Muitos condomínios têm perdido processos judiciais ou descoberto que estavam agindo sem respaldo legal ao constatarem que fundamentaram suas ações numa convenção sem qualquer valor, pois se utilizaram da nova versão atualizada após 2003, que foi elaborada de maneira irregular por profissional que os induziram a erro ao registrá-la no cartório errado.
Conforme a Lei de Registros Públicos, nº 6.015/73, art. 167, inciso I, item 17, o único cartório que pode recepcionar uma convenção de condomínio e sua rerratificação é o Ofício de Registro de Imóveis.
A Lei de Registros Públicos é clara ao determinar que a convenção, por regulamentar a propriedade, deve ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis, conforme inciso III do art. 178.
Entretanto, muitos síndicos que estão se sentindo enganados alegam que o profissional contratado para elaborar a convenção os orientou que isso não era necessário, pois bastava o registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, informação essa errada.
Na realidade esses condomínios foram lesados ao pagar por serviço imprestável, baseado na entrega de um modelo padrão de convenção que não se preocupou em orientar na obtenção do quórum de 2/3 do edifício e com as exigências que tornam possível seu registro no Ofício de Registro de Imóvel.
Caso o serviço tenha sido executado por um advogado, tais falhas reiteradas ferem o Estatuto da Advocacia, podendo vir a responder por perdas e danos, além do processo ético junto a OAB-MG, com base com base no “art. 34. Constitui infração disciplinar: VI – advogar contra literal disposição de lei…; XXIV – incidir em erros reiterados que evidenciem inépcia profissional; XXV – manter conduta incompatível com a advocacia; XIV – deturpar o teor de dispositivo de lei.”
Para dar um ar de legalidade e segurança jurídica ao síndico e demais condôminos, o profissional promovia o registro no Ofício de Títulos e Documentos ignorando o Código Civil (CC), no § único do art. 1.333 estabelece que: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Os condôminos pensando que estavam bem orientados, passavam a conduzir o condomínio, exigindo o cumprimento de inovações previstas na nova convenção sem valor, ignorando que continuava em pleno vigor a convenção antiga, a original, que não foi alterada na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis.
O magistrado, ao julgar os processos contra o condomínio e condená-lo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, simplesmente esclarece que a convenção que prevalece é a original, não tendo nenhum valor a alteração da convenção que não teve o quórum de 2/3, sendo inócuo o seu registro.
Diante da má-fé praticada por alguns que induziam a erro os condomínios, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG comunicou esse expediente há anos à Corregedoria de Justiça de Minas Gerais, para que tomasse providências para evitar que os condomínios continuassem a ser enganados por alguns que vendiam a rerratificação da convenção como se fosse simples.
Nossos pedidos foram atendidos com a criação em 2013, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça, Provimento nº 260, de 30/10/13, estabeleceu a proibição dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos de serem utilizados para enganar os condôminos.
Desde o final de 2013 esses estão proibidos de registrar a convenção e assim o profisional não pode alegar que o carimbo do cartório valida seu trabalho precário, conforme o “Art. 358. A requerimento dos interessados, os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos registrarão todos os documentos de curso legal no País, observada sua competência registral”. […] § 3º Os documentos cujo registro obrigatório seja atribuição de outro ofício ou órgão só poderão ser registrados para fins de conservação após seu registro no respectivo ofício ou órgão.
Para evitar qualquer dúvida, seguindo o que determina a Lei nº4.591/64, o art. 1.331 CC, em sintonia com o art. 167, I, item 17 da Lei nº 6.015/73, que afirmam ser obrigatório o registro da convenção unicamente no Ofício de Registro de Imóveis, o Código de Normas de 2013 esclareceu: Art. 622. No Ofício de Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: […] n) das incorporações (Livro nº 2), instituições (Livro nº 2) e convenções de condomínios edilícios (Livro nº 3);
Os síndicos e os condôminos podem conferir se a atualização da convenção tem validade, bastando conferir na rerratificação se consta o carimbo do cartório de títulos e documentos, pois se encontrá-lo é a indicação de que o cartório de registro de imóveis rejeitou a nova convenção por não atender aos requisitos legais. Uma convenção é fator de segurança, pois visa harmonizar e orientar, mas se foi mal elaborada se transforma num transtorno para os condôminos.
Fonte: Diário do Comércio
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Membro do Ibradim-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário