Categoria: Inadimplência

Prefeitura de São Paulo pede penhora de bens de Roberto Carlos

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A prefeitura do estado de São Paulo pediu a penhora dos bens do cantor Roberto Carlos por conta de uma dívida de IPTU de cerca de R$ 45 mil. O compositor é proprietário de um imóvel localizado no Cambuci, onde funciona o restaurante do cantor Ed Carlos.

Em 2005, a então dona do imóvel, pediu o prédio de volta, rescindindo a locação. Roberto Carlos soube do acontecimento e comprou o edifício. “O Roberto nunca me cobrou nenhum aluguel, ele não me deixa pagar nem o IPTU”, disse Ed Carlos em entrevista ao UOL em 2015.

Há algum tempo, a prefeitura entrou na Justiça cobrando de Roberto Carlos a dívida, referente a dez prestações não pagas do IPTU de 2018. Em março deste ano, o artista fez um acordo de parcelamento da dívida com a prefeitura e os seus advogados apresentaram à Justiça o comprovante do pagamento da primeira parcela. Depois disso, segundo a prefeitura, não houve mais pagamento algum.

Segundo a assessoria de imprensa do cantor, a dívida é do inquilino, mas a quitação será feita e os bens de Roberto Carlos não serão penhorados.

Fonte: ISTOÉ

Ações condominiais

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Julho/2020 em SP: aumento de 22,2% em relação a junho

Cresce o número de ações condominiais na cidade de São Paulo

De acordo com levantamento do Secovi-SP, foram ajuizados em julho 1.084 processos por falta de pagamento da taxa condominial, 22,2% a mais que no mês anterior

Levantamento realizado pelo Secovi-SP  junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) mostra alta no número de ações condominiais na cidade de São Paulo.

Em julho, foram ajuizadas 1.084 ações por falta de pagamento da taxa de condomínio, 22,2% a mais que os 887 processos ajuizados em junho deste ano. Comparado a julho de 2019, com 775 ações, o aumento foi de 39,9%.

Nos primeiros sete meses de 2020, foram protocoladas 5.539 ações, queda de 2,7% na comparação com o ano anterior, que registrou 5.693 casos. Nos últimos 12 meses, de agosto de 2019 a julho de 2020, as 10.228 ações registradas representaram aumento de 3,9% em relação ao período de agosto de 2018 a julho de 2019, quando foram ajuizadas 9.846 ações.

Para Moira de Toledo, diretora executiva da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, o aumento em julho ocorreu em consequência do represamento das ações em abril, maio e junho, por conta da pandemia do novo coronavírus. 

“Embora a crise provocada pela pandemia da Covid-19 tenha nos preocupado em relação a eventual aumento da inadimplência na cidade de São Paulo, ela não aconteceu. Trabalhamos com os mesmos níveis de 2019”, afirmou Moira, acrescentando que as empresas têm feito o controle muito mais de perto e em menor periodicidade.

Fonte: Assessoria de Comunicação – Secovi-SP

Inadimplência em condomínios

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Cobrança extrajudicial em condomínios

Os sinais da recessão anunciada pela pandemia de COVID-19 já chegaram aos condomínios. Cobrança extrajudicial da cota é uma solução eficaz e gratuita para garantir receitas. Entenda

Inadimplência é um dos pesadelos que assombra síndicos Brasil afora.

A crise provocada pelo novo coronavírus traz a rebote uma onda de desemprego e redução de salários, que já está afetando a saúde financeira dos condomínios com o aumento no número de condôminos que está atrasando o pagamento das cotas condominiais.

As ações judiciais por falta de pagamento do condomínio aumentaram 19,3% em março em relação a fevereiro na cidade de São Paulo. Segundo levantamento do Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), foram protocoladas 907 ações do tipo.

O Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC), elaborado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), ficou em 6,97% em março, um leve aumento ante os 6,59% em igual período de 2019. O índice considera os boletos emitidos e não pagos dentro do próprio mês de vencimento.

“O atraso e a inadimplência no pagamento das taxas do condomínio podem comprometer a sua capacidade de honrar os compromissos, como o pagamento dos salários dos funcionários, dos serviços prestados por terceiros, além de tarifas públicas e impostos, refletindo diretamente na segurança, limpeza, bem estar e qualidade de vida dos moradores”, afirma  José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC.

Cobrança extrajudicial como alternativa para evitar processos judiciais 

Embora a cobrança judicial de devedores tenha ganhado celeridade com o novo Código de Processo Civil, nem todos os condomínios podem aguardar pelos resultados de uma ação.

Segundo Luis Eduardo Rezende Caracik, diretor da empresa Êxito, especializada em cobranças, o empreendimento demora cerca de seis meses para receber os valores de uma ação contra inadimplente, quando o resultado é rápido.

“Sem esquecer que, antes disso, o condomínio normalmente aguarda alguns meses para que o valor do débito tenha um volume que justifique o início de uma ação judicial. Nisso, acumula-se um déficit no caixa, pesando injustamente no bolso daqueles condôminos pontuais”, complementa Luis Eduardo Rezende Caracik, diretor da Êxito.

Com a pandemia atingindo o seu pico em junho no País, essa é a hora para o síndico agir de forma rápida e sem entrar na burocracia exigida por uma ação judicial.  E quem vai querer enfrentar um processo neste momento?

Tudo está mais lento, com serviços limitados em horários restritos somados à recomendação de isolamento social por parte das esferas de saúde e governamentais.

Uma das formas mais eficazes para o síndico combater a inadimplência e evitar que vire uma bola de neve que pode causar um rombo no caixa dos condomínios, é implementar um processo estruturado de cobrança extrajudicial em seus empreendimentos. 

Mas para que essa prática seja eficiente e surta o efeito esperado, o processo deve ser bem estudado, definido e executado de acordo com o perfil e histórico de pagamento das cotas do condomínio. 

Administradora, advogado ou serviço especializado?

O síndico pode recorrer à sua administradora ou escritório de advocacia para auxiliá-lo. Entretanto, tanto a gestora quanto o escritório jurídico, muita vezes, não são especialistas nesse tipo de cobrança, e o foco de ambos costuma ser mais voltado para a evolução do processo jurídico. 

Uma alternativa é o condomínio contratar uma empresa isenta e especializada em cobranças extrajudiciais, que, através de processos focados no objetivo único de recuperar o pagamento e evitar a cobrança judicial, consegue obter mais foco, eficiência e taxa de sucesso na ação. 

Vantagens da cobrança extrajudicial em condomínios

  • Execução por empresa especializada e isenta, com foco no resultado e evitando possíveis conflitos de interesses
  • Sem custo para o condomínio* (quem paga é o devedor)
  • Acordos mais rápidos e simples com o condômino inadimplente
  • Entrada de receita para o caixa do condomínio
  • Condomínio economiza tempo e dinheiro ao evitar processo judicial
  • Economia para o condômino inadimplente, que não precisará arcar com as custas do processo judicial
  • Equidade perante os condôminos pontuais no pagamento da cota mensal 
  • Eliminação do desgaste na convivência devedor x comunidade condominial
  • Conscientização do condômino inadimplente sobre a importância do pagamento da cota em dia
  • Identificação e correção de falhas da gestão, como erro no envio de boletos ou cadastro desatualizado. 

(*) Formato de honorários da empresa Êxito Cobrança (a maioria das empresas de cobrança também segue esse formato). 

UM PONTO FAVORÁVEL EM MEIO À QUARENTENA

Apesar do momento econômico crítico em função da quarentena, há um ponto favorável que pesa na hora do acordo:

  • as pessoas estão passando muito mais horas dentro de seus lares.

Mais do que nunca, os moradores precisam que o condomínio esteja com suas contas pagas, fornecimentos de água, luz e gás garantidos, funcionários no batente, manutenção em dia. Tudo isso é garantido pelo pagamento pontual da cota condominial.

Passo a passo da cobrança extrajudicial ativa

  1. Administradora envia relação dos inadimplentes há mais de 30 dias para a empresa contratada
  2. Empresa, por meio de profissionais especializados nesse tipo de cobrança, contata diretamente os condôminos em atraso por telefone
  3. Explica que, passados “x” meses sem quitar o débito, seguirá para uma ação judicial
  4. Contatos seguintes feitos pelo meio mais conveniente ao devedor (telefone, e-mail, whatsapp)
  5. Em média, são feitos 5 contatos entre empresa e devedor até fechar o acordo. 

Fonte: Síndiconet

Assembleia Remota.

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Diante desse cenário, Coronavírus (Covid-19), que a cada dia vem se mostrando mais preocupante, a criatividade e a tecnologia nos auxiliam a atenuar alguns percalços.

Esse é um print screen da gravação da assembleia geral extraordinária que foi realizada em 17 de março de 2020.

Essa era uma reunião imprescindível uma vez que o condomínio tava com déficit superior a R$ 200.000,00 o proprietário único que detém 38,14% das frações ideais não pagava Condomínio desde outubro de 2019 e após inúmeras tentativas infrutíferas de acordo, inclusive através do cejusc fez-se necessária ação judicial de cobrança.

No entanto por mais ágil que justiça esteja, ainda há espaço para melhorias, e o edifício precisa honrar com seus compromissos assim foi proposto o rateio do valor da inadimplência acumulada e também do Déficit mensal recorrente.

Porém para a surpresa de todos como se fosse um roteiro cinematográfico o inadimplente que até então não havia se manifestado participou diretamente dos Estados Unidos de seu celular da videoconferência e se dispôs na frente de todos os condôminos exceto um que na última hora não pude participar a realizar um acordo ainda na semana da realização da referida Assembleia.

Assim, a Assembleia remota cumpriu seu papel e além de possibilitar a participação praticamente integral da massa condominial, ainda impediu um rateio extraordinário que representaria um aumento, ainda que somente por um mês, de 469% no valor total do boleto e nos meses subsequentes um reajuste na ordem de 48%.

Pessoalmente, fiquei muito feliz e satisfeito em ter participado dessa revolução e agora já temos uma alternativa à Pandemia nos casos em que a reunião for imprescindível e, no futuro, quando a poeira baixar levar: conforto, segurança e comodidade aos condôminos.

Assista ao vídeo na íntegra, se increva no canal e curte se gostou do conteúdo.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dJG5bY488

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Síndica e condomínio indenizarão por cobrança excessiva de taxas condominiais

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Condomínio e sua síndica são condenados a pagar R$ 3 mil por danos morais à mãe e filha submetidas a situações vexatórias em razão de estarem inadimplentes com as taxas condominiais. Para o juiz Wilson Leite Correa, 5ª vara Cível de Campo Grande/MS, a cobrança de dívidas é um direito do credor, contudo, não deve chegar ao ponto de imputar “qualidade negativa publicamente”.

Alegam que, após o falecimento do pai e avô das autoras, passaram por dificuldades financeiras e ficaram inadimplentes com as taxas condominiais. Desde então, ainda de acordo com elas, sofrem ameaças da síndica que passou a proibir a entrada de visitantes das autoras, impedir a filha de permanecer nas dependências do condomínio, e ter propagado a situação econômica das autoras no condomínio. Sustentaram ainda, que ambas não suportam mais a perseguição da mulher e que as humilhações causaram problemas emocionais graves.

O residencial e a síndica, em sua contestação, argumentaram que foram realizadas assembleias para discutir a inadimplência do pai/avô das autoras, bem como o ajuizamento de ação própria, tratando-se de assunto de conhecimento geral. Defenderam, ainda, que a proibição de visitantes é inverídica já que o condomínio não possui porteiro e que a síndica jamais teve conduta reprovável, de modo que inexistem danos morais a serem indenizados.

Qualidade negativa

Ao analisar o caso, o juiz Wilson Leite Correa, entendeu que houve cobranças excessivas da ré. Além disso, observou o relato de testemunhas que presenciaram as discussões entre a autora e a síndica, a qual a chamava de caloteira e dizia que sua filha não podia andar de bicicleta no condomínio.

Segundo o magistrado, a cobrança de dívidas pode ser feita pelos meios legais, sendo um direito do credor exigir os valores que lhe são devidos, não obstante, na cobrança é inequívoco que não se pode colocar o devedor em situação como a apresentada nos autos, chegando ao ponto de imputação de qualidade negativa publicamente.

“Importa consignar que o incômodo causado pela cobrança de forma excessiva e difamatória constitui causa suficiente para caracterização do dano moral, haja vista que causa reflexos de cunho psicológico.”

Informações: TJ/MT. 

Fonte: Migalhas

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Secovi-SP apura alta de 4,58% em 12 meses no custo condominial

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Entretanto, o sindicato das imobiliárias orienta para que o percentual não seja aplicado no aumento da taxa condomínio e sugere que cada prédio apure o seu valor

O Índice de Custos Condominiais (Icon), medido pelo sindicato das imobiliárias no Estado, Secovi-SP, na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), registrou aumento de 4,58% no acumulado dos últimos 12 meses (novembro  de 2018 a outubro de 2019).

O percentual, diz a entidade, superou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas, que apresentou variação de 3,15% no mesmo período. Em outubro, a variação foi de 2,53%.

Segundo o sindicato, o item Pessoal e Encargos subiu 3,92% no mês e 4,32% em 12 meses. Já o item Conservação e Limpeza cresceu 0,59% no mês e 3,18% em 12 meses, enquanto os grupos Manutenção de Equipamentos e Diversos apresentaram igualmente elevação de 0,68% no mês e 3,17% no acumulado de 12 meses. O grupo Tarifas permaneceu estável no mês e registrou alta de 7,19% em 12 meses.

Embora seja parâmetro das variações dos custos dos condomínios residenciais, utilizado pelo sindicato, o Icon não deve ser visto como um índice de reajuste da taxa condominial. “O ideal é que o síndico consulte sua administradora, pois cada prédio tem características e estruturas próprias. É importante verificar qual foi o aumento real dos custos do condomínio, a fim de que, no futuro, não ocorra um desequilíbrio nas contas”, alertou o vice-presidente de Administradora Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara.

Fonte: Secovi-SP

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Cotas vincendas inclusas no processo de execução

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A moradia em planos superpostos remonta tempos da Babilônia, dizem alguns historiadores, o que significa que a civilização já deveria saber melhor lidar com a responsabilidade pelo cuidado das estruturas comuns.
 
Os prédios que constituem condomínios edilícios possuem áreas e coisas comuns e áreas privativas. É o “nós” e o “eu” convivendo simultaneamente.
 
Esta estrutura comum gera regularmente custos de manutenção, os quais são rateados por todos os condôminos.
 
Contudo, alguns desses não pagam ou não conseguem pagar, o que gera um déficit e os demais têm que pagar por aquele inadimplente.
 
O problema (um dos, na verdade) exsurge quando este inadimplemento repete-se, gerando um rombo de caixa do condomínio e onerando os vizinhos.
 
Alguns condomínios são obrigados a tomar empréstimo, fazer chamadas extras, vender passivo de inadimplência a encargos substanciosos ou até mesmo negligenciar no cuidado da estrutura, ou seja, uma inadimplência pode carretar consequências econômicas graves para a coletividade.
 
Com o advento do Código Civil em 2002, a multa por atraso foi limitada a 2%, percentual baixo comparado ao de outras multas moratórias do mercado e frente ao impacto deste inadimplemento para o caixa comum das despesas condominiais.
 
Em 2015, o Código de Processo Civil possibilitou executar as cotas condominiais, ou seja, de plano, o credor já poderia penhorar o imóvel gerador da dívida.
 
Contudo, a cota condominial vence mensalmente e, para alguns, o Condomínio teria que ajuizar diversas ações de execução, para cada período vencido.
 
A divergência era se o Condomínio poderia incluir as cotas vincendas no mesmo processo de execução, agilizando o recebimento, economizando em custas e reduzindo o número de ações.
 
Então, neste ano de 2019, o STJ pacificou a interpretação da lei, afirmando que sim. Este entendimento começou a ser aplicado pelo Tribunal de Justiça gaúcho neste 2º semestre de 2019.
 
Esta evolução para os condomínios não foi sem dor. Em algumas ações, houve condenação do condomínio até mesmo à litigância de má-fé.
 
Felizmente, pacificou-se o entendimento, instrumentalizando o condomínio com uma ferramenta que, bem conduzida, pode minimizar o impacto financeiro do inadimplemento no âmbito coletivo. Perspectivas de um 2020 melhor anunciam-se.
 
Fonte: Jornal do Comércio
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Bem de família pode ser penhorado se houver violação de boa-fé

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A impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao manter decisão que permitiu a penhora de imóvel de empresário para quitar dívidas.

No caso, o próprio empresário deu o imóvel como garantia na negociação de R$ 650 mil em dívidas e, depois, alegou que ele não poderia ser penhorado por constituir bem de família.

“Não se pode olvidar da máxima de que a nenhum é dado beneficiar-se de sua própria torpeza, isto é, não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão”, explicou a relatora, ministra Nancy Andrighi.

Em seu voto, ela citou precedentes sobre a Lei 8.009/1990 nos quais ficou consignado que a regra de impenhorabilidade do bem de família deve ser examinada à luz do princípio da boa-fé objetiva — diretriz interpretativa para as normas do sistema jurídico pátrio que deve incidir em todas as relações.

A ministra ressaltou que existem dois tipos de bens de família: um, legal, disciplinado pela Lei 8.009/1990, que decorre da vontade do Estado de proteger a família, assegurando-lhe as mínimas condições de dignidade; outra, voluntária, que decorre da vontade de seu instituidor, visando a proteção do seu patrimônio.

Segundo Nancy Andrighi, diferentemente daquele previsto na lei, o bem de família voluntário somente pode ser instituído por intermédio de escritura pública ou testamento do próprio integrante da família ou de terceiro.

Analisando o recurso em julgamento, a relatora afirmou que não se pode admitir que o proprietário não tenha o direito de dispor livremente sobre o imóvel, já que não realizou nenhum ato para constituí-lo como bem de família. Dessa forma, no caso, concluiu pela possibilidade de oferecimento do bem de família como garantia de cumprimento do acordo celebrado com o exequente nos autos da ação de execução. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 1.782.227

Fonte: Conjur
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Dívida de condomínio é direcionada ao proprietário atual, nova decisão judicial reforça o Propter Rem.

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A 29ª câmara de Direito Privado do TJ/SP proveu recurso de construtora em embargos à execução de despesas condominiais.

O condomínio executou tais valores em face da promitente vendedora sob a alegação de que à época dos condomínios executados a construtora ainda estava em posse do imóvel.

Para a solução da controvérsia, a relatora Silvia Rocha lembrou no início do voto a tese repetitiva fixada pelo STJ no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é de quem efetivamente tem a posse do imóvel, independentemente do registro do imóvel.

“No caso em apreço, a unidade devedora foi compromissada à venda e a promissária compradora foi imitida na posse do imóvel em 26.3.14, com a efetiva entrega das chaves.”

Passando, assim, à questão da ciência do condomínio embargado acerca da transação, a desembargadora observou que a prova dos autos leva à conclusão de que o condomínio de fato tinha conhecimento da alteração da titularidade do bem.

No voto, a relatora ainda observa que além de haver documento que indicava a ciência da transação, o condomínio deixou de comprovar a quem endereçava as notificações relativas à unidade:

“Nenhum condomínio emite boletos ou convoca para assembleia quem não seja responsável pela unidade e, se o condomínio embargado não demonstrou que emitiu os boletos em nome da embargante nem que a convocou para as assembleias, na forma prevista em sua Convenção, como poderia ter feito facilmente, e, além disso, se não juntou cópia completa da lista de presença, o que faz presumir que a parte suprimida do documento informava a presença em assembleia do atual ocupante da unidade 73, a única conclusão possível é de que tanto os boletos como as cartas de convocação para as assembleias foram endereçadas à promissária compradora do imóvel, e que o apelado sabia que os direitos atinentes à unidade devedora haviam sido cedidos a ela.”

Assim, concluiu Silvia Rocha, embora a construtora figure como titular do domínio, o embargado tinha inequívoca ciência da transação envolvendo a unidade devedora, bem como quanto à alteração dos detentores dos direitos do imóvel em questão.

Reconhecendo a ilegitimidade da executada, os embargos foram julgados procedentes, com a extinção da execução em relação à construtora. A decisão do colegiado foi unânime.

O escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados representou a construtora na causa.

Fonte: Migalhas

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Condômino é proibido de entrar em prédio por conduta antissocial

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A juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento de morador de condomínio em Ipanema, por entender caracterizado abuso do direito de propriedade.

Na ação do condomínio foi listada uma série de transgressões do morador, como: barulhos durante o dia e madrugada, com gritos e toque de cornetas, ameaça e agressão verbal contra os funcionários, manutenção das portas abertas do seu apartamento – permitindo o acesso de pessoas estranhas, como mendigos, crianças de rua, ambulantes e criminosos -, desvio do uso da garagem para armazenamento de objetos e ocupação das áreas comuns de forma irregular. Das 20 unidades do condomínio, 13 subscrevem abaixo-assinado a favor do afastamento do morador.

Conduta antissocial

A magistrada, ao analisar a pretensão, explicou que a controvérsia dos autos decorre, de um lado, do direito de propriedade e, de outro lado, do direito de vizinhança.

Considerou a juíza, entre outras provas, relato do porteiro informando que o requerido retorna para o imóvel à noite, normalmente acompanhado de mendigos e moradores de rua, bem como certidão que o réu possui problemas psicológicos, residindo com um sobrinho que possui dificuldades de lhe manter medicado.

“O fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade, ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários.”

Fernanda Galliza do Amaral considerou ainda fartas fotografias juntadas aos autos e demonstração no sentido de que o morador responde a um processo criminal por estupro de vulnerável, já tendo respondido outro por ameaça.

“Isto significa que o réu é pessoa que coloca em risco a integridade física dos moradores do edifício, além de seus funcionários, demonstrando ser pessoa violenta e que não consegue conviver em sociedade de forma pacífica.”

Ainda segundo a sentença, em situações como esta, pode-se adotar medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial, uma vez que o “direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.

O réu está proibido de entrar no condomínio sob pena de multa diária de R$ 500, a partir do trânsito em julgado da sentença.

O escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados patrocinou a ação pelo condomínio. Segundo o advogado André Luiz Junqueira, sócio titular da banca, para se chegar a expulsão do morador antissocial, o caso tem que ser muito grave:

“Essa decisão exemplifica a viabilidade de afastamento judicial de morador nocivo, desde que o juiz receba provas suficientes da incompatibilidade de convivência. É injusto que os demais condôminos sejam obrigados a se mudar por conta de um vizinho antissocial.“

Fonte: Migalhas