Autor: solvitsc

Inadimplência em SP

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Mesmo com pandemia, número referente à locação cai

Inadimplência em locação de imóveis cai em março, mas Covid pode atrapalhar índice, diz AABIC

Taxa medida pela Associação chegou a 2,05% em março, ante percentual de 3,66% no mesmo período de 2019

A crise causada pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19) não reverberou no índice de inadimplência dos contratos de locação de imóveis no Estado de São Paulo no mês março, quando o Governador decidiu impor o isolamento social como forma de conter o avanço da doença. Mas, o indicador está sob forte pressão e alerta monitorado em abril.

A avaliação é da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), com base no Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL) medido pela entidade.

Em março, o índice de inadimplência registrou 2,05% ante percentual de 3,66% apurado em igual período de 2019. No consolidado do primeiro trimestre de 2019, o índice médio de inadimplência nos pagamentos de aluguel ficou em 1,32%, abaixo da média de 1,99% apontada no mesmo intervalo do ano passado.

A AABIC considera devedor inadimplente para cálculo do IPEMIL os inquilinos que atrasam o pagamento do aluguel por 90 dias após a data do vencimento. Ou seja, para ser considerado inadimplente no final do mês de março, o morador não pagou os boletos de janeiro, fevereiro e março. Os dados abrangem uma amostra de 19.119 imóveis.

Na avaliação da Associação, o baixo índice de inadimplência no fechamento do trimestre ainda refletia um cenário de acomodação nos valores dos contratos dos aluguéis nos últimos anos, influenciado pelo equilíbrio de oferta e demanda do mercado.

Para José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC, há uma expectativa em relação aos impactos da crise nos próximos meses, sobretudo, diante da retomada gradual das atividades conforme planejamento do Governo Estadual, que será anunciado em maio.

No entanto, diz o executivo, as negociações feitas ou ainda em curso entre inquilinos e proprietários para revisão e desconto nos valores durante a pandemia podem conter o avanço da taxa de inadimplência e impedir a desocupação dos imóveis em alguns casos.

“Em um mercado autorregulado, inquilinos e proprietários se entendem, reforçando a tese que é desnecessária qualquer iniciativa de intervenção do poder público para reger preços de contratos de locação”, diz o presidente da AABIC, lembrando do PL n° 1179, do senador Antonio Anastasia, que previu e depois retirou do projeto um capítulo que garantia isenção total ou parcial dos aluguéis para locatários que comprovassem redução de renda ou de receita por força da crise do novo coronavírus.

Condomínio em dia

O levantamento da AABIC mostrou que a inadimplência nas taxas de condomínio também se manteve baixo em março, segundo o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC). No encerramento de março, o índice ficou em 2,28%, ante percentual de 3% registrado no mesmo mês de 2019. É o menor patamar registrado no mês de março desde 2004, ano de início da pesquisa.

Na avaliação da AABIC, a baixa recorde do índice pode ser creditada ao melhor planejamento das famílias nos últimos anos, que já vinham adaptando seus gastos ao orçamento doméstico em razão da crise econômica enfrentada pelo País nos últimos tempos.

“Este cenário de certa estabilidade na taxa também é resultado da atuação das administradoras, no apoio aos síndicos na criação de mecanismos para equilibrar os custos condominiais e, com isso, evitar aumentos desnecessários no valor dos boletos mensais”, explica Graiche Junior. 

O índice da mora na taxa de condomínios, que considera os boletos emitidos e não pagos dentro do próprio mês de vencimento, ficou em 6,97% em março, ante o percentual de 6,59% em igual período de 2019. Apesar da leve alta no período, ressalta a AABIC, o índice médio no primeiro trimestre do ano foi de 6,57%, abaixo do percentual médio de 6,69% apurado nos três primeiros meses do ano passado.

Segundo o presidente da Associação, é relativamente normal que famílias adiem o pagamento por alguns dias na organização das contas domésticas, mas não significa que persistirão em atraso a ponto de se tornarem inadimplentes.

O executivo ainda destaca que a AABIC vem fazendo um trabalho entre as administradoras associadas e a população condominial para a conscientização de síndicos e moradores para manterem em dia o pagamento das taxas condominiais, como forma de garantir a manutenção da rotina e atividades dos empreendimentos e, assim, o cumprimento do programa de distanciamento social determinado pelo Governo do Estado de São Paulo.

“O atraso e a inadimplência no pagamento das taxas do condomínio podem comprometer a sua capacidade de honrar os compromissos, como o pagamento dos salários dos funcionários, dos serviços prestados por terceiros, além de tarifas públicas e impostos, refletindo diretamente na segurança, limpeza, bem estar e qualidade de vida dos moradores”, conclui.

    Fonte: AABIC.

PL contra COVID-19

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Síndicos poderão proibir obras não essenciais e fechar áreas de lazer

Os projetos de lei apresentados nesta semana na ALERJ valerão durante o período de calamidade pública do Estado

Nesta semana, a Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro aprovou medidas de combate ao coronavírus para condomínios residenciais e comerciais. As novas regras valerão durante o estado de calamidade pública devido ao vírus. O governador Wilson Witzel tem até 15 dias para sancionar ou vetas as propostas.

Criado pelo deputado Rodrigo Amorim, o projeto de lei 2.097/2020, permite que os síndicos proíbam temporariamente a realização de obras ou reparos não emergências durante a quarentena. A ordem vale tanto para serviços realizados em áreas comuns, como também intervenções dentro das casas ou apartamento.

Será permitido apenas serviços que não interrompam o fornecimento de água e não aumentem a circulação de pessoas nos prédios. Nestes casos, os prestadores de serviço deverão utilizar Equipamentos de Proteção Individual (EPI). Caso os condôminos não respeitem as medidas, estarão sujeitos a multa de até cinco vezes o valor do condomínio, conforme previsto pela Código Civil.

Outra norma apresentada foi o projeto de lei 2.182/2020. A proposta determina que os condomínios possam interditar as áreas de uso comum, dentre as quais salões de festas, bares, playgrounds, pátios, parques infantis, piscinas, saunas, espaços de ginástica, academias e quadras de quaisquer esportes.

Segundo o projeto, a interdição de áreas comuns não pode impedir o trânsito de pessoas e veículos no edifício e também recomenda a não realização de assembleias gerais por meio presencial. A norma ainda autoriza a disponibilização de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) aos trabalhadores que prestam serviços aos condomínios. A proposta é de autoria de 26 deputados.

Fonte: https://vejario.abril.com.br

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Vizinhos de Alok curtem live do DJ de camarote, porém outros se incomodaram

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Antes mesmo da live do DJ Alok ir ao ar já havia provocado polêmica. Segundo o site Notícias da TV, o show on-line foi motivo de barraco no condomínio de luxo em que ele mora no bairro do Brooklin, em São Paulo.

Os vizinhos de Alok teriam discutido em um grupo do WhatsApp após o artista comentar sobre um “som potente” para a transmissão. “Se tem pessoas que não querem e tal, eu respeito. Não quero ser inconveniente, nem incomodar ninguém”, disse o DJ após a confusão.

O site teve acesso aos áudios que Alok enviou ao tal grupo. Ele sugere que todos os moradores participem da live: “Estou gravando esse áudio porque a Globo me convidou para fazer uma live streaming no próximo sábado, dia 2 de maio. Teve Roberto Carlos, teve Ivete e agora vai ser a nossa vez. Eu queria fazer um convite para vocês. Queria convidar todo mundo, quem tem interesse, claro, para participar da live”.

Ele ainda explicou que cada morador vai participar do seu apartamento, respeitando as normas de isolamento do coronavírus. “A gente tem a disponibilidade de um drone. Então, eu pensei do drone filmar a fachada do prédio. Vai estar na Globo, depois no Multishow, no Globoplay e YouTube. Vai ser multiplataforma, como foi a live da Ivete”, explicou.

Com a sugestão de um som “bem potente”, logo começou a confusão, com os vizinhos julgando que haveria muito barulho durante o show.

O DJ foi novamente ao grupo pedir pelo fim da briga e comentou que “não quer ser ferramente de discórdia”, além de a “intenção ser de união e celebração”. Ao site, Alok confirmou o ocorrido: “Os vizinhos foram muito cordiais e apenas pediram mais informações sobre como seria a live. Ao serem informados, ficou tudo resolvido”.

Após a realização o que se viu foi que padrão comportamental em condomínio, ou seja, os que gostaram ficaram muito felizes e os incomodados buscando meios de como emitir sanções e/ou coibir novas tentativas.

Depois de algumas polêmicas pelo caminho, parece que os vizinhos do DJ Alok se prepararam para curtir a live show do artista. Transmitida pelo Globoplay e Multishow na noite deste sábado (02), o apresentação começou na maior animação.

Na varanda do seu apartamento o DJ montou uma parafernália de equipamentos de ponta para a apresentação. Já no início do show, as câmeras mostraram a vizinhança. Muitas sacadas apareciam com luzes coloridas, mostrando que os moradores se preparam para curtir a apresentação de camarote.

Depois de Ivete Sangalo, DJ Alok é a atração na segunda edição do ‘Em Casa’ na Globo.

Mais cedo, Alok mostrou um pouco do tamanho que seria a apresentação. Além de drones para filmar de vários ângulos, faixas de laser fizeram parte do espetáculo. Ele postou uma foto no Instagram e quis saber quem estava avistando os feixes de luz. “Chegou aí na sua cidade? Logo mais nos veremos às 22:30!”, escreveu na legenda.

Os seguidores ficaram impressionados com a potência das luzes. “Daqui parecia que seriamos abduzidos”, brincou um fã. “se eu morasse no prédio do lado ia jurar q eram os ETs”, disse outro. “Quebra tudoooo! Estaremos ligados (toca nossa música heim?! Kkkkk”, disse mais um.

O cantor Latino aproveitou os comentários para fazer uma brincadeira e anunciar sua própria live. “Festa no apê na quarentena?? Não esquece de convidar os vizinhos se não pode dar B.O. Tem muita gente recalcada e mal amada nesse mundo. Boa sorte irmão! Vai com tudo. A minha será dia 08/05”, escreveu.

Alok estava ansioso para ver o resultado do trabalho. “Essa é a primeira live que faço nesse formato e minha expectativa é gigante. Além da linguagem tecnológica, vamos usar também uma linguagem direcionada para os gamers, principalmente os jogadores de ‘Free Fire’. Vou sair um pouco da minha zona de conforto, mas estou muito animado pra esse novo desafio”, disse à TV Globo.

Fonte: Adaptado de Metrópole + Área Vip

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Síndico tem autoridade para vetar aglomerações

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Em tempos de pandemia e de indefinições sobre o término do decreto estadual de isolamento social, a definição de regras de comportamento dentro dos condomínios começa a ficar cada vez necessária.

Não são poucos os casos em que, mesmo com a determinação de isolamento, são vistas aglomerações em piscinas e salões de festas, entre outros exemplos de interação social.

Este comportamento não coloca em risco apenas quem participa. É de conhecimento público que muitas pessoas reunidas aceleram a disseminação do vírus, podendo atingir outras pessoas num ritmo exponencial. Nesse caso, o síndico do prédio tem autoridade para restringir a circulação em áreas comuns do condomínio.

O advogado especialista em direito condominial Eric Keller Camargo, membro da vice presidência de condomínios Secovi-SP,  explica que, de acordo com o código civil, o uso da propriedade privada é livre desde que não prejudique a saúde do próximo. Se a situação não for resolvia através do síndico, qualquer morador pode fazer a denúncia na Gurda Municipal ou Polícia Civil.

De acordo com Eric, para não deixar dúvida a respeito desta norma, tramita no Senado Federal um Projeto de Lei que confere ainda mais poder ao síndico nessas circunstâncias. O Projeto de Lei é baseado no que se convencionou em todo o mundo de que situações de aglomerações facilitam a propagação do vírus, trazendo sérias consequências para a saúde da coletividade.

Fonte: CBN / Viva o Condomínio

Consumo nos condomínios

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Gastos com energia e água podem aumentar durante quarentena

Período é propício para repensar uso dos recursos

A permanência das pessoas em casa por causa do isolamento social deve aumentar os gastos e as contas de energia elétrica para as famílias, sobretudo daquelas que estão em regime de home office. Outro recurso fundamental e que deve ser intensificado nas residências é o uso da água.

A quarentena é uma boa oportunidade para repensar os hábitos de consumo desses dois recursos essenciais para o cotidiano das pessoas.

Desde o início do ano, os consumidores têm uma opção diferenciada de cobrança do consumo de energia elétrica: a tarifa branca. A modalidade foi criada pela Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), com um valor que varia de acordo com o horário do seu consumo. Ela entrou em vigor em janeiro de 2020 para todos os consumidores conectados em baixa tensão como, por exemplo, residências e pequenos comércios.

O preço da energia, nos dias úteis, é dividido em três faixas horárias de consumo. No horário de ponta (17h30 às 20h30), a tarifa fica mais cara que a tarifa convencional. Na faixa intermediária (16h30 às 17h30, retornando das 20h30 às 21h30), o custo também é maior.

Entretanto, no horário fora de ponta (21h30 até 16h30 do dia seguinte), a tarifa para o consumidor é mais barata se comparada à cobrada no modelo tradicional. Sábados, domingos e feriados contam como tarifa fora de ponta nas 24 horas do dia.

“Como as pessoas geralmente trabalham fora o dia todo, acabam não tendo tempo para analisar o gasto com a energia utilizada em casa, como o chuveiro elétrico, ar condicionado, ferro elétrico, aspirador de pó e máquina de lavar. Mas, nestes dias de reclusão obrigatória, surge uma boa oportunidade para repensar e planejar mudanças de hábitos que tragam economia nas contas básicas, inclusive para depois que a quarentena terminar”, disse Octávio Brasil, gerente de marketing da CAS Tecnologia, empresa de medidores inteligentes.

A tarifa branca pode ser vantajosa para pessoas que possam deslocar parte considerável do seu consumo de energia nos períodos fora de ponta. Com a adoção, é possível ter uma economia na conta de energia de até 17%.

Para fazer o pedido de adesão, é preciso que o consumidor entre em contato com a concessionária de energia de sua região. Em trinta dias, um novo medidor de energia será instalado na residência ou comércio. Porém, é preciso atenção: se a energia for utilizada durante o horário de ponta, a tarifa pode ficar até 83% mais cara

Os percentuais citados (possibilidade de economia ou o risco de aumento se o consumo for concentrado em horário de ponta e fora ponta) podem variar conforme os hábitos das unidades consumidoras.

Água mais barata

Outro item fundamental que pode ter seu consumo melhor avaliado é a água. Quem mora em edifícios geralmente se preocupa menos com o recurso, porque o valor da conta de água é compartilhado entre todos os moradores. O gasto com água é a segunda maior despesa dos condomínios, em torno de 15% em média, abaixo apenas de mão-de-obra e encargos.

Com a população em quarentena em seus apartamentos, o custo da água tende a ser maior para os edifícios. Uma solução é a individualização de água. Com a medida, a economia gerada na conta do condomínio pode ser de até 35%.

“Como a conta de água é dividida entre todos os apartamentos, é muito mais difícil combater o desperdício, já que o morador não sente no bolso a diferença entre gastar e poupar. Além disso, o sistema também é injusto, pois quem evita o desperdício acaba pagando mais pelos moradores que fazem uso da água em demasia”, destacou Marco Aurélio Teixeira, especialista em medição individualizada da CAS Tecnologia.

FONTE: Agencia Brasil

Projeções na quarentena

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Moradores de bairro de Curitiba ganham mensagens projetadas em prédio durante isolamento social

‘Mostrar que estamos todos juntos no mesmo barco’, disse o empresário Júnior Zambaldi, que teve a iniciativa junto com a família

Moradores do bairro Água Verde, em Curitiba, ganharam mensagens projetas em um prédio, durante o isolamento social causado pela pandemia mundial do novo coronavírus.

“A gente levou um susto. Fez uma claridade na nossa sacada, e a gente foi olhar e foi bem legal”, contou a vizinha Patrícia Sandri.

Outro vizinho também comentou a surpresa.

“Numa noite dessas, nos deparamos, nos chamou a atenção, olhamos na torre em frente e toda essa projeção”, disse Julcio Torres.

Do alto do prédio, mensagens de esperança: “Juntos vamos derrotar o vírus”.

Frases que relembram cuidados necessários contra o coronavírus – como “lave as mãos” – são projetadas.

Agradecimentos aos profissionais da saúde e de limpeza pública, a professores e educadores também são compartilhados por meio da projeção.

‘Presente’ de uma família

A família que teve a iniciativa explicou que começou de uma forma bem descontraída e que virou uma atividade familiar.

“Todo mundo se envolveu, foi divertido. É bacana ver o resultado”, disse a empresária Eliara Prado Zambaldi.

As mensagens são projetadas no condomínio todas as noites pela família que, em um primeiro momento, agiu no anonimato.

O casal de empresários trabalha com projeções audiovisuais e, durante a quarentena, os eventos diminuíram.

Então, o equipamento ficou parado em casa, e o casal e os filhos tiveram a ideia de usar o projetor para enviar palavras positivas para todas as pessoas que estão em casa, na mesma situação enfrentando a epidemia.

“Eu sei que tem muita gente em casa, sozinha. Mostrar que estamos todos juntos no mesmo barco. Tentar passar uma mensagem positiva, de esclarecimento, de esperança, para que isso passe logo”, afirmou o empresário Júnior Zambaldi.

Mensagem para todos

As mensagens não ficam restritas aos vizinhos. Todas as noites, a família sobe a projeção para que, quem passe pelo bairro, também possa ter acesso aos recados.

A mensagem pode ser vista a 40 metros de altura. É mais um exemplo de: “Em casa sim, sozinho nunca”.

FONTE: G1

Lavanderias escapam de restrição em áreas comuns de condomínios

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Síndicos em prédios de apartamentos pequenos em SP tiveram de deixar espaço aberto. Em BH, prédio de alto padrão libera quadra com hora marcada

Síndicos, funcionários e moradores de condomínios em todo o país lidam com medidas de restrição para conter a pandemia de coronavírus. A orientação aos condôminos é evitar a circulação o máximo possível mas, em prédios de apartamentos sem espaço para área de serviço, a lavanderia precisa continuar operando.

Para garantir a segurança dos condôminos, o professor Diego Doze, de 33 anos, síndico de um prédio de nove andares com 40 apartamentos, em Perdizes, na zona oeste de São Paulo, recomenda aos moradores que higienizem as mãos ao usar a lavanderia e disponibiliza álcool gel no local. A restrição é seguida à risca nas demais áreas do prédio. Um dos moradores teve diagnóstico confirmado de covid-19 e outro teve de ficar isolado por suspeita da doença.

Resistência

Doze conta que enfrentou resistência de apenas um dos condôminos, mas que todos os outros apoiaram a decisão. Não foi o caso de Celso von Atzingen, de 64 anos, síndico de um prédio de 18 andares, com 108 apartamentos, no mesmo bairro. Lá também a lavanderia precisou ficar aberta porque os apartamentos têm apenas 35 m² e a maioria não conta com máquina de lavar roupa.

“Logo na primeira semana fui muito questionado. Inclusive um dos moradores, que é promotor, segundo o zelador me falou, me ligou perguntando se eu tinha poderes para interditar as áreas comuns”, diz o síndico. “Respondi que sim, conforme o artigo 1348 do Código Civil, e também conforme instruções da OMS e do governo brasileiro. Ele acabou me dando razão.” O artigo em questão estabelece as funções do síndico. Entre elas estão praticar “atos necessários à defesa dos interesses comuns” e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.

Atzingen ainda lidou com insistência de moradores para liberar o escritório compartilhado e flexibilizar o uso de piscina, salão de festas e quadra de squash e o passeio com animais em áreas comuns e jardins. Mas, diz ele, “acabou prevalecendo o bom senso”. A questão foi resolvida em discussão por um grupo de WhatsApp, que funcionou como uma reunião online de condomínio. As áreas estão todas fechadas. Ao lado de todas as portas dos elevadores, há dispositivos de álcool em gel para quem entra ou sai do prédio, tanto no hall social, como nos dois pisos de garagem.

Comunicação

Para evitar reuniões presenciais, ferramentas online têm facilitado a comunicação nos condomínios. Na primeira semana de isolamento, aumentou em 218% o número de circulares enviadas pela plataforma de gerenciamento de condomínios TownSq, que atende 100 mil unidades residenciais no Brasil. Ao longo da quarentena, pedidos de reservas de áreas comuns, como salão de festas, caíram 64%, e autorizações na portaria, 52%.

O próprio app sofreu mudanças nas funcionalidades. O controle de encomendas previa que o morador assinasse em um tablet ou smartphone para comprovar o recebimento. Agora, é possível enviar uma foto do condômino com o pacote. Houve ainda aumento de 60% na comunicação direta entre os moradores “Ficamos sabendo de diversos casos dos moradores utilizarem o aplicativo para se disponibilizar a ajudar os mais velhos ou grupos de risco, para fazer compras ou outras atividades”, conta , conta um dos fundadores do negócio, Denys Hupel.

É justamente dos idosos, especialmente dos que moram sozinhos, que veio a maior parte das reclamações recebidas pela bióloga Mônica Alves Mamão, de 35 anos, moradora de Funcionários, em Belo Horizonte. Como subsíndica, ela ajudou a instituir uma comissão de cuidados e a emitir um manual de orientações aos moradores.  Chaves do portão foram entregues a todos. Aqueles que possuem carro foram orientados a comprar o controle da garagem.

O texto prevê um cenário de falta de funcionários, tanto por restrição de transporte, como por contágio, e pede que, na falta da equipe de limpeza, os moradores sejam solidários e façam a faxina dos corredores de seus andares e adotem novo procedimento de retirada de lixo. “Acho que os problemas de verdade virão quando não tivermos o serviço de limpeza se a nossa faxineira adoecer. Será difícil as pessoas saírem da rotina de conforto e lidarem com seu lixo”, afirmou.  Mas duro mesmo está sendo para os vizinhos mais velhos a restrição de permanência no hall de entrada. Parte deles se sente privada de sua liberdade, por não poder nem sair de casa para conversar com os porteiros.

Obras

A paralisação de obras também trouxe problemas. O prédio de Mônica abriga sete lojas no andar de baixo e o condomínio foi ameaçado de processo por um dos lojistas por conta da decisão. Obras também tiveram de ser suspensas em apartamentos no condomínio de Atzinger, em São Paulo. Apenas na academia continua, por ser de emergência. A empresa contratada envia agora apenas um profissional ao local, orientado a evitar contato com moradores e outros funcionários, além de usar máscaras e álcool gel.

Academia e áreas de lazer

A academia chegou a ficar aberta no início da quarentena no prédio da economista Mariana Senhore, de 35 anos, que vive no bairro paulistano de Pinheiros. Foi adotado um sistema de rodízio com hora marcada  A medida, no entanto, acabou suspensa por orientação de uma moradora que é médica e alertou sobre a possibilidade de contágio caso alguém não limpasse direito os equipamentos, por exemplo.

Com a filha de 6 anos em casa, a dentista Patrícia Goulart, de 40 anos, consegue marcar um horário na portaria para que a criança possa descer e brincar na quadra. O condomínio, no bairro de Vila da Serra, em Belo Horizonte, permite um rodízio no uso da única área que ainda permanece aberta. “Minha filha pede pra descer o tempo todo. Fica pedindo pro corona ir embora logo e fazendo mil planos para quando ele for. Outro dia chorou muito ao sair da quadra”, conta Patrícia. “Antes ela tinha ballet, natação, escola e agora fica o dia inteiro dentro do apartamento. Procuro descer pelo menos um pouco todo dia e andar na rua. Moro num quarteirão fechado e tenho uma cachorrinha que preciso também que ela corra e gaste energia.”

Amiga de Patrícia, a consultora de marketing Vanessa Rocha, de 41 anos, moradora de um apartamento no Sumaré, em São Paulo, sugeriu à síndica a adoção de um sistema de agendamento de horários alternados, para uso da quadra ou do espaço ao redor da piscina, para quem quiser correr, caminhar ou dar um passeio de até uma hora para tomar sol. “O uso de uma hora diária já seria suficiente”, disse Vanessa. “Tem parte dos apartamentos do meu prédio que não bate sol. Fica até insalubre”, afirma.

Orientação

O infectologista Gerson Salvador orienta as pessoas a manterem o máximo possível o distanciamento social. Segundo o médico,  “Em condomínios com áreas abertas é possível haver um revezamento entre famílias para evitar aglomerações. É preciso ampliar atenção à higiene das mãos e etiqueta respiratória nesses casos. Trinta minutos de atividade física ao dia melhora a saúde como um todo, em lugares em que for possível mantendo distância é possível procurar alternativas”.

Sobre o uso da academia, ele concorda que deve ser vetado por se tratar de um espaço fechado. A quem precisar compartilhar o uso da lavanderia, destaca a importância de higienizar não só as mãos, mas também as superfícies das máquinas e maçanetas.

FONTE: R7

Assembleia virtual: fazer ou não fazer? Lei ausente, judiciário presente. E a pandemia?

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O tema da assembleia virtual traz um dilema: Segurança jurídica versus necessidade real. Encontramo-nos nessa situação por uma razão simples: O legislativo está em débito com a sociedade. Falta previsão legal, o que coloca os condomínios em uma situação frágil.

De acordo com Maya Garcia Câmera, a assembleia remota ou virtual surgiu nos EUA e depois foi se espalhando para o Canadá, países da Europa e outras localidades em que a multipropriedade era prevista no ordenamento. O modelo americano foi sendo replicado e a intenção desse tipo de assembleia era aproximar os multiproprietários, vez que são proprietários que muitas vezes residem em locais distantes, sendo impossível uma assembleia presencial. A lei da multipropriedade só veio em 2018, mas antes mesmo da previsão legal (Art. 1.358 da Lei 13.777), a assembleia virtual já era aplicada para esse tipo de empreendimento. Assim como já é aplicada para condomínios por plataformas reconhecidas no mercado, mesmo ausente de previsão legal específica para o tema.

Por um lado, vejamos que a expulsão do condômino antissocial também não está prevista em lei, mas é situação abordada no âmbito jurisprudencial. Por outro lado, a reforma trabalhista trouxe inovações legislativas e mesmo assim o cenário de insegurança jurídica é implacável diante de interpretações divergentes no âmbito do Poder Judiciário. Exemplificando, em 23 de março de 2020, o Juiz João de Oliveira Rodrigues Filho, titular da 1a Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca da Capital de São Paulo, permitiu a realização de Assembleia Geral de Credores de forma virtual no processo de recuperação judicial da Odebrecht. Uma das questões enfrentadas foi exatamente a falta de previsão legal para a realização de Assembleia de forma virtual.

Ou seja, existem situações que fogem da limitada previsão do legislador e que merecem mais bem cuidado dos aplicadores do Direito. No julgamento, várias foram as citações a juristas renomados para permitir a assembleia virtual, inclusive citando o isolamento social, e: “(…) a realização da AGC em ambiente virtual é medida que se coaduna com o respeito às medidas de distanciamento social promulgadas pelos órgãos do Poder Executivo e do Poder Judiciário, sem prejuízo da busca pelo soerguimento da atividade por meio da continuidade da discussão e votação do PRJ apresentado pelas recuperandas. (…)”.

A recomendação dos mais conservadores para que se faça uma assembleia virtual com a maior segurança jurídica possível é que se inclua na Convenção condominial a possibilidade desse formato de assembleia, tendo em vista que o Art. 1.350 do Código Civil prevê a convocação da assembleia na forma prevista em referido instrumento.

Entretanto, deve-se também considerar que no âmbito do Direito privado, tudo que não é proibido está permitido, e fato é que não há proibição legal. Nesse cenário, fato é que vivemos na era da inteligência artificial, da 4ª Revolução Industrial, e a jurisprudência brasileira já vem entendendo tal possibilidade de realização das assembleias virtuais. A própria lei de sociedades anônimas que é de 1976 já a prevê.

Obviamente que todo excesso e abuso de direito precisam ser coibidos, especialmente num Estado de Anormalidade (ou Exceção) em que estamos vivendo. Atualmente, temos no âmbito do Congresso Nacional dois projetos de lei que tratam do tema: O PL 548, da senadora Soraya Thronicke, que se encontra na Câmara dos Deputados desde Dezembro de 2019 para emendas; e o PL 1.179/2020, que dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório, que se encontra na Câmara dos Deputados para votação.

Qualquer alteração substancial nos projetos na Câmara, eles voltam para votação no Senado. Há entendimentos de que ambos os projetos são rasos e não regulamentam, como deveriam, a problemática da assembleia virtual na prática condominial. O PL 548 trata da aplicação de uma assembleia híbrida quando o quórum especial não for atingido, podendo ser levada para a esfera virtual quando assim previsto no edital de convocação e com a disponibilização de uma plataforma idônea pela administração, devendo-se fazer uma ata parcial do módulo presencial da qual constarão os argumentos trazidos na parte presencial.

Já no PL 1.179 aplicar-se-á a assembleia virtual em caráter transitório e emergencial, incluindo assuntos como a destituição do síndico, eleição, prestação de contas, previsão orçamentária, aprovar contribuições dos condôminos, e Regimento Interno, entre outros. Destacando-se que também prorroga automaticamente os mandatos que vencidos a partir de 20 de março de 2020 até a data de 30 de outubro de 2020.

Por outro viés, parece-me que ao não regulamentar pormenorizadamente a situação, caberá à Convenção disciplinar e adaptar a situação a determinado condomínio, escolhendo a plataforma, o formato de assembleia, se híbrida ou não, entre outros detalhes.

Miguel Zaim, nessa situação, chama a atenção para a existência da ata notarial como prova nessas situações eletrônicas. Essa é uma prova dotada de fé pública que retrata os fatos ocorridos e só será contestável por meio de incidente de falsidade. Assim, chama-se a atenção para um fato: Mesmo que haja previsão legal, não se estará diante de uma situação totalmente segura, porque novidades sempre trazem questões polêmicas até que a situação seja pacificada, como tem sido com o Airbnb.

O que cabe aos aplicadores do Direito é avaliar o risco em cada condomínio e as possibilidades de aplicação dessa modalidade em cada empreendimento, assim como feito no início da portaria virtual. É preciso coragem, audácia, técnica e criatividade para se aproveitar do arcabouço jurídico atualmente existente e levar soluções inovadoras aos síndicos, pois a assembleia virtual já é um fato e uma realidade. Não se pode esperar a legislação faça o trabalho por nós, pois cabe a nós forçarmos que ela venha e se adeque ao mundo. A dinâmica da sociedade será sempre mais rápida que a legislação.

Nesse sentido, propõe-se que as minutas das convenções arquivadas nos cartórios quando da incorporação passem a incluir a possibilidade da assembleia virtual, delegando ao Regimento Interno que discipline os detalhes. Sabemos que muitas vezes essas minutas sequer são feitas por aplicadores do Direito e muitas vezes não são adequadas para a realidade do condomínio a ser constituído, razão pela qual a Assembleia Geral de Instalação é momento para se prestar atenção à Convenção que se está aprovando. Exige dos profissionais envolvidos neste momento uma atenção mais do que especial.

FONTE: Direcional Condomínios

Renovação do certificado digital dos condomínios na pandemia

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No começo de março, o ITI (Instituto Nacional de Tecnologia da Informação) editou a Instrução Normativa (IN) 04/2020, prevendo critérios excepcionais para a renovação de certificados digitais para condomínios durante a pandemia.

A norma se aplica aos casos em que há a necessidade de renovação da certificação digital por parte dos representantes legais dos condomínios (síndicos), objetivando estender a possibilidade de utilização do documento eletrônico durante o período de isolamento.

O certificado digital se tornou item necessário dos síndicos desde 2012, sendo obrigatório nas declarações enviadas aos governos, principalmente aquelas pertinente aos dados trabalhistas e previdenciários dos funcionários dos condomínios, sob pena de aplicação de sanções e multas.

Observando esta importância, a IN possibilita que a renovação dos certificados aconteça, excepcionalmente com a comprovação dos poderes de representação legal, o último documento da eleição de síndico, independentemente do vencimento do mandato, bem como declaração assinada, de preferência digitalmente, informando a impossibilidade de realização da Assembleia Geral Ordinária.

Lembrando que, mesmo na atual situação que vivemos, a necessidade de declarações e demais cumprimento de obrigações digitais permanecem obrigatórias para os síndicos dos condomínios, que devem utilizar os seus certificados, ou dos seus representantes legais para realizar as declarações.

Importante destacar que a Instrução Normativa não cita as associações residenciais que, neste caso, devem procurar as empresas especializadas, bem como a sua assessoria jurídica, para buscar as melhores orientações.

Por fim, caso seja homologado o certificado, este poderá ter a validade de um ano, sendo que a IN se manterá vigente durante o período da pandemia.

FONTE: Síndiconet

Que tipo de síndico é você?

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Já faz bastante tempo que a imagem mais comum do síndico era a daquele senhorzinho aposentado, que passava as tardes no condomínio, conhecia os moradores pelo nome e que até podia se sentir um pouco “dono” do lugar.

Atualmente temos os mais diversos perfis de síndicos nos condomínios: de moradores a profissionais, dos entusiastas pela tecnologia pelos gestores que acreditam que tudo deve passar pelo seu crivo, há muita variedade de estilos de gestão.

Pensando nisso, queremos saber: quem é você no universo dos síndicos? Importante dizer que ninguém é uma coisa só! Pode ser que você se identifique com dois, três ou até mais perfis listados aqui.

O importante é levar no bom humor e perceber como dá para melhorar a sua gestão, independente do seu perfil! Vem com a gente!

SÍNDICO CENTRALIZADOR – “DEIXA QUE ISSO EU RESOLVO”:

O síndico que se encaixa nesse perfil gosta de resolver as coisas do condomínio sozinho, para agilizar os processos ou porque acredita que essa é mesmo a melhor maneira. Não tem o hábito de consultar os condôminos em reuniões e nem procura a administradora ou o conselho para ter outras visões sobre a mesma questão. Ganha na agilidade. Perde pela falta de participação e algumas vezes, acaba desrespeitando a convenção e a lei, o que pode gerar problemas sérios para ele – e para o condomínio.

Características comuns:

  •  Costuma ser pró-ativo e ágil na resolução de problemas
  •  Não ouve muito a opinião dos outros
  •  Acha que as coisas não andam se ele tiver que consultar todos sempre
  •  Confia demais no próprio taco

Como melhorar?

O síndico que centraliza muito as questões do condomínio acaba ficando sobrecarregado e perde rendimento. Pedir ajuda à administradora ou contar com um conselho consultivo eficiente e de confiança é um passo importante para que as ações sejam feitas e levadas de maneira mais coletiva e com resultados, permitindo que o síndico tenha mais tranquilidade para atuar.

SÍNDICO DEMOCRÁTICO – “O QUE VOCÊS ACHAM?”:

O relacionamento com os condôminos é um fator importante em sua gestão. O síndico democrático também gosta e incentiva a participação de todos e sempre discute abertamente as questões do condomínio. Ganha pelo bom relacionamento e pela transparência do seu dia a dia. Perde por, algumas vezes, deixar o processo mais lento por ter de lidar com muitas e diferentes opiniões.

Características comuns:

  • Sempre que encontra algum vizinho ele conversa, é simpático e se põe na posição de morador para ajudar ou escutar
  • Não toma nenhuma atitude sem antes consultar ao menos o Conselho ou a administradora
  • Preocupa-se com que os condôminos estão achando de sua gestão
  • Gosta de ser sociável e promover uma gestão transparente

Como melhorar?

Muitas vezes querer ouvir a todos pode comprometer a agilidade de alguns processos do condomínio. Uma solução, é montar comissões de condôminos para determinados assuntos. Por exemplo: uma comissão de obras, uma de crianças (síndico mirim), uma de área comum. Cada uma ficaria responsável por dar ao síndico o apoio suficiente para que os projetos e urgências sejam realizados. Lógico, sem esquecer de, sempre que necessário, levar o assunto para a assembleia para votação.

SÍNDICO EMPREENDEDOR – “O QUE O CONDOMÍNIO GANHA COM ISSO?”:

O síndico empreendedor está sempre em busca de bons negócios, ações ou atitudes que possam beneficiar o condomínio. Pode ser um desconto com um fornecedor ou uma maneira de aumentar a renda do condomínio. Negociador, gosta de tratar desses assuntos pessoalmente. Ganha pontos por estar sempre focado no orçamento. Perde por dar menos atenção a outros setores importantes, que talvez não domine tão bem.

Características comuns:

  • Geralmente são profissionais que têm negócio próprio
  • Administra o condomínio como administra uma empresa
  • Tem o pensamento focado no orçamento, na redução de custos e na valorização do patrimônio
  • É aberto a inovações e soluções criativas para resolver problemas
  • Corre o risco de ser centralizador

Como melhorar?

Evite ficar muito preso somente às questões financeiras do condomínio. Muitas vezes, a ânsia por ganhos e otimização de custos acaba comprometendo a qualidade de serviços essenciais como manutenção, administração, segurança, terceirização, etc. Isso pode trazer problemas críticos que só vão ser notados quando já estiverem bem avançados.

Enxergar um condomínio como uma empresa é uma forma muito positiva de administração, entretanto, deve-se lembrar que o objetivo do condomínio não é dar lucro. O balanceamento entre redução de custos e qualidade é a chave do sucesso. Afinal, não adianta fazer render demais o orçamento do condomínio e deixar de lado cuidados como manutenção preventiva, ou optar por prestadores de serviços mais baratos que não priorizem a qualidade.

SÍNDICO PAU PRA TODA OBRA – “QUALQUER COISA, ME CHAME!”:

Está sempre disponível, ajuda nas pequenas urgências, anda com ferramentas, procura escutar e atender a todos. Engenhoso, busca sempre boas e práticas soluções para qualquer questão, seja administrativa ou não. Ganha pela prestatividade e agilidade em soluções. Por outro lado, corre o risco de se perder nas prioridades da administração por tentar atender a todos e a qualquer hora.

Características comuns:

  • Tem o zelador como um grande aliado
  • Está frequentemente nas áreas comuns do condomínio resolvendo pequenos problemas
  • Geralmente são engenheiros por formação
  • Possuem tempo para se dedicar ao condomínio e o enxerga como sua casa

Como melhorar?

É sempre bom ter alguém por perto disposto a solucionar um problema prático ou a ajudar em horas complicadas no dia a dia do condomínio, mas nem sempre é bom sobrecarregar o síndico dessa maneira.

Contratar serviços especializados para pequenos reparos, por exemplo, não significa que o síndico não tenha habilidades para resolver sozinho, mas pode trazer mais tempo para que ele cuide de outras questões. Claro que nem sempre o orçamento comporta contratações, mas não se sobrecarregue! Outro ponto importante é a visão de longo prazo. O síndico não pode se perder nas demandas do dia a dia e deixar para depois como o condomínio deverá estar em cinco ou dez anos.

SÍNDICO OCUPADO – “AGORA NÃO POSSO”:

Possui pouquíssimo tempo para lidar com as questões do condomínio e, geralmente, foi eleito por sorteio ou ninguém quis assumir o cargo. Por causa disso, acaba delegando muitas (ou quase todas) as funções para a administradora e para o conselho. Não há ganhos nesse tipo de gestão. Sem a participação do síndico, as coisas ficam por conta de quem não tem essa responsabilidade e acabam saindo de qualquer jeito – o que está longe de ser o ideal, ou mesmo aceitável, em um condomínio.

Características comuns:

  • Demora para tomar providências importantes
  • Delega tudo que for possível para administradora ou conselho
  • Foi eleito por sorteio ou por falta de opção
  • Não vê a hora de acabar seu mandato
  • Não faz nada além do básico que lhe é cabido 

Como melhorar?

Procure ajuda junto à administradora e ao conselho. Explique a situação e organize-se para dividir e delegar tarefas o máximo possível. Lembre-se de que o cargo de síndico envolve responsabilidades civis e criminais. Portanto, se realmente acredita que não conseguirá um mínimo de tempo para as obrigações mais básicas, estude a possibilidade de renúncia. Antes, tente encontrar alguém que possa assumir o seu lugar. Se não houver nenhum morador interessado, a opção deve ser a de um síndico profissional.

SÍNDICO JURÍDICO – “SEGUNDO A LEGISLAÇÃO…”: 

Por, em sua maioria, serem advogados ou pessoas que trabalham diretamente com as leis, acabam levando essa relação à administração do condomínio. Têm total conhecimento da legislação que envolve síndicos, condôminos e inquilinos e sua prioridade em qualquer ação do condomínio é como enquadrá-la na legislação vigente. Muitas vezes acaba dificultando processos que seriam rápidos no condomínio, mas, ao mesmo tempo, os condôminos têm a certeza de que não há ilegalidades na administração.

Características comuns:

  • São, em sua maioria, advogados
  • Têm conhecimento da legislação que rege condomínios
  • Mantém a administração sempre em ordem
  • Pode se tornar arrogante ou ter dificuldades de ouvir o próximo por acreditar ter sempre a razão
  • É uma boa fonte de orientação para os condôminos 

Como melhorar?

Como tudo que é exagerado faz mal, estar sempre preso ao que diz a legislação quando, na verdade pequenos problemas podem ser resolvidos com acordos internos, diálogos, ou baseados na convenção, não é sempre benéfico. Procure estar atento aos direitos e deveres, mas as regras internas do condomínio que, muitas vezes, são mais práticas para o dia a dia, são boas aliadas da administração. Uma boa ideia é centrar os esforços na parte mais humana da gestão condominial: ter mais tempo para conversar com o zelador e os moradores.

SÍNDICO MILLENIALS – “VAMOS MODERNIZAR ISSO AQUI!”:

Os millenials são a geração que nasceu a partir dos anos 80. São síndicos mais jovens, voltados para a otimização de processos da gestão condominial, mas preocupados em não perder a qualidade do trabalho apresentado. Apostam em ferramentas digitais para melhorar sua gestão e para impactar positivamente na vida em condomínio. Um problema do síndico com esse perfil pode ser o pouco tempo para estar presencialmente no condomínio. 

Características comuns:

  • Buscam melhorar a gestão condominial com apoio da tecnologia
  • Procuram implantar o uso de aplicativos tanto para funcionários quanto moradores
  • Estão sempre de olho nas novidades que impactem na vida condominial
  • Gostam de métricas para melhorar seu desempenho no condomínio
  • Pensam no curto e longo prazo

Como melhorar?

A tecnologia realmente existe para facilitar a vida de todos, mas infelizmente nem todos gostam ou conseguem utilizá-la de modo tão recorrente. Por isso é importante apresentar soluções “à moda antiga”, mas que não saíram de moda, como estar presente no condomínio, pelo menos duas vezes por mês, para atender os moradores.

É importante salientar também que uma ótima gestão condominial nem sempre se traduz em uma autonomia do condomínio – a atenção do síndico deve estar sempre voltada para as necessidades do local.

SÍNDICO INCLUSIVO – “TODOS DEVEM SER CONTEMPLADOS, NINGUÉM PODE FICAR FORA”

Um síndico preocupado com todos os moradores do condomínio. Todos mesmo: adultos, crianças, idosos, pets. É um perfil de síndico que tem muito foco no diálogo com o intuito de diminuir os problemas de convivência. Como essa parte pode tomar muito o tempo do gestor, ele pode se ver negligenciando outras áreas. A parte boa é que, geralmente, a grande maioria se vê bem representada por esse gestor.

Características comuns:

  • Tem um olhar global para todos os que moram ali
  • Se preocupa com acessibilidade das áreas comuns e equipamentos do condomínio
  • Sabe a importância do papel dos funcionários – costuma apoiar treinamentos e reciclagens
  • Aposta no diálogo para a resolução de conflitos
  • Conhece ferramentas como escuta ativa e comunicação não-violenta

Como melhorar?

Ter esse olhar humano para o condomínio é realmente essencial. Mas para ser um bom síndico muitas outras coisas são necessárias. Conhecimento jurídico, administrativo, judicial. O condomínio pede atenção em diversas esferas e é papel do síndico estar de olho em todas elas. Aposte em uma boa administradora para ser o par ideal e não deixar nada para trás na sua gestão!

Dicas dos administradores 

Consultamos alguns especialistas sobre maneiras e práticas importantes para ser um bom síndico, independente do seu perfil. Veja o que disseram: 

    • Uma boa gestão depende também da democracia que envolve as relações. Condôminos – independente de serem ou não amigos do síndico – têm direitos iguais! 
    • O síndico deve ser um administrador do condomínio e das pessoas que habitam o condomínio. Não ignore nenhuma das duas funções.
    • Se o seu condomínio conta com condôminos que não costumam participar muito, seja pró-ativo e crie incentivos, estabeleça grupos segundo interesses e traga-os para a gestão.
    • Caso a maioria seja de condôminos que são ativos na administração, tenha uma postura conciliadora, de negociação. Assim, você conseguirá ouvir boas ideias e não causar a sensação de que não há participação de todos.
    • Organize um Conselho Consultivo atuante e eficiente. Essas pessoas devem ser atuantes, responsáveis e de confiança de todos. Contar com eles ajuda para que a administração não fique restrita e para que outras boas opiniões surjam em caso de conflitos ou urgências.
    • Ouça sempre os condôminos! São eles – assim como você – que utilizam os serviços e usufruem dos espaços do condomínio. Democratize as relações!
    • Crie grupos de condôminos para cuidarem de diferentes projetos no condomínio segundo seus interesses.
    • Tenha em mente que nenhum perfil de síndico é perfeito – e nem serve para todos os condomínios.

               FONTE: Síndiconet