna crime a denunciação caluniosa com finalidade eleitoral. O texto foi publicado no Diário Oficial da União na segunda-feira, 11.11.2019.
A promulgação acontece depois de o Congresso derrubar, em 28 de agosto, um veto que havia sido imposto pelo presidente Jair Bolsonaro à proposta. O trecho, agora retomado, propõe penas mais duras para quem divulga fake news nas eleições.
A lei já é válida para as eleições municipais de 2020 e atualizou o Código Eleitoral. O texto prevê pena de prisão de dois a oito anos, além de multa, para quem acusar falsamente um candidato com o objetivo de afetar a sua candidatura – a pena aumenta se o caluniador agir no anonimato ou com nome falso.
Ao justificar o seu veto, o presidente afirmou na época que o dispositivo previa uma punição “muito superior” à pena de uma conduta considerada semelhante e já prevista no Código Eleitoral, que é a calúnia com fins eleitorais, cuja detenção é de seis meses a dois anos.
O argumento usado foi o da contrariedade ao interesse público.O trecho que Bolsonaro vetou – e o Congresso retomou – previa o seguinte: “Incorrerá nas mesmas penas deste artigo quem, comprovadamente ciente da inocência do denunciado e com finalidade eleitoral, divulga ou propala, por qualquer meio ou forma, o ato ou fato que lhe foi falsamente atribuído”.
A juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento de morador de condomínio em Ipanema, por entender caracterizado abuso do direito de propriedade.
Na ação do condomínio foi listada uma série de transgressões do morador, como: barulhos durante o dia e madrugada, com gritos e toque de cornetas, ameaça e agressão verbal contra os funcionários, manutenção das portas abertas do seu apartamento – permitindo o acesso de pessoas estranhas, como mendigos, crianças de rua, ambulantes e criminosos -, desvio do uso da garagem para armazenamento de objetos e ocupação das áreas comuns de forma irregular. Das 20 unidades do condomínio, 13 subscrevem abaixo-assinado a favor do afastamento do morador.
Conduta antissocial
A magistrada, ao analisar a pretensão, explicou que a controvérsia dos autos decorre, de um lado, do direito de propriedade e, de outro lado, do direito de vizinhança.
Considerou a juíza, entre outras provas, relato do porteiro informando que o requerido retorna para o imóvel à noite, normalmente acompanhado de mendigos e moradores de rua, bem como certidão que o réu possui problemas psicológicos, residindo com um sobrinho que possui dificuldades de lhe manter medicado.
“O fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade, ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários.”
Fernanda Galliza do Amaral considerou ainda fartas fotografias juntadas aos autos e demonstração no sentido de que o morador responde a um processo criminal por estupro de vulnerável, já tendo respondido outro por ameaça.
“Isto significa que o réu é pessoa que coloca em risco a integridade física dos moradores do edifício, além de seus funcionários, demonstrando ser pessoa violenta e que não consegue conviver em sociedade de forma pacífica.”
Ainda segundo a sentença, em situações como esta, pode-se adotar medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial, uma vez que o “direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.
O réu está proibido de entrar no condomínio sob pena de multa diária de R$ 500, a partir do trânsito em julgado da sentença.
O escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados patrocinou a ação pelo condomínio. Segundo o advogado André Luiz Junqueira, sócio titular da banca, para se chegar a expulsão do morador antissocial, o caso tem que ser muito grave:
“Essa decisão exemplifica a viabilidade de afastamento judicial de morador nocivo, desde que o juiz receba provas suficientes da incompatibilidade de convivência. É injusto que os demais condôminos sejam obrigados a se mudar por conta de um vizinho antissocial.“
O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.
“No momento em que se fixa residência em um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas.”
Ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça
O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.
De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.
Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.
Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na 4ª Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.
O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.
O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastramento de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.
Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.
Animal em casa Em maio de 2019, a 3ª Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.
O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.
Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 — de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.
Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.
A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie — o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.
“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.
Condômino inadimplente Recentemente, a 4ª Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei — como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns — para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.
Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.
O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.
“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).
Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.
Mudança na fachada Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a 3ª Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.
O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.
O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).
Para o relator, a solução do TJ-RJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.
Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.
“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.
Taxas de manutenção O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a 2ª Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.
Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.
O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a 2ª Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.
O ministro ressaltou que a decisão do TJ-SP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.
Liberdade de associação Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.
Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.
“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.
O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
A 3ª Turma Recursal Cível do Colégio Recursal da Lapa, em São Paulo, condenou uma empresa de sindicância profissional a devolver cerca de R$ 80 mil a um condomínio na região oeste da capital paulista.
A condenação se deu por conta de valores de remuneração variável recebidos pela administradora em contrato que, embora tenha sido votado em assembleia, não constou na ata da reunião.
O acórdão aponta que, como não consta na ata “ipsis litiris tudo o que ocorreu de relevante da assembleia, as pessoas interessadas na omissão devem efetuar o necessário a impugná-la, pois, se dela não consta tal aprovação ou determinação, é como se não tivesse ocorrido, não sendo passível considerar-se válida uma aprovação por outro meio, sem que dela conste”.
O colegiado declarou nulo os pagamentos à administradora imobiliária e determinou que o condomínio empreenda todas as medidas cabíveis no prazo de 30 dias para ter os valores ressarcidos.
Clique aqui para ler o acórdão Processo 1000751-31.2019.8.26.0704
Uma moradora do Residencial Gameleira II e III, em Belo Horizonte, conseguiu na Justiça suspender temporariamente uma multa cobrada pelo condomínio. A juíza da 35ª Vara Cível, Marcela Pereira Amaral Novais, determinou ainda que seja emitido novo boleto referente a setembro de 2019, com o valor normal do condomínio.
A decisão, publicada na última sexta (11.10.2019), atende ao pedido de tutela antecipada de urgência em ação anulatória de multa e indenização por danos morais movida pela moradora.
No pedido, ela relatou que foi surpreendida com a cobrança de uma multa equivalente a 100% da taxa de condomínio, no boleto referente a setembro. A penalidade foi resultado de infração ao regulamento do residencial: a moradora passeava com sua cadela em uma pracinha do condomínio, o pet defecou e a dona não recolheu as fezes.
A moradora entrou com a ação, alegando perseguição por parte do síndico. Ela contestou uma filmagem do circuito de vídeo do condomínio, apresentada como prova, e o valor da multa, que, segundo o regulamento, deveria ser de 50% e não de 100% da taxa de condomínio.
Para a juíza, não é possível afirmar que o animal, de fato, evacuou na área comum do condomínio. As imagens indicam a passagem do animal de estimação pela área, todavia não são capazes de evidenciar seu tempo de permanência no local, o que vai demandar a análise posterior das provas de ambas as partes.
Quanto ao valor da multa, a juíza citou o artigo 62 do regulamento apresentado, que estipula ser a penalidade prevista de 50% da taxa de condomínio.
Por essa razão, concedeu a antecipação da tutela, uma vez que a não concessão da medida poderá tornar a requerente inadimplente perante o condomínio, mesmo antes da comprovação efetiva de eventual transgressão ao regulamento.
Além disso, a suspensão da multa é medida integralmente reversível e não apresenta risco algum ao resultado útil do procedimento, afirmou a magistrada.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) iniciou nesta quinta-feira (10) o julgamento que vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb.
O julgamento foi aberto com a apresentação do voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, que entendeu não ser possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial porque as locações via Airbnb e outras plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.
O ministro também considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.
No início do julgamento, a turma admitiu o Airbnb como assistente dos proprietários que recorreram ao STJ após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluir que a disponibilização de seu imóvel em Porto Alegre para aluguel pela plataforma digital caracterizaria atividade comercial – o que é proibido pela convenção do condomínio.
Para o TJRS, a ausência de vinculação entre o proprietário e os inquilinos, a reforma do apartamento para criar novos espaços de acomodação e o fornecimento de serviços como o de lavanderia seriam suficientes para caracterizar uma espécie de “contrato atípico de hospedagem”, o que afastaria a aplicabilidade da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) ao caso.
Em sustentação oral, o advogado do Airbnb afirmou que os contratos de locação entre anfitriões e inquilinos não têm participação direta da plataforma, e assim as partes podem negociar livremente os termos do acordo. Segundo o assistente dos proprietários, esses contratos não são do tipo hospedagem e mantêm a finalidade residencial dos imóveis. Além disso, o Airbnb afirmou que disponibiliza em seu site um espaço para que sejam esclarecidas as normas do condomínio, como horários e orientações de segurança.
Prestação de serviços
Em relação ao contrato de hospedagem, o ministro Luis Felipe Salomão apontou que a Lei 11.771/2008, que estabelece normas sobre a Política Nacional de Turismo, prevê a modalidade de hospedagem para turismo – todavia, estabelece para esse tipo de contrato a prestação de múltiplos serviços, como segurança e arrumação dos cômodos, excluindo qualquer utilização para fins residenciais.
“Nesse sentido, penso não ser possível categorizar a atividade realizada pelos proprietários recorrentes como comercial, igualando-a àquelas realizadas por estabelecimentos dotados da estrutura para o fornecimento dos serviços inerentes à hospedagem, nos estritos limites da lei”, disse o ministro.
Além disso, para Salomão, os autos do processo indicaram que a prestação de serviços como lavagem de roupas se caracterizou como atividade circunstancial, não se assemelhando à gama de serviços exigidos para caracterização de hospedagem.
Economia de compartilhamento
No voto, o relator lembrou que os contratos de curta temporada – de todo o imóvel ou de partes dele – não são uma atividade recente. Na verdade, afirmou, a novidade diz respeito à potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo por meio das plataformas virtuais, que está inserida na denominada economia de compartilhamento – a exemplo de outros sistemas de intermediação, como Booking, HomeAway e Uber.
Apenas no caso da plataforma Airbnb, destacou o relator, há estimativa de impacto econômico de mais de R$ 7 bilhões no Brasil em 2018.
Apesar de citar proposições legislativas em andamento – sobretudo no sentido de regular o mercado de locação por curta temporada – e entendimentos legais em diversos países, Salomão reconheceu que não há como enquadrar, no momento, as relações advindas da utilização de plataformas virtuais para locação em uma das rígidas formas contratuais existentes no ordenamento jurídico.
Mesmo assim, o relator considerou que o aproveitamento de cômodos de um mesmo imóvel ou do imóvel em sua totalidade tem o “nítido propósito de destinação residencial a terceiros, mediante contraprestação pecuniária”, o que coloca essas relações negociais no âmbito do contrato de locação por temporada.
“A disponibilização dos imóveis foi realizada, conforme delimitado pela origem, tanto por períodos curtos como por períodos superiores a 12 meses, mas certo é que presente se manteve em todas as formas a finalidade residencial – tônica dos contratos de locação dos imóveis urbanos, previstos nos artigos 47 e seguintes do Código Civil –, e, segundo consta dos autos, prática que permanece até os dias de hoje”, apontou o ministro.
Razoabilidade
No tocante ao confronto entre os limites do direito de propriedade e o direito dos demais integrantes do condomínio, Salomão afirmou que a jurisprudência do STJ está firmada no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.
Com base nesses critérios, explicou o ministro, a Quarta Turma decidiu no REsp 1.699.022 que o condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns do prédio. Orientação baseada nos mesmos princípios foi adotada pela Terceira Turma no REsp 1.783.076 para reconhecer a possibilidade de flexibilização de norma condominial e permitir a permanência de animais de estimação nas unidades residenciais.
No caso dos autos, Salomão ainda ressaltou que os proprietários disponibilizam o imóvel desde 2011, sem que tenha havido anteriormente oposição dos demais condôminos em relação a essas locações – atividade que, inclusive, é realizada por outros proprietários. O relator também destacou que não há notícia de que tenha ocorrido quebra ou diminuição da segurança do complexo residencial.
“Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos (plataforma virtual) é até mais segura – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive, porquanto fica o registro de toda a transação financeira e dos dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com histórico de utilização do sistema”, disse o relator.
Segundo Salomão, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.
O julgamento será retomado com o voto-vista do ministro Raul Araújo, ainda sem data definida.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1819075
A 2ª Turma Criminal condenou a filha de um condômino a um total de 1 ano e 3 meses de detenção, em regime aberto, pelo crime de injúria qualificada por preconceito religioso e ameaça cometidos contra pessoa idosa, síndica do prédio em que o pai da ré vive. A pena foi suspensa condicionalmente e uma indenização no valor de R$ 1.500,00, a título de danos morais, foi estipulada.
A autora conta que, na tarde de 06/08/17, durante uma reunião de condomínio, na frente de outros moradores, sentiu-se intimidada e ofendida quando a ré, apontando em sua direção, disse que seus dias estavam contados, bem como teria proferido ofensas em referência à sua religião evangélica. Desde então, a vítima afirma ter medo de ser empurrada na escada e que não anda de elevador para não encontrar a desafeta.
Consta nos autos que a ré era funcionária do condomínio e foi despedida. No intuito de reaver o emprego, tentou reunir assinaturas para um abaixo-assinado que pedia sua reintegração. A vítima conta que, como recusou-se a assinar o documento para não tirar a autoridade do chefe que a demitiu, passou a ser ofendida pela ré.
Em sua defesa, a ré alega que as provas são insuficientes para sua condenação e argumenta que a decisão de 1ª instância baseou-se unicamente em prova testemunhal, pois as ofensas não foram registradas na ata da reunião do aludido condomínio. Ademais, as testemunhas de acusação ouvidas seriam amigas da vítima, defendendo seus interesses.
Retira-se da sentença que testemunhas dos dois lados foram ouvidas durante a investigação e uma chegou a dizer que a ré já agredira outros idosos em outros momentos.
Os depoimentos de defesa ouvidos negaram, inicialmente, que a ré tenha proferido as ofensas contra a autora. Numa segunda oportunidade, retrataram-se, o que levou o desembargador a concluir que seus depoimentos são oscilantes. “É possível inferir que se trata de uma tentativa de eximir a acusada de sua responsabilidade penal, o que reduz a credibilidade dos depoimentos nesta parte e frustra o valor da prova testemunhal (…) Além disso, a tese de negativa de autoria da apelante é isolada do restante do conjunto probatório encartado nos autos”, avaliou o magistrado.
De acordo com ele, a prova produzida nos autos mostra-se coerente com as declarações prestadas pela vítima na fase judicial, não havendo dúvida de que a ré ofendeu a dignidade da autora, fazendo referência a elementos relacionados a sua religião, de forma suficiente para caracterizar o crime de injúria qualificada pelo preconceito religioso, bem como enunciou expressão que foi bastante para intimidar a vítima e para configurar o crime de ameaça.
O julgador destacou que apenas uma das testemunhas declarou-se expressamente amiga da vítima e ressaltou que um dos depoentes, “inclusive, sequer tinha qualquer relação prévia com a vítima, ou com o condomínio, que demonstrasse seu interesse pessoal em prejudicar a acusada, mas corroborou as ofensas imputadas à apelante, nos exatos termos narrados na inicial acusatória”.
Sendo assim, a Turma reconheceu o concurso material entre os crimes e somadas as penas, condenou a ré a 1 ano e 2 meses de reclusão, crime de injúria qualificada pelo preconceito religioso e 1 mês e 5 dias de detenção, pelo crime de ameaça, em regime aberto, como determinado na sentença de origem. A ré terá que indenizar a autora, ainda, em R$ 1.500,00, em danos morais.
Moradora é condenada por tentar proibir família de zelador de usar áreas comuns.
Por considerar a conduta preconceituosa e discriminatória, a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou a moradora de um condomínio a indenizar por danos morais a família do zelador. A reparação foi fixada em R$ 3 mil para cada um dos quatro integrantes da família.
Segundo a relatora, desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, “a prova oral produzida e as reclamações enviadas pela ré ao síndico revelam a forma preconceituosa e discriminatória pela qual a requerida se referia aos autores”.
Para a magistrada, atos praticados pela moradora mostram o intuito de discriminar a família do zelador.
“Violam os deveres de civilidade, respeito e urbanidade e revelam conduta lesiva ao patrimônio imaterial da parte autora, uma vez que a ré, em exercício abusivo de direito e de forma claramente preconceituosa, visou discriminar os autores frente aos demais moradores do condomínio, gerando-lhes prejuízo de ordem extrapatrimonial que prescinde de comprovação”, disse.
Conforme os autos, a moradora teria tentado de diversas formas impedir que o zelador e sua família usassem as áreas comuns do condomínio.
A moradora encaminhou reclamações ao síndico e expôs fotografias dos autores da ação nas áreas comuns durante assembleia geral extraordinária do condomínio, quando a proibição sugerida por ela foi afastada pelos demais moradores.
“Ressalta-se, também que, embora a ré realmente possua o direito de questionar as decisões condominiais, referido direito não é absoluto e, portanto, não deve ser exercido de forma a atentar contra a integridade psíquica e moral dos envolvidos, sob pena de configurar abuso de direito e, consequentemente, ato ilícito, conforme ocorrera na hipótese”, concluiu a relatora.
Com informações da assessoria de imprensa do TJ-SP.
Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.
Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.
A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.
Prestações sucessivas
Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 323 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.
Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.
A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.
Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.
“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.
