Categoria: Inadimplência

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Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

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Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações suce​​ssivas

Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 3​23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Leia o acórdão.

 
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1756791
 
Fonte: STJ (Superior Tribunal de Justiça)
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Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeita recurso de casal inadimplente frente à continuação da edificação do condomínio, cuja construtura faliu.

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Impenhorabilidade não se aplica no caso de obrigação assumida com associação criada para terminar obra

​​​A regra de impenhorabilidade do bem de família não se aplica na hipótese de obrigação assumida perante associação formada pelos compradores de imóveis a fim de dar continuidade às obras do condomínio, suspensas depois da falência da construtora.

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao rejeitar o recurso de um casal de devedores, que alegou que a penhora sobre o imóvel ofendeu o direito de família e o princípio da dignidade da pessoa humana.

No caso analisado, uma associação de compradores foi constituída para levar as obras adiante, depois da falência da construtora.

Em virtude da inadimplência da parte que recorreu ao STJ perante a associação, foi firmado um instrumento particular de confissão de dívida.

No curso do processo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) admitiu a penhora dos direitos dos devedores decorrentes do contrato de alienação do imóvel em garantia, afastando a proteção do bem de família, com base nas exceções dos incisos II e IV do artigo 3º da Lei 8.009/1990.

Prejuízo co​​​letivo

Segundo a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, foi correta a decisão do TJSP, pois não é possível proteger o patrimônio de uma família em detrimento do bem de família das demais.

“Se todos os associados se obrigaram perante a associação a custear o término da construção do todo – isso é, das três torres que compõem o condomínio –, não há como imputar os pagamentos realizados por cada um dos associados a uma determinada torre ou unidade.”

Ela destacou que, assim como outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre em que se localiza a unidade dos recorrentes, estão estes igualmente obrigados a contribuir para a construção das demais torres:

“sendo inadmissível, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família dos recorrentes, se sacrifiquem outros possíveis bens de família de tantos outros associados“.

Particulari​​​dade

A ministra afirmou que, a despeito de o imóvel se achar alienado fiduciariamente ao banco, há uma particularidade no caso analisado: a execução promovida tem por objeto o instrumento de confissão de dívida dos recorrentes com a associação constituída para terminar as obras.

“Não se está diante de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, uma vez que a quitação da dívida assumida perante a recorrida não tem o condão de subtrair daquele credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel para restituir aos devedores fiduciantes a sua propriedade plena”, explicou a ministra.

Nancy Andrighi lembrou que, embora não haja transmissão da propriedade no negócio jurídico firmado, o crédito está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro destinado à associação”é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual os recorrentes sequer teriam a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade” – razão pela qual, segundo a ministra, a decisão do TJSP deve ser mantida integralmente.

Leia o acórdão.

 
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1658601
 
 
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ)
 
 
 

Vencedor de leilão responde por dividas de condomínio

bensaidphil Deixe um comentário

O arrematante de imóvel em leilão é responsável pelas despesas de condomínio vencidas que estiverem especificadas no edital, ainda que anteriores à arrematação. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante, afirma STJ
123RF

Segundo a decisão, a dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

Na ação, o arrematante contestou sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase de cumprimento de sentença, já que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.

Em seu voto, o ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a 2ª Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa — no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”, afirmou.

Outro ponto destacado pelo relator, que citou julgados anteriores da 3ª e da 4ª turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas. “Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos”, concluiu o ministro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Conjur

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Caixa reduz juros dos financiamentos imobiliários

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As pessoas que têm interesse em adquirir um imóvel, com apoio da Caixa Econômica Federal, vão contrair financiamentos para a casa própria com juros menores.

O banco anunciou no dia 05.06.2019. a redução dos juros do crédito imobiliário e igualou as taxas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para as operações contratadas a partir de segunda-feira (10.06.2019).

A taxa mais alta cobrada pelo banco caiu de 11% ao ano mais a Taxa Referencial (TR, atualmente em zero) para 9,75% ao ano mais a TR.

A taxa mais baixa, paga pelos correntistas ou quem tem algum tipo de relacionamento com a Caixa, passou de 8,75% ao ano mais TR para 8,5% ao ano mais TR.

A Caixa concentra cerca de 70% do crédito imobiliário no país.

O banco unificou as taxas do SFH e do SFI. O SFH é voltado para os financiamentos de imóveis de menor valor e tem parte das unidades financiadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O SFI é destinado a imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão sem cobertura do FGTS.

Por abranger unidades mais caras, tradicionalmente o SFI cobrava juros mais altos que o SFH.

As novas taxas valerão não apenas para a aquisição de imóveis novos, mas também para o financiamento de imóvel usado, a compra de terreno para construção, a construção em terreno próprio, além de ampliações e reformas.

Renegociação

O banco também anunciou a renegociação de dívidas imobiliárias de pessoas físicas.

O devedor poderá pagar uma entrada à vista e incorporar as parcelas atrasadas nas prestações seguintes.

O mutuário também poderá abater das prestações o saldo do FGTS ou mudar a data de vencimento das parcelas.

Segundo a Caixa, o cliente também poderá procurar uma agência para tentar um acordo personalizado.

O banco está disposto a perdoar multas em alguns contratos.

Conforme a Caixa, a renegociação beneficiará 600 mil famílias devedoras, com potencial de alcance de 2,3 milhões de pessoas.

FONTE: AGÊNCIA BRASIL

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Inadimplente pode utilizar as áreas comuns do condomínio

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O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.

Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.

O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.

Controvérsia

Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.

O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência.

Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.

O ministro destacou a regra do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil – clara, segundo ele, na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino.

“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Sem previsão legal

O relator concordou com um dos argumentos da recorrente, de que o parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002 é claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente, e entre elas não está a proibição de utilização das áreas comuns.

Salomão disse que o Código Civil, ao dispor sobre direitos dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.

“E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”

O ministro ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

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Multa e juros em boletos de condomínio

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Nossa equipe tem em comum a paixão pela área condominial e juntos já devamos ter enviado alguns milhões de reais em forma de boleto de condomínio e muitos com multa e juros.

E assim como os alunos sempre falavam para o professor que o cachorro comeu o trabalho ou ladrão abriu a mochila e só levou o almaço , ou a mãe jogou fora, enfim… ouvimos as mais diversas justificativas para que a pessoa não tivesse pago o boleto na data prevista. Algumas delas absolutamente plausíveis e até comoventes, outras vocês já devem imaginar.

Bom, e tudo isso, pra conseguir uma isenção de multa e juros do boleto, que às vezes não passam de 10 reais.

Legislação – isenção multa e juros

E aí que mora o perigo, pois nem sempre é fácil explicar que a lei exige a cobrança dessa multa e juros; certa vez uma condômina ligou afirmando que havia perdido o emprego e, no dia do vencimento do boleto, seu pai havia falecido, além disso, ela só teria condições de pagar na semana seguinte.

Qualquer ser humano fica compadecido e tocado com uma situação como essas, entretanto por falta de informação ou mesmo por complacência síndicos e administradoras acabavam concedendo tais isenções e, dessa forma, infringindo a lei.

  • Segundo o novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/01/2003, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%;
  • Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês.

Dica:

SE VOCÊ NÃO CONHECE ESSES DOCUMENTOS OU PRECISA DE UM MATERIAL SIMPLES PARA ORIENTAR SEUS CONDÔMINOS E/OU AMIGOS NÓS PREPARAMOS UM EBOOK ESPECIAL PARA VOCÊ SOBRE O CÓDIGO CIVIL, CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO.

Na prática

Dessa forma, muitas vezes, pode parecer negligência ou mesmo má vontade dos responsáveis pelo condomínio ou em alguns casos aparentar até mesmo insensibilidade porém, na verdade, trata-se de precaução, uma vez que toda e qualquer pessoa que conceder isenção de multa e juros pode ser condenada a pagar do próprio bolso.

As cotas condominiais são consideradas, assim como IPTU, dívidas PROPTER REM, além de líquidas e certas.

Então, são poucas as situações nas quais justificasse o não-pagamento vamos falar desses casos raros:

As exceções

Existem alguns casos específicos nos quais o condômino pode sim, ser beneficiado, com a retirada de multa, juros e os honorários advocatícios (que não abordaremos neste artigo, mas também estão previstos na legislação):

Praticamente a totalidade das exceções incidem em questões técnicas, sistêmicas como por exemplo: é uma falha no registro do boleto, tema também de outro artigo que após a definição da Febraban da obrigatoriedade de todos os títulos serão registrados e toda essa modernização pela qual estamos passando os boletos acaba gerando alguns problemas, porém todos eles são facilmente rastrear vez, ou seja, não basta você apenas falar que ocorreu esse problema é possível comprovar através dos testes que os bancos disponibilizam então somente se esse fato efetivamente ocorreu no momento do pagamento o boleto apresenta algum tipo de mensagem como não existe esse título ou mesmo indisponível, já nos deparamos com situações nas quais o documento consta se pago e assim por diante.

Importante:

A qualquer momento o síndico pode decidir correr este risco, ocorre que a maioria dos melhores síndicos* não costumam fazer essas isenções sem o aval de uma assembleia, pois além de os demais também sentirem-se no direito, ainda pode gerar um passivo financeiro alto o qual poderá ser pago com o patrimonialismo o do próprio síndico.

Exemplos de desculpas que não resolvem

  • Não recebi o boleto
    • É sua obrigação ir atrás
    • Se frequentemente não recebe verifique cadastro, administradora etc.
      • Se não resolver temos boas indicações
  • Problemas pessoais em geral
    • Doença
    • Falecimento
    • Etc.

Afinal, é possível ter isenção de multa e juros?

Assim, respondendo a dúvida inicial do artigo: NÃO É POSSÍVEL TER ISENÇÃO DE MULTA E JUROS.

Conclusão

Por isso, o ideal é se organizar para quitar adequada e mensalmente seus boletos, caso esteja passando por dificuldades financeiras o melhor caminho é procurar de forma prévia seu síndico e/ou a administradora do condomínio justamente para evitar ações judiciais e, mais para frente, abordaremos o tema finanças tanto dos condôminos como dos condomínios e explicaremos as melhores práticas para manter a saúde financeira adequada.

 

Observação:
Lembrem-se que desenvolvemos um EBOOK  gratuito sobre Código Civil, Convenção e Regulamento interno com todo o carinho e cuidado, usando uma linguagem simples, mas com embasamento técnico apurado o qual pode auxiliar aqueles que são condôminos e querem conhecer um pouco mais, especialistas da área que precisam esclarecer muitas vezes essas dúvidas ou mesmo utilizar como material de apoio.