Categoria: Mercado de Trabalho

Já faz bastante tempo que a imagem mais comum do síndico era a daquele senhorzinho aposentado, que passava as tardes no condomínio, conhecia os moradores pelo nome e que até podia se sentir um pouco “dono” do lugar.

Atualmente temos os mais diversos perfis de síndicos nos condomínios: de moradores a profissionais, dos entusiastas pela tecnologia pelos gestores que acreditam que tudo deve passar pelo seu crivo, há muita variedade de estilos de gestão.

Pensando nisso, queremos saber: quem é você no universo dos síndicos? Importante dizer que ninguém é uma coisa só! Pode ser que você se identifique com dois, três ou até mais perfis listados aqui.

O importante é levar no bom humor e perceber como dá para melhorar a sua gestão, independente do seu perfil! Vem com a gente!

SÍNDICO CENTRALIZADOR – “DEIXA QUE ISSO EU RESOLVO”:

O síndico que se encaixa nesse perfil gosta de resolver as coisas do condomínio sozinho, para agilizar os processos ou porque acredita que essa é mesmo a melhor maneira. Não tem o hábito de consultar os condôminos em reuniões e nem procura a administradora ou o conselho para ter outras visões sobre a mesma questão. Ganha na agilidade. Perde pela falta de participação e algumas vezes, acaba desrespeitando a convenção e a lei, o que pode gerar problemas sérios para ele – e para o condomínio.

Características comuns:

•  Costuma ser pró-ativo e ágil na resolução de problemas
•  Não ouve muito a opinião dos outros
•  Acha que as coisas não andam se ele tiver que consultar todos sempre
•  Confia demais no próprio taco

Como melhorar?

O síndico que centraliza muito as questões do condomínio acaba ficando sobrecarregado e perde rendimento. Pedir ajuda à administradora ou contar com um conselho consultivo eficiente e de confiança é um passo importante para que as ações sejam feitas e levadas de maneira mais coletiva e com resultados, permitindo que o síndico tenha mais tranquilidade para atuar.

SÍNDICO DEMOCRÁTICO – “O QUE VOCÊS ACHAM?”:

O relacionamento com os condôminos é um fator importante em sua gestão. O síndico democrático também gosta e incentiva a participação de todos e sempre discute abertamente as questões do condomínio. Ganha pelo bom relacionamento e pela transparência do seu dia a dia. Perde por, algumas vezes, deixar o processo mais lento por ter de lidar com muitas e diferentes opiniões.

Características comuns:

• Sempre que encontra algum vizinho ele conversa, é simpático e se põe na posição de morador para ajudar ou escutar
• Não toma nenhuma atitude sem antes consultar ao menos o Conselho ou a administradora
• Preocupa-se com que os condôminos estão achando de sua gestão
• Gosta de ser sociável e promover uma gestão transparente

Como melhorar?

Muitas vezes querer ouvir a todos pode comprometer a agilidade de alguns processos do condomínio. Uma solução, é montar comissões de condôminos para determinados assuntos. Por exemplo: uma comissão de obras, uma de crianças (síndico mirim), uma de área comum. Cada uma ficaria responsável por dar ao síndico o apoio suficiente para que os projetos e urgências sejam realizados. Lógico, sem esquecer de, sempre que necessário, levar o assunto para a assembleia para votação.

SÍNDICO EMPREENDEDOR – “O QUE O CONDOMÍNIO GANHA COM ISSO?”:

O síndico empreendedor está sempre em busca de bons negócios, ações ou atitudes que possam beneficiar o condomínio. Pode ser um desconto com um fornecedor ou uma maneira de aumentar a renda do condomínio. Negociador, gosta de tratar desses assuntos pessoalmente. Ganha pontos por estar sempre focado no orçamento. Perde por dar menos atenção a outros setores importantes, que talvez não domine tão bem.

Características comuns:

• Geralmente são profissionais que têm negócio próprio
• Administra o condomínio como administra uma empresa
• Tem o pensamento focado no orçamento, na redução de custos e na valorização do patrimônio
• É aberto a inovações e soluções criativas para resolver problemas
• Corre o risco de ser centralizador

Como melhorar?

Evite ficar muito preso somente às questões financeiras do condomínio. Muitas vezes, a ânsia por ganhos e otimização de custos acaba comprometendo a qualidade de serviços essenciais como manutenção, administração, segurança, terceirização, etc. Isso pode trazer problemas críticos que só vão ser notados quando já estiverem bem avançados.

Enxergar um condomínio como uma empresa é uma forma muito positiva de administração, entretanto, deve-se lembrar que o objetivo do condomínio não é dar lucro. O balanceamento entre redução de custos e qualidade é a chave do sucesso. Afinal, não adianta fazer render demais o orçamento do condomínio e deixar de lado cuidados como manutenção preventiva, ou optar por prestadores de serviços mais baratos que não priorizem a qualidade.

SÍNDICO PAU PRA TODA OBRA – “QUALQUER COISA, ME CHAME!”:

Está sempre disponível, ajuda nas pequenas urgências, anda com ferramentas, procura escutar e atender a todos. Engenhoso, busca sempre boas e práticas soluções para qualquer questão, seja administrativa ou não. Ganha pela prestatividade e agilidade em soluções. Por outro lado, corre o risco de se perder nas prioridades da administração por tentar atender a todos e a qualquer hora.

Características comuns:

• Tem o zelador como um grande aliado
• Está frequentemente nas áreas comuns do condomínio resolvendo pequenos problemas
• Geralmente são engenheiros por formação
• Possuem tempo para se dedicar ao condomínio e o enxerga como sua casa

Como melhorar?

É sempre bom ter alguém por perto disposto a solucionar um problema prático ou a ajudar em horas complicadas no dia a dia do condomínio, mas nem sempre é bom sobrecarregar o síndico dessa maneira.

Contratar serviços especializados para pequenos reparos, por exemplo, não significa que o síndico não tenha habilidades para resolver sozinho, mas pode trazer mais tempo para que ele cuide de outras questões. Claro que nem sempre o orçamento comporta contratações, mas não se sobrecarregue! Outro ponto importante é a visão de longo prazo. O síndico não pode se perder nas demandas do dia a dia e deixar para depois como o condomínio deverá estar em cinco ou dez anos.

SÍNDICO OCUPADO – “AGORA NÃO POSSO”:

Possui pouquíssimo tempo para lidar com as questões do condomínio e, geralmente, foi eleito por sorteio ou ninguém quis assumir o cargo. Por causa disso, acaba delegando muitas (ou quase todas) as funções para a administradora e para o conselho. Não há ganhos nesse tipo de gestão. Sem a participação do síndico, as coisas ficam por conta de quem não tem essa responsabilidade e acabam saindo de qualquer jeito – o que está longe de ser o ideal, ou mesmo aceitável, em um condomínio.

Características comuns:

• Demora para tomar providências importantes
• Delega tudo que for possível para administradora ou conselho
• Foi eleito por sorteio ou por falta de opção
• Não vê a hora de acabar seu mandato
• Não faz nada além do básico que lhe é cabido 

Como melhorar?

Procure ajuda junto à administradora e ao conselho. Explique a situação e organize-se para dividir e delegar tarefas o máximo possível. Lembre-se de que o cargo de síndico envolve responsabilidades civis e criminais. Portanto, se realmente acredita que não conseguirá um mínimo de tempo para as obrigações mais básicas, estude a possibilidade de renúncia. Antes, tente encontrar alguém que possa assumir o seu lugar. Se não houver nenhum morador interessado, a opção deve ser a de um síndico profissional.

SÍNDICO JURÍDICO – “SEGUNDO A LEGISLAÇÃO…”: 

Por, em sua maioria, serem advogados ou pessoas que trabalham diretamente com as leis, acabam levando essa relação à administração do condomínio. Têm total conhecimento da legislação que envolve síndicos, condôminos e inquilinos e sua prioridade em qualquer ação do condomínio é como enquadrá-la na legislação vigente. Muitas vezes acaba dificultando processos que seriam rápidos no condomínio, mas, ao mesmo tempo, os condôminos têm a certeza de que não há ilegalidades na administração.

Características comuns:

• São, em sua maioria, advogados
• Têm conhecimento da legislação que rege condomínios
• Mantém a administração sempre em ordem
• Pode se tornar arrogante ou ter dificuldades de ouvir o próximo por acreditar ter sempre a razão
• É uma boa fonte de orientação para os condôminos 

Como melhorar?

Como tudo que é exagerado faz mal, estar sempre preso ao que diz a legislação quando, na verdade pequenos problemas podem ser resolvidos com acordos internos, diálogos, ou baseados na convenção, não é sempre benéfico. Procure estar atento aos direitos e deveres, mas as regras internas do condomínio que, muitas vezes, são mais práticas para o dia a dia, são boas aliadas da administração. Uma boa ideia é centrar os esforços na parte mais humana da gestão condominial: ter mais tempo para conversar com o zelador e os moradores.

SÍNDICO MILLENIALS – “VAMOS MODERNIZAR ISSO AQUI!”:

Os millenials são a geração que nasceu a partir dos anos 80. São síndicos mais jovens, voltados para a otimização de processos da gestão condominial, mas preocupados em não perder a qualidade do trabalho apresentado. Apostam em ferramentas digitais para melhorar sua gestão e para impactar positivamente na vida em condomínio. Um problema do síndico com esse perfil pode ser o pouco tempo para estar presencialmente no condomínio. 

Características comuns:

• Buscam melhorar a gestão condominial com apoio da tecnologia
• Procuram implantar o uso de aplicativos tanto para funcionários quanto moradores
• Estão sempre de olho nas novidades que impactem na vida condominial
• Gostam de métricas para melhorar seu desempenho no condomínio
• Pensam no curto e longo prazo

Como melhorar?

A tecnologia realmente existe para facilitar a vida de todos, mas infelizmente nem todos gostam ou conseguem utilizá-la de modo tão recorrente. Por isso é importante apresentar soluções “à moda antiga”, mas que não saíram de moda, como estar presente no condomínio, pelo menos duas vezes por mês, para atender os moradores.

É importante salientar também que uma ótima gestão condominial nem sempre se traduz em uma autonomia do condomínio – a atenção do síndico deve estar sempre voltada para as necessidades do local.

SÍNDICO INCLUSIVO – “TODOS DEVEM SER CONTEMPLADOS, NINGUÉM PODE FICAR FORA”

Um síndico preocupado com todos os moradores do condomínio. Todos mesmo: adultos, crianças, idosos, pets. É um perfil de síndico que tem muito foco no diálogo com o intuito de diminuir os problemas de convivência. Como essa parte pode tomar muito o tempo do gestor, ele pode se ver negligenciando outras áreas. A parte boa é que, geralmente, a grande maioria se vê bem representada por esse gestor.

Características comuns:

• Tem um olhar global para todos os que moram ali
• Se preocupa com acessibilidade das áreas comuns e equipamentos do condomínio
• Sabe a importância do papel dos funcionários – costuma apoiar treinamentos e reciclagens
• Aposta no diálogo para a resolução de conflitos
• Conhece ferramentas como escuta ativa e comunicação não-violenta

Como melhorar?

Ter esse olhar humano para o condomínio é realmente essencial. Mas para ser um bom síndico muitas outras coisas são necessárias. Conhecimento jurídico, administrativo, judicial. O condomínio pede atenção em diversas esferas e é papel do síndico estar de olho em todas elas. Aposte em uma boa administradora para ser o par ideal e não deixar nada para trás na sua gestão!

Dicas dos administradores 

Consultamos alguns especialistas sobre maneiras e práticas importantes para ser um bom síndico, independente do seu perfil. Veja o que disseram: 

• • Uma boa gestão depende também da democracia que envolve as relações. Condôminos – independente de serem ou não amigos do síndico – têm direitos iguais! 
  • O síndico deve ser um administrador do condomínio e das pessoas que habitam o condomínio. Não ignore nenhuma das duas funções.
  • Se o seu condomínio conta com condôminos que não costumam participar muito, seja pró-ativo e crie incentivos, estabeleça grupos segundo interesses e traga-os para a gestão.
  • Caso a maioria seja de condôminos que são ativos na administração, tenha uma postura conciliadora, de negociação. Assim, você conseguirá ouvir boas ideias e não causar a sensação de que não há participação de todos.
  • Organize um Conselho Consultivo atuante e eficiente. Essas pessoas devem ser atuantes, responsáveis e de confiança de todos. Contar com eles ajuda para que a administração não fique restrita e para que outras boas opiniões surjam em caso de conflitos ou urgências.
  • Ouça sempre os condôminos! São eles – assim como você – que utilizam os serviços e usufruem dos espaços do condomínio. Democratize as relações!
  • Crie grupos de condôminos para cuidarem de diferentes projetos no condomínio segundo seus interesses.
  • Tenha em mente que nenhum perfil de síndico é perfeito – e nem serve para todos os condomínios.

               FONTE: Síndiconet

A portaria de condomínio é a porta de entrada por onde transitam tanto moradores quanto visitantes e prestadores de serviço. Exatamente por isso, esse local deve receber atenção redobrada. Um personagem essencial nesse ambiente é o porteiro, grande responsável pela segurança e ordem da portaria de condomínio.

A sua posição na portaria faz do porteiro o principal alvo caso haja alguma tentativa de assalto ao condomínio. Por causa disso, é essencial que esse profissional esteja preparado para agir em casos de perigo, seguindo os deveres atribuídos ao seu cargo.

Nesta publicação, vamos falar sobre quais são os deveres do porteiro e quais são as funções deste cargo dentro do condomínio. Confira:

As funções do porteiro

As atividades do porteiro dentro do condomínio dividem-se em três principais focos: correspondência, autorização de entrada/saída e ordem do local. A seguir, vamos explicar cada ponto detalhadamente:

Correspondência

Tanto as correspondências convencionais, quanto pacotes e demais entregas, chegarão na portaria de condomínio. E o porteiro deve estar a postos para receber e distribuí-las.

É recomendável evitar ao máximo a entrada de estranhos no condomínio. Portanto, no caso de entregas, o porteiro deve entrar em contato com o morador e solicitar que venha buscar a encomenda direto na portaria. Desta forma, evita-se que um estranho tenha acesso ao interior do condomínio, garantindo a segurança de todos.

Autorização de entrada/saída

É função do porteiro permitir a entrada e saída de pessoas que não moram ou trabalham no condomínio. Sempre que houver uma visita ou presença de um prestador de serviço, deve-se pedir a identificação do indivíduo antes de permitir a sua entrada no condomínio. E, apenas após a confirmação por parte do morador e devida identificação, poderá ser liberada a entrada da pessoa ao condomínio.

Mesmo que o indivíduo visite o local com frequência, é dever do porteiro fazer a conferência todas as vezes. É importante flexibilizar o mínimo possível e sempre confirmar se há realmente à espera por parte do morador.

Ordem do local

Faz parte das atribuições do porteiro manter a ordem na portaria. O funcionário deve permanecer na portaria de condomínio o máximo de tempo possível, mantendo-se alerta ao que ocorre no entorno do empreendimento.

O porteiro também pode ser escalado para notificar os moradores sobre qualquer anormalidade dentro do condomínio, como um corte na tubulação de água ou interrupção do funcionamento dos elevadores.

É fundamental que o síndico e os moradores tenham consciência de nunca desvirtuar o porteiro de sua função na portaria. Ajudar com as compras ou manobrar um carro na garagem não fazem parte das funções do profissional e ainda prejudicam a segurança do condomínio.

Fonte: Town Sq

A troca de gestão no condomínio demanda atenção com a prestação de contas e quadro de funcionários, sendo que toda a documentação deve estar em dia

Administrar uma casa já é uma tarefa difícil e que requer organização. Agora, imagina administrar um lugar que abriga várias famílias juntas, compartilhando diferentes valores e necessidades em um mesmo espaço. Por isso, a troca de síndico é uma tarefa que exige muita atenção e, mais do que isso, demanda uma série de procedimentos a serem seguidos para que a nova gestão inicie de maneira correta e tranquila, deixando para trás quaisquer vícios administrativos ou legais que possam respingar na atual.

E para facilitar esse momento, especialistas do segmento indicam que as medidas de transição sejam colocadas em prática muito antes da convocação para a assembleia de votação. Levando sempre em consideração que, de acordo com a determinação do Código Civil, o mandato tem duração máxima de dois anos, podendo ser estendido pelo mesmo período em reeleição.

Sem interrupções

De acordo com o advogado condominial Alexandre Marques, que também atua na vice-presidência da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP, ao assumir o cargo, o novo síndico – seja ele profissional ou não – deve primeiramente se informar sobre as atividades que estão em andamento no condomínio. Além disso, ele indica que a transição de gestão deva acontecer de forma continuada, sem interferir na vida do condomínio, onde os moradores e prestadores de serviços não percebam nenhuma interrupção nos processos do dia a dia.

“O primeiro passo pós-eleito é ficar informado sobre a real situação do condomínio. Quem esteve à frente na última gestão deve entregar um resumo da situação financeira, de operação, quadro de funcionários, manutenções e conservações de áreas comuns, sendo que o item bancário exige uma atenção especial. O banco deve ser o primeiro a ser informado da mudança de gestão e por consequência o titular da conta. A mudança de representatividade não pode impedir o acesso aos recursos do prédio, uma vez que a vida do espaço não para e as contas a serem pagas também não”, explica.

Outro ponto observado por Alexandre é a necessidade que o novo gestor tem de conhecer a Convenção e o Regimento Interno, além de ler as atas dos últimos cinco anos, fazendo uma análise criteriosa de todos os pontos. Ele defende que só assim o síndico terá propriedade para responder em nome do condomínio, sendo que em caso de dúvidas, o indicado é recorrer à administradora ou ao antigo gestor.

Transparência

A vida em condomínio depende de colaboração e da figura que leva em frente as questões administrativas do grupo. E para isso, o síndico tem que ter clara a sua responsabilidade em gerenciar funcionários, fornecedores e por manter os interesses comuns em primeiro lugar. Para o advogado Alberto Luís Calgaro, cada administrador é responsável pelos atos de sua gestão e, assim como em qualquer mandato eletivo (Prefeito, Governador ou Presidente), quanto mais pacífica for a transição, mais rápido o novo síndico conseguirá iniciar seu trabalho.

“Se a prestação de contas da gestão anterior ainda não foi realizada, por exemplo, deverá o novo síndico solicitar que os balancetes sejam entregues para análise e parecer do Conselho Fiscal/Consultivo e posterior convocação de uma Assembleia Geral para sua aprovação pelos condôminos. E, caso ele encontre eventuais irregularidades, que tenham sido praticadas em outros mandatos, deverá levar os fatos ao conhecimento de todos, sempre tomando o cuidado de não fazer acusações prematuras contra qualquer pessoa”, avalia. Nessas situações, o especialista ainda recomenda a consulta de um profissional da área para auxiliar o condomínio na tomada de decisões.

Para o síndico que está encerrando seu mandato, a principal dica é organizar toda a documentação do condomínio que estiver em sua posse (livros, atas, balancetes, cheques, cartões de banco etc.), preparar um recibo discriminado e entregar todos os documentos ao novo gestor mediante assinatura do recibo. Essa é a garantia de que toda a documentação foi entregue e, a partir de então, estará sob nova responsabilidade.

Já ao eleito, é recomendável a conferência de todos os documentos que foram entregues pela gestão anterior, sempre acusando o recebimento. Na falta de qualquer informação, é preciso formalizar uma solicitação ao antecessor e, caso não seja atendido, deve informar o fato na próxima Assembleia Geral. “Caso esteja faltando alguma documentação na prestação de contas do síndico anterior, é recomendável buscar certidões negativas, em nome do condomínio, referente às suas principais obrigações (INSS, FGTS, concessionárias de serviços públicos etc.), de modo a assegurar que elas estejam em dia”, avalia Calgaro.

Papel da administradora

De acordo com Rosely Schwartz, escritora e professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Escola Paulista de Direito (EPD), as administradoras têm um importante papel no processo de transição. São elas que vão conduzir, dar apoio e fornecer orientação sobre todas as dúvidas, principalmente expondo ao novo gestor o plano de contas que o condomínio utiliza. Assim, quem assumir o comando terá uma noção do contexto e saberá onde encontrar os demonstrativos da receita e das futuras despesas.

“É fundamental que a empresa passe o diagnóstico financeiro, uma vez que o orçamento do ano provavelmente já foi aprovado antes da posse. Acredito que mesmo o síndico tendo dado uma procuração digital para a administradora, não é recomendado deixar tudo na mão dela. Faça um acompanhamento da movimentação, isso evita saldo negativo ou qualquer outra questão com relação ao desenvolvimento ao longo do ano”, avalia. Vale lembrar que, cabe também às administradoras o dever de orientar como o síndico deve proceder para ter o máximo de transparência em seu mandato.

Como medida preventiva, a especialista sugere que na época das eleições a aprovação das contas fique suspensa. A intenção é que o novo gestor tenha total conhecimento do que está acontecendo no condomínio, para que só depois convoque uma assembleia de prestação de contas. “Ele não deve ficar atento apenas a questões financeiras. É preciso conferir itens como vistoria do corpo de bombeiros, brigada de incêndio, limpeza da caixa d’água, questões estruturais, além da contração de funcionários, próprios e terceirizados”, destaca.

Outra recomendação para essa fase é que nenhuma mudança muito drástica seja feita, como a troca de administradora ou conta bancária. Para Rosely, qualquer movimento nesse sentido só traz burocracias e demanda mais atenção. Entre os principais documentos que devem ser entregues pelas administradoras estão as apólices de seguro, folhas-ponto de funcionários, contratos de possíveis manutenções e obras, planilhas de orçamentos, certificados operacionais e ocupacionais (higienização das caixas d’água, desobstrução das caixas de gordura, desinsetização), ata da votação assinada e preferencialmente registrada em cartório, entre outros.

Preparação

Para Marques, estabelecer um roteiro escrito para a troca de gestão é determinante para evitar que pontos importantes sejam esquecidos pelo novo ou pelo antigo gestor. Além disso, é uma excelente maneira de formalizar o fim do mandato e o início de uma nova gestão, sendo que o mesmo pode ser incluído no Regimento Interno para futuras transições de gestão.

Além disso, ele destaca que seria interessante para o processo que cada candidato fizesse uma breve apresentação dos seus atos de gestão, caso estejam tentando a reeleição, ou uma defesa de porque ele acredita que seria um bom gestor. “A sabatina é um processo saudável para que cada um possa defender a sua candidatura e os motivos pelos quais se considera a melhor opção. Aqui vale uma análise de quais problemas que ele enxerga como morador e qual ação inovadora usaria para resolver as questões”, explica o advogado.

Para Rosely, antes de assumir o cargo, o futuro síndico deve buscar conhecimento através de cursos e livros, participar de palestras e ler jornais específicos do segmento, que tragam o máximo de orientação que facilitem a gestão e o dia a dia no condomínio. Além disso, ela destaca a importância do gestor entender que está gerindo recursos que não são seus, mas sim de todos os moradores. Daí a necessidade e obrigatoriedade da transparência na prestação de contas.

Certifique-se antes de assumir o cargo

• Ter em mãos um Raio-X do condomínio, com toda a movimentação: contas a receber, contas a pagar, obras e ou serviços extraordinários em andamento, troca de informações bancárias, atualização de dados junto à Receita Federal, entre outros

• Deverá ter conhecimento de todos os contratos de manutenção firmados (elevadores, interfones, administração, bombas, CFTV, mão de obra terceirizada se for o caso), quadro de funcionários, problemas com estrutura elétrica, hidráulica ou estrutural, problemas entre vizinhos, inadimplência

• Avaliar se a receita está compatível com as despesas, verificar a evolução da inadimplência, contenção de despesas e saber se existem ações em que o condomínio é autor ou réu

• Conferir se está ativo o seguro do prédio e de vida dos empregados, certificado digital e de informações quanto à regularidade trabalhista dos empregados vinculados à administração

• É imprescindível conhecer os direitos e deveres presentes na Convenção e Regulamento Interno. Caso haja o suporte de uma administradora, poderá também solicitar essas informações à empresa quando necessário

• Dê preferência para que a aprovação das contas do síndico anterior seja realizada depois das eleições. De 30 e 40 dias após assumir. A medida evita o desgaste caso seja identificado algum tipo de erro e haja a necessidade da reabertura das contas

• Normalmente as pessoas se preocupam apenas com o saldo em caixa. Mas, para conhecer a real situação financeira do condomínio, é importante saber quais são os compromissos que já estão empenhados nesse valor.

Fonte: CondomínioSC

A administração de um condomínio atualmente se equipara a de uma pequena empresa. São muitos os cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro da lei, sem sobressaltos e sem muita dor de cabeça.

O conhecimento do código civil, das leis trabalhistas, além de interesse nas áreas contábil, administrativa e do direito são importantes para um bom exercício do cargo de síndico.

Há também vários outros tipos de habilidades que ajudam a ser um bom síndico: saber ouvir as reclamações dos condôminos, ser político, humilde, bom comunicador. E, principalmente, ser um bom líder.

FONTE: SINDICONET

Devido ao momento de pandemia que assola o país, realizar uma assembleia se torna inviável.

É fato notório e público que dispensa prova a existência da pandemia (COVID-19) que está paralisando o mundo.

Conforme comunicado da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a indicação é para que as administradoras de condomínio orientem os síndicos a adiarem a convocação de assembleias ou reuniões presenciais, atendendo aos alertas emitidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS), e pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de eventos com aglomerações de pessoas como medidas restritivas.

A Ordem dos Advogados de São Paulo, da mesma forma, emitiu no dia 16 de março de 2020, nota orientando também pela suspensão das assembleias de condomínios.

A questão da fácil contaminação e o índice de mortalidade desse novo vírus são alarmantes, sendo assim, toda e qualquer assembleia deve ser suspensa de imediato, por responsabilidade e bom senso daqueles que a convocaram. 

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: prestação de contas, previsão orçamentária, e eventualmente, eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno.

Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

Porém, síndicos têm nos consultado sobre encerramento do período de mandato e por consequência possíveis problemas junto à instituição financeira no qual o condomínio possui conta bancária.

Em um dos condomínios que presto assessoria, uma candidata da oposição se insurgiu contra a decisão do síndico de suspender a assembleia que trataria, entre outros, assuntos da eleição do novo síndico ou mesmo da reeleição do atual. 

Vejam vocês, mesmo diante do grande risco de contágio do vírus algumas pessoas ainda continuam pensando no próprio umbigo. Mas só depois de uma suspeita de contágio de uma das moradoras, a candidata aceitou a suspensão da assembleia.

No outro caso, o Conselho Fiscal não concordou com a decisão do síndico de trocar a administradora e correu para obtenção de ¼ de assinaturas para chamar assembleia e tratar da destituição do síndico. Mesmo com os apelos do síndico em relação ao risco de contágio, o grupo que pretendia a destituição encaminhou mensagem para todos que assinaram o abaixo-assinado com o seguinte texto:

“Boa tarde, Condôminos. Temos uma assembleia marcada, e com manifestações de alguns moradores e dos conselheiros resolvemos mantê-la. Estamos cientes dos fatos e riscos em relação ao coronavírus e sabemos também da necessidade do nosso condomínio em ter essa assembleia. Por isso viemos pedir a colaboração e compreensão de toodos. – não cumprimentar as pessoas com aperto de mão, beijo no rosto e falar o mais distante possível. – não levar acompanhantes ou crianças. Se o marido for, não ir a esposa ou o contrário. – sentar distantes. A assembleia será ao ar livre, mas mesmo assim, corremos riscos. A orientação geral é cancelar. Mas é uma orientação. Assumir os riscos e as responsabilidades sobre nossos atos. Atenciosamente Conselho”.

• Destituição de síndico e/ou corpo diretivo do condomínio

Para esse grupo de moradores vale mais correr o risco de contágio do que suspender a assembleia. Diante disso, o síndico foi obrigado a ingressar com ação judicial para suspender a realização da assembleia. Mais uma vez o interesse de um pequeno grupo queria ficar acima de toda coletividade.

Mas então, como fica o mandato de um síndico que encerrou ou está prestes a encerrar?

Em uma análise rápida fica prorrogado por tempo indeterminado (é a chamada prorrogação tácita) até que a cidade e o país superem a pandemia desse terrível vírus, afinal de contas a vida em condomínio prossegue e os lares passam a ser o local de isolamento das pessoas. 

Mas para isso a portaria, segurança, limpeza e todas as outras despesas básicas essenciais para a manutenção da edificação precisam ser pagas, e para tanto, o síndico precisa aprovar os pagamentos, geralmente através de uma instituição bancária. 

Por outro lado já foi divulgado por uma grande instituição bancária que a “prorrogação da procuração por 90 dias será aceita somente para os casos onde a convenção de condomínio prevê a possibilidade de reeleição”. 

O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. 

Trata-se de um cenário perigoso, pois se considerarmos as orientações para adiar a convocação de assembleias ou reuniões presenciais, atendendo aos alertas emitidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS), como ficará o pagamento das despesas para manutenção da edificação?

Sabemos o quanto é difícil uma disputa judicial com os bancos. Mas desde já precisamos adotar algumas medidas preventivas. 

O condomínio pode seguir o prazo de término de mandato e convocar a assembleia, pelo menos emitir o edital, enviar por e-mail e em seguida suspender em razão dos riscos da Covid-19. 

Dessa forma, o condomínio terá uma prova (caso precise ingressar com processo judicial) de que tentou realizar assembleia para eleger ou reeleger o síndico. Isso servirá caso o banco bloqueie o acesso da conta bancária pelo síndico e impeça o pagamento das contas.

Mas segundo o entendimento da Jurisprudência, devemos fazer valer a prorrogação tácita do mandato do síndico. 

Também devemos fazer o possível e o impossível para esclarecer aos bancos que o mandato de um síndico pode ser ratificado por uma reeleição. E também que um novo síndico pode assumir nos casos de renúncia, problema de saúde ou mesmo quando o atual síndico não tem interesse em ser reeleito.

Temos que acreditar que os bancos terão bom senso antes de adotar qualquer medida que impossibilite os condomínios de acessarem suas contas bancária, mas claro, toda cautela será necessária.

Até porque o Judiciário já tratou de questões semelhantes no que se refere a prorrogação tácita do mandato de síndico. 

“ELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO DO JUIZ A QUO. INEXISTÊNCIA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. TAXA CONDOMINIAL. PAGAMENTO. CONDÔMINO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Inexiste cerceamento de defesa, se o pedido de denunciação da lide foi de alguma forma apreciado pelo juiz a quo e somente não surtiu efeito pela ausência de cumprimento dos requisitos necessários à sua admissibilidade, em observância ao art. 125 do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada. 2. Na ausência de assembléia para eleição de novo representante do condomínio, há prorrogação tácita do mandato do síndico, até que outro seja eleito para o cargo, porquanto o condomínio não pode ficar acéfalo. 3. O adquirente do imóvel responde pelas taxas de condomínio devidas pelo alienante, em razão de sua natureza propter rem, ex vi art. 1.345 do Código Civil. 4. Seja na condição de possuidor ou de proprietário do imóvel, ao Apelante remanesce a obrigação pelo pagamento das obrigações decorrentes da relação condominial (art. 1.336, I, Código Civil), sem prejuízo da ação de regresso. 5. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA”.

(TJ-DF 20150710225533 DF 0022063-07.2015.8.07.0007, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 06/09/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/09/2017 . Pág.: 188/202

Essa situação de urgência possibilita que o mandato seja prorrogado de forma tácita.

CONDOMÍNIO. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. CUMULAÇÃO IMPLÍCITA. ART. 290 DO CPC. OBRIGAÇÕES PERIÓDICAS. INCLUSÃO. PARCELAS. LITIG NCIA DE MÁ-FÉ. NA AUSÊNCIA DE ASSEMBLÉIA PARA ELEIÇÃO DE NOVO REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO, HÁ PRORROGAÇÃO TÁCITA DO MANDATO DO SÍNDICO, ATÉ QUE OUTRO SEJA ELEITO PARA O CARGO, PORQUANTO O CONDOMÍNIO NÃO PODE FICAR ACÉFALO. A REGRA DA CUMULAÇÃO IMPLÍCITA, CONSTANTE DO ART. 290 DO CPC, DETERMINA QUE, TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO, DEVE-SE CONSIDERÁ-LAS INCLUÍDAS NO PEDIDO, INDEPENDENTE DE DECLARAÇÃO EXPRESSA DO AUTOR. O OBJETIVO DO INSTITUTO É EVITAR A MULTIPLICAÇÃO DE DEMANDAS, PRIMANDO PELO PRINCÍPIO DA ECONOMIA PROCESSUAL. AS PENALIDADES PREVISTAS NO ART. 17 DO CPC SOMENTE SÃO APLICADAS QUANDO RESTAR PATENTE PROVA NO SENTIDO DE QUE A P ARTE AGIU NOS MOLDES DO ART. 16 DO ALUDIDO CODEX. NÃO HAVENDO QUALQUER PROVA NESSE SENTIDO, NÃO HÁ DE SE FALAR EM LITIG NCIA DE MÁ-FÉ. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-DF – APL: 11140620088070007 DF 0001114-06.2008.807.0007, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 17/06/2009, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/07/2009, DJ-e Pág. 105).

São inúmeros os julgados nesse sentido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) – REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO CONDOMÍNIO – SÍNDICO – AUSÊNCIA DE NOVA ELEIÇÃO -PRORROGAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO EM EXERCÍCIO – À falta de nova eleição, tem-se por prorrogado o mandato do síndico em exercício, o qual legitima-se para outorga de mandato ‘ad judicia’ -Precedentes – Agravo não provido .

1 TJSP – 34ª Câmara de Direito Privado Agravo de Instrumento nº 2239225-87.2015.8.26.0000 Rel. Des. Antonio Tadeu Otoni J. 27/01/2016.

Devemos seguir nessa linha de prorrogação tácita, afinal de contas, as suspensões que estamos presenciando, através do Governo, para shopping, alguns tipos de comércio e escolas são por prazo indeterminado.

FONTE: SINDICONET