Categoria: Decisão Judicial

STJ: proprietário é responsável por dívida de seu mutuário

Dono do imóvel pode ser responsabilizado por dívida condominial mesmo que morador tenha feito acordo de pagamento

A justiça decidiu que o proprietário do imóvel é o responsável pela dívida condominial de seu mutuário, mesmo ele tendo assumido a responsabilidade e feito um acordo com condomínio para pagamento. O entendimento foi fixado por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao manter acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

O mutuário firmou um acordo com o condomínio para pagar a dívida condominial, assumindo a reponsabilidade pelo pagamento. No entanto, com a inadimplência , o condomínio cobrou a cooperativa proprietária do bem na justiça, que entendeu que não tinha responsabilidade sobre a dívida, já que o morador fez um acordo e se responsabilizou por ela. A dívida teria passado a ter um caráter pessoal e não mais com o imóvel.

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, apontou que as obrigações propter rem – que vinculam as dívidas diretamente ao imóvel —, entre as quais se incluem os débitos condominiais, são dotadas de “ambulatoriedade”, ou seja, independentemente da vontade dos envolvidos, o dever de satisfazê-las. Dessa forma, em última instância, o proprietário é o responsável pela dívida. Como o imóvel ainda nao foi quitado, seria a cooperativa.

Em seu voto, a relatora observou que, apesar da previsão do artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973, no sentido de que os efeitos da coisa julgada atingem apenas as partes do processo, a regra comporta exceções, de forma que esses efeitos podem atingir também terceiros que não participaram da formação do litígio.

Partindo da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso”, concluiu.

Ao manter o acórdão recorrido, Nancy Andrighi também destacou o entendimento do TJPR segundo o qual a existência do acordo entre o condômino e o condomínio – que, na realidade, nem chegou a ser totalmente cumprido – resulta apenas em reconhecimento do débito, mas não retira o caráter vinculante da dívida, com todas as suas consequências legais.

Para o advogado Marcos Tiraboschi, sócio do escritório Melcheds – Mello e Rached Advogados, a lei é clara sobre a vinculação do imóvel a dívida. Dessa forma, o proprietário deve pagar para não perder o bem. Mas pode cobrar do mutuário depois.

“Essa cobrança já seria um outro caráter de dívida, entre a instituição credora e o mutuário. Dívidas relacionadas ao imóvel são em última instância responsabilidade do proprietário”, esclarece.

Fonte: https://extra.globo.com

PL quer limitar cobrança de juros a 10% ao mês

Projeto limita a 10% juros cobrados de condômino inadimplente

O Projeto de Lei 4349/20 limita a cobrança de juros moratórios sobre os condôminos inadimplentes a 10% ao mês. Esse percentual deverá ser definido em convenção. Se não houver essa definição, o percentual máximo será de 1% ao mês, como já estabelece o Código Civil.

O texto hoje em vigor do Código Civil autoriza a cobrança de juros moratórios superiores a 1% ao mês, desde que convencionados, mas não estipula limite máximo para essa taxa.

O Código Civil também prevê multa de até 2% sobre o débito, percentual que é mantido pelo projeto. A proposta, no entanto, permite o aumento dessa multa para até 10% nos casos de inadimplência contumaz. A elevação do percentual precisará ser aprovada em assembleia por deliberação de 3/4 dos condôminos.

O texto foi apresentado à Câmara dos Deputados pelo deputado Tiago Dimas (Solidariedade-TO). Ele pretende harmonizar a lei com decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já corroborou a possibilidade de cobrança de juros moratórios em patamar superior a 1%, quando convencionados, e autorizou a cobrança em 10% ao mês.

Nos casos dos devedores contumazes, os condomínios podem se valer de outra regra do Código Civil que prevê o pagamento de multa pelos condôminos que reiteradamente não cumprem com seus deveres, até o quíntuplo do valor da taxa condominial, desde que aprovada em assembleia dos condôminos.

Uniformidade

Tiago Dimas observa que, atualmente, há confusão em relação ao arbitramento de juros por inadimplência da cota condominial. Ele relata que há juros maiores sendo pagos por devedores casuais do que por devedores contumazes, em muitos casos porque não há uniformidade nos limites do mandamento legal.

“A determinação dos juros não tem sido uniforme entre os condomínios residenciais: enquanto uns se detêm à cobrança dos juros residuais (1% ao mês), outros cobram juros convencionados de até 10% e ainda outros acima de 10%”, aponta Dimas.

Segundo o parlamentar, além de conferir maior segurança jurídica e menor judicialização ao tema, a proposta estabelecerá limites e dará margem para que cada condomínio arbitre juros e multas em suas convenções de forma mais adequada à sua própria taxa de inadimplência.

Fonte: https://www.camara.leg.br

Condomínio no DF indenizará moradora em R$ 5 mil

Condomínio vai indenizar moradora por deixá-la sem água

O condomínio que terceiriza os serviços de medição de consumo de água deve fiscalizar e acompanhar o cumprimento do contrato e não pode permitir a interrupção de seu fornecimento a seus moradores, mesmo que algum deles deixe de fazer o pagamento direto à empresa contratada. Da mesma forma, o condomínio não deve cobrar cota mínima pelo serviço quando ele é individualizado.

Com essa conclusão, a 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios deu parcial provimento a recurso de um condomínio que deixou sua moradora ficar sem abastecimento de água por mais de um ano — apenas reduzindo o valor da condenação.

No caso concreto, uma empresa havia sido contratada para instalar e monitorar hidrômetros (medidores de água) individuais no condomínio. Em assembleia, decidiu-se que não seriam ligados os equipamentos de moradores que não pagassem pela implantação. Uma moradora fez um acordo com a companhia para parcelar a dívida, mas não conseguiu pagar a segunda parcela e teve assim seu fornecimento de água cortado.

Ela acionou a Justiça em busca de reparação por danos morais. O condomínio alegou que o hidrômetro foi devidamente instalado e usado pela moradora, que o abastecimento não foi interrompido e que não havia nada que configurasse dano moral.

Após constatar provas de que o fornecimento havia sido cortado, o juízo de primeira instância condenou o condomínio a indenizar a moradora em R$ 8 mil. O réu, então, recorreu ao segundo grau.

O desembargador do TJ-DF Carlos Rodrigues, relator do caso, assinalou que o condomínio tinha dever de supervisionar os pagamentos feitos entre seus moradores e a empresa contratada. Ressaltou também que ela não tinha vínculo com a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb), e por isso não poderia suspender o fornecimento de água dos residentes sem autorização do próprio condomínio.

O colegiado constatou que a condômina nunca deixou de pagar suas despesas ordinárias — incluindo a cota mínima para fornecimento de água, a qual não faria sentido cobrar nessa situação, segundo o acórdão. Além disso, a moradora, de quase 60 anos de idade, desenvolveu dores e estresse físico por precisar subir e descer escadas com galões e baldes de água, além de “se submeter à condição humilhante de ficar pedindo água aos vizinhos para manutenção da sua casa”.

Os desembargadores decidiram que o condomínio deveria reparar os danos morais causados à moradora. Mas, por unanimidade, consideraram excessivo o valor da indenização determinado pela primeira instância, e por isso a quantia foi reduzida para R$ 5 mil. Com informações do TJ-DF.

Fonte: https://www.conjur.com.br/

Para efeitos de usucapião de área urbana, o artigo 183 da Constituição não distingue a espécie de imóvel — se individual propriamente dito ou se situado em condomínio edilício (apartamento). Além disso, os requisitos constitucionais visam a viabilizar a manutenção da moradia de imóvel que não ultrapasse 250 metros quadrados.

Seguindo esse entendimento, o ministro Marco Aurélio, do Supremo Tribunal Federal, deu parcial provimento a recurso extraordinário sob sua relatoria, reconhecendo que apartamentos podem, sim, ser objeto de usucapião urbana.

O julgamento foi encerrado na última sexta-feira (28/8), no Plenário virtual. A decisão foi unânime. Acompanharam o relator os ministros Alexandre de Moraes, Edson Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia, Luiz Fux, Gilmar Mendes e Ricardo Lewandowski. Luís Roberto Barroso entendeu-se suspeito e Dias Toffoli, impedido. Celso de Mello não participou do julgamento, em virtude de licença médica.

O caso concreto diz respeito a uma mulher de 63 anos que pleiteia a usucapião de um apartamento em Porto Alegre. O imóvel foi financiado por terceiro, que se tornou inadimplente. Por isso, o banco financiador iniciou procedimento para a alienação extrajudicial do bem. Diante disso, a mulher entrou na Justiça para tentar impedir a alienação e constituir-se como proprietária do imóvel.

No entanto, no primeiro grau, as duas ações foram extintas, sem julgamento de mérito. No caso da usucapião, o juízo de piso entendeu haver impossibilidade jurídica do pedido, pois a pretensão da autora não está amparada no artigo 183 da Constituição, justamente por se tratar de um apartamento.

Interposta apelação, o TJ-RS manteve a sentença, sob o fundamento de que o dispositivo constitucional em questão destina-se somente a
lotes, e não a unidades de um edifício. A decisão do segundo grau também considerou que a aplicação de “prazo reduzido” — cinco anos —, previsto no artigo, permitiria a aquisição do domínio, via usucapião, de imóveis amplos e luxuosos, subvertendo institutos do direito civil.

Ante a confirmação da sentença, a autora recorreu ao STF, que decidiu dar parcial provimento ao recurso. Isso porque a Corte não reconheceu o direito, em si, de a recorrente usucapir o imóvel, mas apenas determinou que o caso seja julgado no mérito — isto é, afastou a impossibilidade jurídica do pedido.

Fonte: ConJur