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Multa e juros em boletos de condomínio

Nossa equipe tem em comum a paixão pela área condominial e juntos já devamos ter enviado alguns milhões de reais em forma de boleto de condomínio e muitos com multa e juros.

E assim como os alunos sempre falavam para o professor que o cachorro comeu o trabalho ou ladrão abriu a mochila e só levou o almaço , ou a mãe jogou fora, enfim… ouvimos as mais diversas justificativas para que a pessoa não tivesse pago o boleto na data prevista. Algumas delas absolutamente plausíveis e até comoventes, outras vocês já devem imaginar.

Bom, e tudo isso, pra conseguir uma isenção de multa e juros do boleto, que às vezes não passam de 10 reais.

Legislação – isenção multa e juros

E aí que mora o perigo, pois nem sempre é fácil explicar que a lei exige a cobrança dessa multa e juros; certa vez uma condômina ligou afirmando que havia perdido o emprego e, no dia do vencimento do boleto, seu pai havia falecido, além disso, ela só teria condições de pagar na semana seguinte.

Qualquer ser humano fica compadecido e tocado com uma situação como essas, entretanto por falta de informação ou mesmo por complacência síndicos e administradoras acabavam concedendo tais isenções e, dessa forma, infringindo a lei.

  • Segundo o novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/01/2003, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%;
  • Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês.

Dica:

SE VOCÊ NÃO CONHECE ESSES DOCUMENTOS OU PRECISA DE UM MATERIAL SIMPLES PARA ORIENTAR SEUS CONDÔMINOS E/OU AMIGOS NÓS PREPARAMOS UM EBOOK ESPECIAL PARA VOCÊ SOBRE O CÓDIGO CIVIL, CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO.

Na prática

Dessa forma, muitas vezes, pode parecer negligência ou mesmo má vontade dos responsáveis pelo condomínio ou em alguns casos aparentar até mesmo insensibilidade porém, na verdade, trata-se de precaução, uma vez que toda e qualquer pessoa que conceder isenção de multa e juros pode ser condenada a pagar do próprio bolso.

As cotas condominiais são consideradas, assim como IPTU, dívidas PROPTER REM, além de líquidas e certas.

Então, são poucas as situações nas quais justificasse o não-pagamento vamos falar desses casos raros:

As exceções

Existem alguns casos específicos nos quais o condômino pode sim, ser beneficiado, com a retirada de multa, juros e os honorários advocatícios (que não abordaremos neste artigo, mas também estão previstos na legislação):

Praticamente a totalidade das exceções incidem em questões técnicas, sistêmicas como por exemplo: é uma falha no registro do boleto, tema também de outro artigo que após a definição da Febraban da obrigatoriedade de todos os títulos serão registrados e toda essa modernização pela qual estamos passando os boletos acaba gerando alguns problemas, porém todos eles são facilmente rastrear vez, ou seja, não basta você apenas falar que ocorreu esse problema é possível comprovar através dos testes que os bancos disponibilizam então somente se esse fato efetivamente ocorreu no momento do pagamento o boleto apresenta algum tipo de mensagem como não existe esse título ou mesmo indisponível, já nos deparamos com situações nas quais o documento consta se pago e assim por diante.

Importante:

A qualquer momento o síndico pode decidir correr este risco, ocorre que a maioria dos melhores síndicos* não costumam fazer essas isenções sem o aval de uma assembleia, pois além de os demais também sentirem-se no direito, ainda pode gerar um passivo financeiro alto o qual poderá ser pago com o patrimonialismo o do próprio síndico.

Exemplos de desculpas que não resolvem

  • Não recebi o boleto
    • É sua obrigação ir atrás
    • Se frequentemente não recebe verifique cadastro, administradora etc.
      • Se não resolver temos boas indicações
  • Problemas pessoais em geral
    • Doença
    • Falecimento
    • Etc.

Afinal, é possível ter isenção de multa e juros?

Assim, respondendo a dúvida inicial do artigo: NÃO É POSSÍVEL TER ISENÇÃO DE MULTA E JUROS.

Conclusão

Por isso, o ideal é se organizar para quitar adequada e mensalmente seus boletos, caso esteja passando por dificuldades financeiras o melhor caminho é procurar de forma prévia seu síndico e/ou a administradora do condomínio justamente para evitar ações judiciais e, mais para frente, abordaremos o tema finanças tanto dos condôminos como dos condomínios e explicaremos as melhores práticas para manter a saúde financeira adequada.

 

Observação:
Lembrem-se que desenvolvemos um EBOOK  gratuito sobre Código Civil, Convenção e Regulamento interno com todo o carinho e cuidado, usando uma linguagem simples, mas com embasamento técnico apurado o qual pode auxiliar aqueles que são condôminos e querem conhecer um pouco mais, especialistas da área que precisam esclarecer muitas vezes essas dúvidas ou mesmo utilizar como material de apoio.
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Os boletos de condomínios são obrigados a ter registro

A Nova Plataforma da Cobrança é um sistema que modernizou o processo de apresentação dos boletos de pagamentos.

Com mecanismos que trazem mais controle, segurança.

Além disso, garantem mais confiabilidade e comodidade aos usuários.

Boleto registrado obrigatório

O registro obrigatório dos boletos foi iniciativa do setor bancário.

Após as instituições financeiras entenderem que o sistema de liquidação para os boletos precisava ser adequado.

De fato, esse sistema não fora atualizado desde sua criação, em 07/10/1993 – Carta Circular nº 2.414.

Datas e prazos

Em operação desde julho/17, quando passaram a ser processados os boletos de valor igual ou acima de R$ 50 mil.

A Nova Plataforma chegou à fase final,  para registro dos boletos, em novembro/18.

Obrigando assim também os boletos condominiais a serem registrados.

 

Fonte: Febraban

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165 Bilhões de reais é a receita movimentada pelos condomínios brasileiros

É de conhecimento geral que as cidades cresceram não apenas geograficamente, mas também demograficamente, e a solução encontrada ou tendência adotada foi sua verticalização, ou seja, o aparecimento de condomínios edifícios.

De acordo com a ABRASSP – Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais, a receita movimentada pelos condomínios brasileiros ultrapassa o montante dos 165 bilhões de Reais.

Entretanto, o crescimento dos condomínios em número e tamanho, fez surgir a complexidade de sua gestão. 

De acordo com o SECOVI RIO e o CRECI/RJ, a inflação acumulada nos últimos três anos das quotas condominiais ultrapassa o valor do IGPM-FGV que mede a valorização imobiliária, bem como, esta acima da inflação comum.

Somado ao aumento do custo condominial, os condomínios e seus administradores tem que lidar com a inadimplência, que segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis – ABADI, de 2014 a 2017 a inadimplência acumulada saltou de 5% para 12%, ainda, a inadimplência nominal, aquela que gira dentro do mês de competência da quota condominial, pode ultrapassar os 25%.

Os dados demonstram um grave problema enfrentado pelos condomínios, a crise econômica e as altas taxas de desemprego, o que tem levado o condômino a não conseguir honrar com suas obrigações em dia. Uma metodologia conciliatória e moderna na gestão deste crédito para os condomínios é de suma importância. Descontextualizar a dificuldade do condômino à crise brasileira é tapar o sol com a peneira, todavia, o equilíbrio adequado na técnica de cobrança faz com que a inadimplência de um grupo não afete o restante dos moradores.

O mercado condominial é promissor, mas é preciso que o síndico e gestor de condomínio saiba da necessidade de um acompanhamento especializado, para que sua gestão amanhã não venha a ser questionada.

Este dado mostra que, em que pese ser o mercado condominial promissor no Brasil, em geral, os prestadores de serviços não detêm o conhecimento apropriado, utilizando de mão de obra desqualificada e de assessoria não especializada, o que tem levado a condenação de síndicos por práticas de atos ilegais que causam prejuízo ao condomínio. Para evitar este tipo de condenação, se faz necessário que a administração seja acompanhada por um escritório de advocacia especializado e com experiência na área, visando dar maior respaldo ao gestor na tomada de decisão e afastando amanhã, eventuais discussões sobre as decisões tomadas e os atos praticados.

Fonte: Adaptado de Terra

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Afinal, o condomínio é obrigado a contratar um profissional de educação física como responsável pelo espaço de academia?

A obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do CC brasileiro.

A proliferação dos espaços de academias nas áreas comuns dos condomínios edilícios traz à tona a velha dúvida acerca da obrigatoriedade da contratação de profissionais de educação física para acompanhamento das atividades desenvolvidas nestes espaços.

A ALERJ decretou, no mês de agosto de 2018, a lei estadual 8.070, que dispõe sobre a obrigatoriedade de registro de profissional de educação física como responsável técnico nos condomínios edilícios com espaços de academias nas condições que especifica. A referida lei estadual foi sancionada pelo governador Luiz Fernando de Souza “Pezão” e publicada no dia 20 de agosto de 2018.

De acordo com o artigo 1º da lei estadual 8.070/18, os condomínios edilícios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar responsável técnico junto ao Conselho Regional de educação física da 1ª Região – CREF1, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico.

Observa-se, assim, que a própria lei especifica as condições em que os condomínios edilícios serão obrigados a registrar responsáveis técnicos junto ao CREF, quais sejam: i) quando o condomínio disponibilizar espaço de academia; ii) quando a atividade física for dirigida; e iii) quando a atividade física for realizada em sala de treinamento físico.

Surge, então, a dúvida acerca da necessidade de contratação de profissionais de educação física pelos condomínios edilícios que optarem pela disponibilização de espaços de academias e equipamentos para os seus condôminos, mas não oferecerem os serviços de acompanhamento e orientação das atividades físicas, isto é, quando as atividades não forem, efetivamente, dirigidas.

A justificativa do PL 4.027/18, que deu origem à lei estadual 8.070, indica que o objetivo do diploma normativo seria “garantir os direitos fundamentais da sociedade fluminense, dentre eles o acesso às práticas saudáveis, sem riscos a sua integridade física e social”, além de proporcionar “maior segurança aos condomínios edilícios”, uma vez que estes estariam operando “com respaldo profissional do respectivo responsável técnico”1.

Sendo assim, a redação original do artigo 1º do PL 4.027/18 determinava que os condomínios edilícios que disponibilizassem espaços de academias deveriam registrar responsável técnico junto ao CREF da 1a Região, sem mencionar qualquer outra condição ou limitação à referida obrigatoriedade.2

Contudo, após o parecer da CCJ da ALERJ no sentido da constitucionalidade do PL com a imposição de emendas ao texto original, o artigo 1º da lei estadual 8.070/18 foi aprovado com a sua redação atual, acrescido da expressão balizadora “quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”. A lei, no entanto, não esclarece o conceito de atividade física dirigida, permitindo o debate acerca das hipóteses de cabimento e aplicação da norma.

De acordo com o dicionário priberam da língua portuguesa, o termo “dirigida” consiste no feminino singular particípio passado do verbo dirigir, que pode significar: “ter a direção de”; “ter poderes ou responsabilidades de administração, de gestão”; ou “orientar um grupo de pessoas”3. A atividade física dirigida, por conseguinte, é aquela administrada, gerida ou orientada por uma terceira pessoa.

O fato da lei estadual 8.070/18 só ter sido aprovada pela ALERJ após a inclusão das condicionantes (“quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”) em seu artigo 1º, ademais, deixa clara a intenção do legislador de limitar a aplicação da norma aos casos dos condomínios que ofereçam os serviços de orientação profissional das atividades físicas praticadas pelos condôminos. Em outras palavras, a lei determina que, caso o condomínio decida oferecer o serviço em questão, será obrigado a registrar um responsável técnico junto ao Conselho Regional de educação física da 1ª Região.

Por certo, a obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do CC brasileiro4.

Tal imposição não apenas limitaria o uso dos espaços de academia aos horários em que existissem professores disponíveis, mas também aumentaria substancialmente os gastos do condomínio, podendo até mesmo inviabilizar a instalação de academias em edifícios de menor porte.

Tratar-se-ia, ademais, de um paternalismo desnecessário, tendo em vista que os condôminos possuem o direito, ratificado pela própria lei estadual 8.070/185, de contratarem professores de educação física (personal trainers) para orientarem, individual e particularmente, as suas atividades físicas nas academias dos condomínios.

Destaca-se, por fim, que o próprio Conselho Federal de educação física explica, em seuwebsite6, que os condomínios só precisarão contratar profissionais de educação física quando as atividades da academia forem orientadas, e não quando apenas disponibilizarem o espaço e os aparelhos aos condôminos.

Dessa forma, cabe a cada condômino assumir a responsabilidade pela prática de atividades físicas não supervisionadas nas áreas comuns do condomínio, não tendo a lei estadual 8.070/18, salvo melhor juízo, determinado a necessidade de acompanhamento por um profissional de educação física nestes casos.

__________

1 Tramitação do PL 4.027/18.

2 Idem.

3 Dirigir.

4 Art. 1.335. São direitos do condômino:

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.

5 Art. 2º Fica facultado, a cada condômino, contratar um responsável técnico devidamente registrado no Conselho Regional de educação física para orientar a sua atividade física.

6 Conselho Federal de educação física – Perguntas e respostas.

Fonte: Migalhas