Categoria: Assembleias / Reuniões

Nova lei prevê assembleia virtual para condomínios durante a pandemia

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Publicada em 10 de junho, a Lei 14.010/2020 determina que até o dia 30/10/2020 poderá ser realizada assembleia virtual, mesmo que não prevista na convenção de condomínio, para todos os fins, tais como aprovar orçamento, prestação de contas, destituição de síndico, alterar regimento interno e etc. Contudo, a mesma lei faz a ressalva de que, não sendo possível realizar a assembleia virtual, prorroga-se automaticamente o mandato do síndico até 30/10/2020.

Vale destacar que a referida lei, mesmo tendo sido efetivamente publicada em 10/6/2020, considera-se publicada em 20/3/2020 para todos os efeitos. Ou seja, seus efeitos valem para todas as situações ocorridas de 20/03/2020 a 30/10/2020.

Por um lado, é salutar termos um dispositivo legal que põe fim a discussões que vinham ocorrendo nos tribunais de justiça brasileiros, em especial quanto a possibilidade de realização de assembleias virtuais, mesmo que não previstas em convenção. Por outro viés, a lei, ao prorrogar o mandato do síndico automaticamente quando não for possível realização da assembleia virtual, deixa em aberto que situações configurariam tal impossibilidade.

A lei, prudentemente, reforça a impossibilidade das assembleias presenciais durante a pandemia, e coloca como regra as assembleias virtuais. Atualmente há diversas empresas administradora de condomínio que já contam com avançados sistemas para realização de assembleias virtuais, de forma muito mais cômoda e também segura, permitindo a maioria dos condomínios adotá-la.

Assim, o condomínio que esteja impossibilitado de adotar a assembleia virtual durante a pandemia, deve comprovar tal restrição, sob pena de correr o risco de ter a prorrogação contestada. Ademais, é provável que as instituições financeiras e órgãos públicos não aceitem a prorrogação tácita do mandato do síndico, provocando a necessidade de o condomínio ter que obter judicialmente a prorrogação.

De fato, parece que a pandemia vem antecipando o futuro, forçando-nos a adotar cada vez mais os meios digitais e virtuais para atender as necessidades da vida em sociedade, e o direito condominial dá importante passo neste sentido.

Fonte: Estadão

Adesão às reuniões de condomínio dobra na pandemia com assembleias virtuais

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Neste mês, o governo sancionou uma lei que autoriza que as assembleias de condomínios ocorram exclusivamente on-line até dia 30 outubro de 2020

A adesão de moradores às reuniões de condomínio dobrou desde que o isolamento social causado pela pandemia do novo coronavírus começou, em março. Antes, nas assembleias presenciais, a adesão nas assembleias ficava em torno de 30% e agora, nas assembleias virtuais, fica em torno de 60%.

Neste mês, o governo sancionou uma lei (lei número 14.010, de 10 de junho) que determina uma série de mudanças na forma como os condomínios são geridos enquanto o coronavírus se estender no Brasil. Uma das principais mudanças é que as assembleias poderão ocorrer exclusivamente no ambiente virtual até dia 30 outubro de 2020. Além disso, as votações também poderão acontecer somente on-line e o síndico segue obrigado a prestar contas.

A lei pode inaugurar uma nova era na gestão de condomínios, diz Angélica Arbex, gerente de relações com o cliente da Lello Condomínios. “Ainda que exista o desafio de habituar os moradores em uma nova tecnologia, a assembleia virtual tende a gerar mais engajamento e evitar que condôminos deixem de participar das decisões do condomínio por esquecimento, falta de tempo ou dificuldades de locomoção”, afirma.

Esse é formato é viável porque a empresa disponibilizou um sistema no qual são anexados arquivos em PDF, fotos e vídeos para embasar as pautas, além de votações em tempo real para decisões rápidas e chat para esclarecimento de dúvidas e registro de comentários. As reuniões são gravadas para o registro das atas, que os participantes recebem pelo e-mail cadastrado.

Fonte: Valor Investe

Futuro do síndico profissional e do condomínio pós COVID-19

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O “novo normal” já está exigindo dos síndicos adaptação tecnológica, capacidade de gestão de conflitos, comunicação efetiva e gerenciamento de equipe

As ocorrências de certos eventos mudam nossas vidas, levando à criação de novos hábitos. Se pensarmos em condomínios, podemos citar eventos tais como a crise hídrica de 2014, que nos fez olhar, de uma forma mais responsável, para o consumo de água.

Já o avanço tecnológico fomentou os grupos de WhatsApp, que transformaram radicalmente a forma de comunicação em condomínios.

Pós-pandemia poderemos voltar a frequentar nossas academias, dar nossos passeios nos shoppings e voltar a ir ao estádio torcer pelo nosso time do coração.

Ao mesmo tempo, prevemos a morte do aperto de mão, assentos mais espaçados em eventos públicos e o retorno do hábito de cozinhar em casa. Mas em quê tudo isso afeta a forma do “novo normal” dentro dos condomínios?

#FiqueEmCasa e os impactos na vida condominial 

A frase mais divulgada em todos os meios de comunicação foi “fique em casa”. O sair para o trabalho foi substituído pelo home office, levar os filhos à escola foi trocado pelas aulas on-line e sair para jantar fora foi transformado em delivery.

Estas mudanças interferiram na chamada vida do condomínio. Criaram desafios de adaptação e resultaram na nova realidade de usabilidade por parte de todos os intervenientes do condomínio.

Quando pensávamos nas capacidades que um síndico necessitava para exercer bem sua função, sempre vinha à nossa mente que ele deveria possuir um conhecimento de administração, manutenção e legislação.

Pós-pandemia e com esta nova realidade criada, temos de acrescentar duas novas facetas ao síndico: adaptação tecnológica e gestão de conflitos.

Agora, mais que nunca, nos demos conta da necessidade de nos comunicarmos de uma forma célere, eficaz, assertiva e empática. Podemos afirmar que este novo formato de vivência levará novas formas de desempenho do síndico, obrigando-o a tomar decisões rápidas e razoáveis para garantir um melhor conforto e satisfação de seus condôminos.

Síndico: capacidade de adaptação para novos cenários e orquestrar equipes

Também será exigido do síndico uma capacidade exímia de adaptabilidade para os cenários apresentados, trabalhando em conjunto com os prestadores de serviços do condomínio para solucionar as demandas impostas.

Exemplo mais impactante na COVID-19: alterações promovidas nas rotinas dos funcionários do condomínio para fazer frente ao cenário de confinamento.

Além da adaptabilidade do síndico, existem demandas atuais que irão permanecer:

  • Videoconferências: facilitam a presença de quem não pode participar in loco e que abrem a porta às assembleias virtuais. Hoje, necessárias por questões de pandemia, mas no futuro, úteis para aumentar a participação dos condôminos.
  • Assinaturas de contratos em formato unicamente digital: facilitam o processo, dando segurança jurídica e reduzindo o uso de papel.

O “novo normal” dos condomínios e dos seus síndicos ainda está longe de ser entendido em todas as suas implicações e demandas. Mas podemos, desde já, identificar a relevância do papel dos síndicos profissionais e a importância no desenvolvimento de sua capacitação em novas vertentes.

O síndico profissional sai da estrutura clássica para um formato mais tecnológico e empático, onde o relacionamento com os seus interlocutores terá de ser mais próximo, ágil e digital.

FONTE: Síndiconet

Assembleia virtual: fazer ou não fazer? Lei ausente, judiciário presente. E a pandemia?

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O tema da assembleia virtual traz um dilema: Segurança jurídica versus necessidade real. Encontramo-nos nessa situação por uma razão simples: O legislativo está em débito com a sociedade. Falta previsão legal, o que coloca os condomínios em uma situação frágil.

De acordo com Maya Garcia Câmera, a assembleia remota ou virtual surgiu nos EUA e depois foi se espalhando para o Canadá, países da Europa e outras localidades em que a multipropriedade era prevista no ordenamento. O modelo americano foi sendo replicado e a intenção desse tipo de assembleia era aproximar os multiproprietários, vez que são proprietários que muitas vezes residem em locais distantes, sendo impossível uma assembleia presencial. A lei da multipropriedade só veio em 2018, mas antes mesmo da previsão legal (Art. 1.358 da Lei 13.777), a assembleia virtual já era aplicada para esse tipo de empreendimento. Assim como já é aplicada para condomínios por plataformas reconhecidas no mercado, mesmo ausente de previsão legal específica para o tema.

Por um lado, vejamos que a expulsão do condômino antissocial também não está prevista em lei, mas é situação abordada no âmbito jurisprudencial. Por outro lado, a reforma trabalhista trouxe inovações legislativas e mesmo assim o cenário de insegurança jurídica é implacável diante de interpretações divergentes no âmbito do Poder Judiciário. Exemplificando, em 23 de março de 2020, o Juiz João de Oliveira Rodrigues Filho, titular da 1a Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca da Capital de São Paulo, permitiu a realização de Assembleia Geral de Credores de forma virtual no processo de recuperação judicial da Odebrecht. Uma das questões enfrentadas foi exatamente a falta de previsão legal para a realização de Assembleia de forma virtual.

Ou seja, existem situações que fogem da limitada previsão do legislador e que merecem mais bem cuidado dos aplicadores do Direito. No julgamento, várias foram as citações a juristas renomados para permitir a assembleia virtual, inclusive citando o isolamento social, e: “(…) a realização da AGC em ambiente virtual é medida que se coaduna com o respeito às medidas de distanciamento social promulgadas pelos órgãos do Poder Executivo e do Poder Judiciário, sem prejuízo da busca pelo soerguimento da atividade por meio da continuidade da discussão e votação do PRJ apresentado pelas recuperandas. (…)”.

A recomendação dos mais conservadores para que se faça uma assembleia virtual com a maior segurança jurídica possível é que se inclua na Convenção condominial a possibilidade desse formato de assembleia, tendo em vista que o Art. 1.350 do Código Civil prevê a convocação da assembleia na forma prevista em referido instrumento.

Entretanto, deve-se também considerar que no âmbito do Direito privado, tudo que não é proibido está permitido, e fato é que não há proibição legal. Nesse cenário, fato é que vivemos na era da inteligência artificial, da 4ª Revolução Industrial, e a jurisprudência brasileira já vem entendendo tal possibilidade de realização das assembleias virtuais. A própria lei de sociedades anônimas que é de 1976 já a prevê.

Obviamente que todo excesso e abuso de direito precisam ser coibidos, especialmente num Estado de Anormalidade (ou Exceção) em que estamos vivendo. Atualmente, temos no âmbito do Congresso Nacional dois projetos de lei que tratam do tema: O PL 548, da senadora Soraya Thronicke, que se encontra na Câmara dos Deputados desde Dezembro de 2019 para emendas; e o PL 1.179/2020, que dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório, que se encontra na Câmara dos Deputados para votação.

Qualquer alteração substancial nos projetos na Câmara, eles voltam para votação no Senado. Há entendimentos de que ambos os projetos são rasos e não regulamentam, como deveriam, a problemática da assembleia virtual na prática condominial. O PL 548 trata da aplicação de uma assembleia híbrida quando o quórum especial não for atingido, podendo ser levada para a esfera virtual quando assim previsto no edital de convocação e com a disponibilização de uma plataforma idônea pela administração, devendo-se fazer uma ata parcial do módulo presencial da qual constarão os argumentos trazidos na parte presencial.

Já no PL 1.179 aplicar-se-á a assembleia virtual em caráter transitório e emergencial, incluindo assuntos como a destituição do síndico, eleição, prestação de contas, previsão orçamentária, aprovar contribuições dos condôminos, e Regimento Interno, entre outros. Destacando-se que também prorroga automaticamente os mandatos que vencidos a partir de 20 de março de 2020 até a data de 30 de outubro de 2020.

Por outro viés, parece-me que ao não regulamentar pormenorizadamente a situação, caberá à Convenção disciplinar e adaptar a situação a determinado condomínio, escolhendo a plataforma, o formato de assembleia, se híbrida ou não, entre outros detalhes.

Miguel Zaim, nessa situação, chama a atenção para a existência da ata notarial como prova nessas situações eletrônicas. Essa é uma prova dotada de fé pública que retrata os fatos ocorridos e só será contestável por meio de incidente de falsidade. Assim, chama-se a atenção para um fato: Mesmo que haja previsão legal, não se estará diante de uma situação totalmente segura, porque novidades sempre trazem questões polêmicas até que a situação seja pacificada, como tem sido com o Airbnb.

O que cabe aos aplicadores do Direito é avaliar o risco em cada condomínio e as possibilidades de aplicação dessa modalidade em cada empreendimento, assim como feito no início da portaria virtual. É preciso coragem, audácia, técnica e criatividade para se aproveitar do arcabouço jurídico atualmente existente e levar soluções inovadoras aos síndicos, pois a assembleia virtual já é um fato e uma realidade. Não se pode esperar a legislação faça o trabalho por nós, pois cabe a nós forçarmos que ela venha e se adeque ao mundo. A dinâmica da sociedade será sempre mais rápida que a legislação.

Nesse sentido, propõe-se que as minutas das convenções arquivadas nos cartórios quando da incorporação passem a incluir a possibilidade da assembleia virtual, delegando ao Regimento Interno que discipline os detalhes. Sabemos que muitas vezes essas minutas sequer são feitas por aplicadores do Direito e muitas vezes não são adequadas para a realidade do condomínio a ser constituído, razão pela qual a Assembleia Geral de Instalação é momento para se prestar atenção à Convenção que se está aprovando. Exige dos profissionais envolvidos neste momento uma atenção mais do que especial.

FONTE: Direcional Condomínios

Impugnação de assembleias de condominios

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Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

  • Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
  • Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.
  • Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
  • Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
  • A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
  • Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.
  • Enviar uma cópia para cada condômino.
  • A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
  • Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
  • Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

  • Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia. 
  • O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
  • É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
  • A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
  • Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. 
  • Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
  • Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.

Como proceder para impugnar

  • Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.
  • A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
  • O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
  • A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

  • Permitir que condôminos inadimplentes votem
  • Permitir o voto de representante sem procuração.
  • A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça. Saiba mais sobre procurações
  • A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto. 
  • Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
  • Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
  • Aprovar obras voluptuárias – aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade – sem respeitar 2/3 de todos os condôminos
  • Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Respeitar o que está na convenção é fundamental

FONTE: Síndiconet

Assembleia Remota.

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Diante desse cenário, Coronavírus (Covid-19), que a cada dia vem se mostrando mais preocupante, a criatividade e a tecnologia nos auxiliam a atenuar alguns percalços.

Esse é um print screen da gravação da assembleia geral extraordinária que foi realizada em 17 de março de 2020.

Essa era uma reunião imprescindível uma vez que o condomínio tava com déficit superior a R$ 200.000,00 o proprietário único que detém 38,14% das frações ideais não pagava Condomínio desde outubro de 2019 e após inúmeras tentativas infrutíferas de acordo, inclusive através do cejusc fez-se necessária ação judicial de cobrança.

No entanto por mais ágil que justiça esteja, ainda há espaço para melhorias, e o edifício precisa honrar com seus compromissos assim foi proposto o rateio do valor da inadimplência acumulada e também do Déficit mensal recorrente.

Porém para a surpresa de todos como se fosse um roteiro cinematográfico o inadimplente que até então não havia se manifestado participou diretamente dos Estados Unidos de seu celular da videoconferência e se dispôs na frente de todos os condôminos exceto um que na última hora não pude participar a realizar um acordo ainda na semana da realização da referida Assembleia.

Assim, a Assembleia remota cumpriu seu papel e além de possibilitar a participação praticamente integral da massa condominial, ainda impediu um rateio extraordinário que representaria um aumento, ainda que somente por um mês, de 469% no valor total do boleto e nos meses subsequentes um reajuste na ordem de 48%.

Pessoalmente, fiquei muito feliz e satisfeito em ter participado dessa revolução e agora já temos uma alternativa à Pandemia nos casos em que a reunião for imprescindível e, no futuro, quando a poeira baixar levar: conforto, segurança e comodidade aos condôminos.

Assista ao vídeo na íntegra, se increva no canal e curte se gostou do conteúdo.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dJG5bY488

LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL

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Quer entender um pouco mais sobre Legislação Condominial?

A legislação condominial é basicamente pautada por quatro elementos;

  • Código civil
  • Convenção condominial
  • Regulamento interno
  • Assembléias

É mais ou menos nessa ordem hierárquica.

O código civil sobrepuja a convenção, que por sua vez tem um poder maior que o regulamento interno.Basicamente o que eles têm de diferente é que o código civil, é mais amplo, dá a noção genérica, já a convenção especifica um pouquinho melhor ela fala da quantidade de vagas de apartamentos a metragem destes apartamentos ou conjuntos, enfim ele especifica um pouquinho melhor. 

Já o regulamento interno ele se pauta pelo que a convenção diz que naturalmente é aquilo que está no código civil, porém ele é bem mais específico então vai dizer que horas que pode ser usada o salão de festas até que momento pode utilizar a piscina. Se é um condomínio comercial e vai ser alugar a sala de reunião, qual o valor, por exemplo.

Para ficar mais facilmente entendido a hierarquia, fica assim:

O código civil, a convenção condominial, o regulamento interno, regimento interno e a assembleia sendo o regulamento interno, aprovado em assembleia.

Assista ao vídeo na íntegra.

https://www.youtube.com/watch?v=or8rFCoMJW8

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Perca o medo de falar em assembleia.

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Nesse vídeo vou te passar três dicas matadoras para eliminar esse temor.

Eu sou Jonatas, seja muito bem vindo a Solvit Soluções condominiais.

Sou especialista em marketing condominial e ajudo síndicos, gestores e administradores a melhorarem sua comunicação para aumentar seus ganhos.

Se você tem receio de falar em público, não se sinta só, uma pesquisa feita pelo jornal britânico apontou que quase a metade da população 41% colocam o medo de falar em público na frente até do medo de morrer, a chamada glossofobia, então você está junto com uma população muito grande aí e basicamente as pessoas têm esse receio de falar em público por uma questão de emoção ela sente que não vai agradar tem uma série de fatores que atuam na cabeça da pessoa que fazem ela ter este temor.

Então temos três dicas bastante relevante que nós vamos passar que vão te auxiliar nesse caminho

1º Passo – Conhecer o Tema

Conheça o tema, no caso de uma assembleia, no momento em que você solta o edital de convocação o síndico já tem que ter em mente a totalidade das informações da assembleia.

A prestação de contas, já precisa estar na cabeça do síndico.Quais foram as grandes implementações realizadas naquele período, justamente para que quando chegar no dia da assembleia você tenha propriedade para falar.

Quando você está a par de tudo o que acontece, então fica mais fácil falar em público, pois se sentirá empoderado sobre o tema.

2º Passo – Conhecer o Público.

Conhecer o público e saber como está a situação, por exemplo, o condomínio que você já está com mandato, ainda que tenha acabado de ser eleito, alguma informação você já tem naquele condomínio, exceto quando você é um síndico profissional está indo lá pra concorrer a síndico então às vezes é mais difícil ter os dados precisos embora nas consultorias que a gente presta, justamente eu oriento que o síndico que esteja com ele insista com aquele que o convidou e normalmente na maior parte das vezes têm tido êxito.

Às vezes as senhorinhas não querem que haja aumento na cota condominial, então o síndico precisa ter na cabeça que muitas coisas aumentaram o consumo, como energia, água, feijão, exemplificando isso para elas.

O próprio gestor consegue ajudar a descobrir quem vai participar da assembleia como é que estão as pessoas ou até mesmo o próprio corpo diretivo pode te passar tais informações.

3º Passo – A expressão Gestual e a Voz

Essa terceira dica é a postura e a voz.

A postura do síndico ao falar na assembleia é essencial para que todos esses dois outros itens sejam notificados. E como seria a postura basicamente existe um estudo que foi feito na universidade em Los Angeles é que os efeitos da comunicação das pessoas é dividido em três pilares então o gestual a expressão não verbal, ou seja, a movimentação do corpo como você se posiciona, a gesticulação isso representa 55% do impacto geral as pessoas então é muito importante que você esteja seguro do que está falando, para que o seu corpo não diga o contrário e você consiga transmitir para a sua audiência que estão lá te assistindo que você realmente está confiante.

O seu corpo vai falar isso quando você está seguro, você não tem razão alguma para estar preocupado, nervoso então essa importância de estar preparado e conhecer o terreno. Outro aspecto bastante importante é a voz então você já deve ter notado isso quando tem alguém que está acusando ou tem o condômino que não sabe bem do que está falando a voz nem tampouco trêmula ele não tem tanta segurança pra falar e da mesma maneira o seu público te vê assim, caso você esteja muito nervoso ou não esteja com tanta segurança com relação àquilo que você está pensando.

Muitas vezes alguns síndicos delega para a administradora está à frente então às vezes é feito uma pergunta direcionada ao síndico e ele fica numa situação delicada em função disso, é muito importante que você esteja bem seguro com as informações que tem e consiga ter um gestual condizente com o que você está falando e a sua voz e expressão  como um todo.

Assinta ao vídeo na íntegra

https://www.youtube.com/watch?v=L7Dd1XdGEVE

 

 

 

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GRAVAR A ASSEMBLEIA É PERMITIDO?

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Assunto propõe uma enorme interrogação, pode ou não pode?

Eis a questão!

Ocorreu o fato em um condomínio o qual gerou extensa discussão quanto ao direito de privacidade. Relato que o Condomínio X planejava fazer obra de reforma de fachada e precisava aprovar o projeto, obedeceu a todos os requisitos legais e necessários para a confecção do projeto e em um dos laudos emitido por um engenheiro, regularmente inscrito no CREA,  foi determinante quanto a URGÊNCIA da reforma.

Ocorre que, quando falamos em OBRA, PROJETO, APROVAÇÃO, IMPLEMENTAÇÃO DE TAXA EXTRA, REAJUSTE DE TAXA EXTRA causam certa inquietação perante os condôminos, pois se tratam de opiniões diversas e muitas vezes, começam com especulações e conclusões precipitadas e para sanar qualquer divergências existem profissionais de diversas áreas e responsabilidades técnicas para emitirem parecer sobre a necessidade de realização de quaisquer serviços sejam eles necessários ou estéticos (modernização).

E no caso, houve muitas objeções por parte de uns dois ou três proprietários e que tentaram influenciar outros contra a obra e foi sugerido fazer paliativos.

Sabemos que obra de fachada pode ocorrer por dois motivos, sendo eles necessários ou por modernização da fachada. Nesse condomínio X a Obra é emergencial, porém a administração não conseguia atingir o quorum de 2/3 para a aprovação do projeto e demais providências.

Após alguns condôminos se manifestarem contra o projeto e começou-se, a saber, que iriam boicotar as assembleias para não ter quórum para aprovação. Diante disso, reuniram-se membros da administração e chegaram a seguinte conclusão:

-“Precisamos de quórum!”

– “Vamos fazer uma assembleia que possa ser votado o projeto e o reajuste da Taxa extra!”

De fato, assim foi feito, e advinha? Lá estava o quórum necessário.

Diante da complexidade e como previam que a assembleia seria de extrema importância e tudo indicava estressante, o síndico pediu autorização para gravar o áudio da Assembleia com a intenção de ajudar na confecção da Ata, desta forma foi colocado em votação e dos 23 presentes 2 votaram contra a gravação. Naquele momento, entendeu-se que venceria o voto da maioria.

Portanto, um dos votos negativos alegou que mesmo, sendo voto vencido, o seu direito não poderia ser cerceado. E começou-se uma discussão e o síndico com muita sabedoria, mesmo munido de vários votos a favor decidiu, então não gravar.

Vale ressaltar que a postura dos síndicos nesses momentos é de extrema importância, pois se não tiver um pulso mais firma e conduzir para que o objetivo da Assembleia seja alcançado, muitas assembleias facilmente não teriam fim ou até mesmo poderiam ser anuladas.

Pode ou não gravar assembleia condominial?

Não existe previsão legal que autorize a gravação, também não existe que determine o impedimento de gravar.

Desta forma o judiciário já pacificou quanto à licitude da gravação desde que a mesma seja realizada pela administração e que fique somente restrita a administração do condomínio.

Observa-se que a assembleia tem caráter de natureza pública e entende-se que por sua vez qualquer condômino tem direito de gravar em áudio ou vídeo a assembleia de condomínio, não tendo que pedir permissão para isso.

Não há norma que proíba a gravação de audiências públicas e, portanto, aplica-se, por analogia, o Artigo 367, §5º e §6º do código de processo civil, que trata de gravação de audiência pública.

A Gravação Judicial, é um direito positivado no Código de Processo Civil  inclusive é uma prerrogativa, que pode ou não ser exercida. Esse direito não pressupõe qualquer necessidade de autorização judicial. O artigo acima citado garantiu a parte que tiver interesse gravar a imagem e o áudio, seja esse, através de meio digital ou analógico, conforme leciona Medina (2016, p. 642):

“autoriza-se às partes à gravação da audiência (cf. § 6º, do art. 367 do CPC/2015). Nesse caso, não se está diante de documento de ato processual, mas de registro feito pela parte para seu uso pessoal”.

Conceitua-se que, gravação de assembleias de condomínios nada mais é do que uma gravação ambiental, assemelhando-se à gravação telefônica, podendo ser autorizada ou não.

A gravação pode ser por diversas finalidades, é fato que pode se tornar meio de prova lícito, ela também inibe muitos comportamentos de condôminos que muitas vezes participam de assembleias com a única intenção de tumultuar e até mesmo desrespeitar a administração e/ou condôminos, por isso muitas vezes tentam manipular para que não seja gravado com os argumentos de “preservar o meu direito a liberdade”, “preservar a minha intimidade” ou até mesmo “querem me intimidar com a gravação” as pessoas que votam contra a gravação, geralmente, não tem a intenção de contribuir para uma boa gestão condominial.

A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal manifestou-se no julgamento AI 560223 AgR: “É lícita a prova consistente em gravação de conversa telefônica realizada por um dos interlocutores, sem conhecimento do outro, se não há causa legal específica de sigilo nem de reserva da conversação”. No Superior Tribunal de Justiça (STJ) encontra-se pensamento idêntico, como demonstra o RHC 34733/MG representando inúmeros julgados: “A gravação ambiental realizada por um dos interlocutores sem o consentimento da outra parte, quando não restar caracterizada violação de sigilo, é considerada prova lícita.

Desta forma entende-se que em caráter restrito, as assembleias condominiais têm por finalidade tratar questões afetas à coletividade compreendida pelos condôminos e à administração da coisa comum, ou seja, ainda que sem prévia autorização do condômino, a administração se valer da necessidade de gravar este ato não geram nulidade ou violação às garantias legalmente protegidas, notadamente em se considerando que as manifestações nelas explicitadas, naturalmente registradas em ata e disponibilizadas a todos os moradores, são aptas a fazerem prova sobre o havido durante as reuniões registradas.

Compreende-se que de acordo com a jurisprudência a assembleia poderá ser gravada. Aconselho que o síndico apenas comunique que a assembleia será gravada, conforme visto a autorização do ato de gravação é dispensada.

Sim! Qualquer Assembleia pode ser gravada por diversos motivos, mas especialmente para registro do condomínio, já que a gravação pode servir como meio de prova em casos de conflitos entre síndico e condôminos ou entre condôminos.

A gravação também pode ocorrer para facilitar a transcrição da ata e inibir mau comportamento.

É importante que as informações fiquem somente sob a guarda da administração do condomínio e que não sejam divulgadas para terceiros.

O condômino ou síndico que deseje gravar a assembleia de condôminos está amparado pelo entendimento dos tribunais. Em um cenário ideal, diante dos direitos constitucionais de imagem e privacidade de cada participante, seria interessante ter a concordância de todos. Como isso nem sempre é possível, prevalece o interesse do bem comum.

Por Fernanda Champoski Albuquerque

Fonte: Inteligência Condominial
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Briga durante eleição de síndico em condomínio de SP

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Vídeos gravados por moradores mostram briga durante uma eleição de síndico de condomínio na Zona Norte de São Paulo. Cerca de 600 pessoas estavam na reunião que tinha como pauta quatro itens: além da eleição do sindico, prestação de contas de 2019, previsão orçamentária deste ano e a eleição do conselho consultivo.

O condomínio é maior do que muitas cidades do Brasil. Tem 27 torres e 2.826 apartamentos, onde vivem cerca de 12 mil pessoas.

Segundo os moradores, a confusão começou quando o atual síndico apresentou cerca de 500 procurações. “Quando uma comissão chegou a verificar que muitas eram inconsistentes, ele simplesmente cancelou a assembleia. E simplesmente pegaram as procurações e foi aí que começou o tumulto”, disse o morador Márcio Marini.

As imagens mostram algumas pessoas tentando sair com documentos, e um grupo tentando impedir. “Os vídeos mostram seguranças pegando procuração, rasgando, conselheiros pegando procuração, escondendo debaixo da camisa, da calça”, disse Antonio Carlos Campanharo.

Hélio Ricardo conta que também foi agredido. “Eu fui agredido e fui lesionado pelos funcionários do condomínio, por ordem dos síndicos. Fiquei três horas sem poder andar e só agora consigo ir agora na delegacia prestar queixa.”

Quatro candidatos disputavam o cargo de síndico. Entre eles, Luis Junqueira, que está há oito anos na função. Ele disse que respeitou a lei e a convenção do condomínio na assembleia. Afirmou, também, que foi surpreendido com manifestações violentas e que decidiu suspender a votação para preservar a segurança de todos.

Fonte: G1