Categoria: Decisão Judicial

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Cotas vincendas inclusas no processo de execução

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A moradia em planos superpostos remonta tempos da Babilônia, dizem alguns historiadores, o que significa que a civilização já deveria saber melhor lidar com a responsabilidade pelo cuidado das estruturas comuns.
 
Os prédios que constituem condomínios edilícios possuem áreas e coisas comuns e áreas privativas. É o “nós” e o “eu” convivendo simultaneamente.
 
Esta estrutura comum gera regularmente custos de manutenção, os quais são rateados por todos os condôminos.
 
Contudo, alguns desses não pagam ou não conseguem pagar, o que gera um déficit e os demais têm que pagar por aquele inadimplente.
 
O problema (um dos, na verdade) exsurge quando este inadimplemento repete-se, gerando um rombo de caixa do condomínio e onerando os vizinhos.
 
Alguns condomínios são obrigados a tomar empréstimo, fazer chamadas extras, vender passivo de inadimplência a encargos substanciosos ou até mesmo negligenciar no cuidado da estrutura, ou seja, uma inadimplência pode carretar consequências econômicas graves para a coletividade.
 
Com o advento do Código Civil em 2002, a multa por atraso foi limitada a 2%, percentual baixo comparado ao de outras multas moratórias do mercado e frente ao impacto deste inadimplemento para o caixa comum das despesas condominiais.
 
Em 2015, o Código de Processo Civil possibilitou executar as cotas condominiais, ou seja, de plano, o credor já poderia penhorar o imóvel gerador da dívida.
 
Contudo, a cota condominial vence mensalmente e, para alguns, o Condomínio teria que ajuizar diversas ações de execução, para cada período vencido.
 
A divergência era se o Condomínio poderia incluir as cotas vincendas no mesmo processo de execução, agilizando o recebimento, economizando em custas e reduzindo o número de ações.
 
Então, neste ano de 2019, o STJ pacificou a interpretação da lei, afirmando que sim. Este entendimento começou a ser aplicado pelo Tribunal de Justiça gaúcho neste 2º semestre de 2019.
 
Esta evolução para os condomínios não foi sem dor. Em algumas ações, houve condenação do condomínio até mesmo à litigância de má-fé.
 
Felizmente, pacificou-se o entendimento, instrumentalizando o condomínio com uma ferramenta que, bem conduzida, pode minimizar o impacto financeiro do inadimplemento no âmbito coletivo. Perspectivas de um 2020 melhor anunciam-se.
 
Fonte: Jornal do Comércio
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Justiça autoriza demolição do Edifício Saint Patrick’s II, em Fortaleza-CE

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Após causar preocupação por parte dos moradores de construções vizinhas, a Justiça autorizou a demolição do Edifício Saint Patrick’s II, no Bairro Cocó, em Fortaleza. A decisão da juíza Francisca da Costa, da 11ª Vara Cível de Fortaleza, deverá ser cumprida no prazo de 30 dias a partir da data de intimação.

Os autores da ação, proprietários da edificação na Rua Andrade Furtado, terão de custear a demolição e a remoção dos entulhos. O processo tramitava desde 2015, dois anos após o prédio ter sido desocupado devido aos riscos estruturais.

“Como existia a divergência de dois condôminos, que não queriam que o edifício fosse demolido, os demais acionaram o Ministério Público do Ceará (MPCE), que manifestou-se favorável tendo em vista a insegurança coletiva que estava sendo gerada pela precariedade do prédio, e pela iminência de desmoronamento do mesmo”, explica Giovana Araújo, promotora de Justiça da área de Defesa da Habitação.

Risco de desabamento

Em novembro deste ano, o MPCE pediu vistas e, diante do risco de colapso e de dano coletivo, requereu por intervir, elaborando um parecer que foi acolhido pela juíza.

Mais cedo, no dia 29 de outubro, a Defesa Civil esteve no Saint Patrick’s II e constatou o risco iminente de desabamento, alertando que a situação do imóvel poderia ser de gravidade muito maior do que aparenta. O prédio de 13 andares foi construído há 40 anos, e abriga 20 apartamentos.

Giovana Araújo destaca, ainda, que o processo de demolição não será realizado à revelia. “É pedido à Prefeitura, e o Município vai autorizar a forma como pode ser realizada. Pode ser que tenha que se traçar uma poligonal para que sejam evacuadas algumas áreas, a fim de não comprometer os prédios vizinhos. Algo pode não sair dentro do esperado, e é preciso preservar as vidas ao redor. Mas tudo isso ainda vai ser apreciado pela Prefeitura”, detalha a promotora.

Fonte: G1

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STJ decide que síndico isento de pagar condomínio não deve recolher Imposto de Renda

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A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (05.12.2019), por unanimidade (cinco votos a zero), que a Receita Federal não pode cobrar Imposto de Renda de síndico que, em troca do trabalho na administração do prédio, receba a isenção da taxa de condomínio.

Os ministros atenderam pedido de um advogado do Rio de Janeiro que tenta reverter na Justiça a cobrança da Fazenda Nacional. Eles consideraram que, como não se trata de valores recebidos efetivamente, não pode haver cobrança de imposto.

Na avaliação dos ministros, não houve aumento de patrimônio e, portanto, não se pode taxar como rendimento tributável.

 

A decisão foi tomada em caso específico, mas, por ter sido entendimento unânime de corte superior, servirá de base para outros casos semelhantes que tramitam na Justiça. A União ainda pode recorrer à própria Primeira Turma por meio dos chamados embargos de declaração, que visam esclarecer a decisão, e também pode ir ao STF para tentar reverter o entendimento.

O julgamento pode causar impacto nas contas públicas porque poderá levar outros síndicos a pedir devolução de impostos cobrados nos últimos cinco anos (prazo máximo previsto em lei para reaver valores).

O caso julgado

De acordo com o processo, o advogado aceitou em 2005 atuar como síndico do condomínio onde fica o escritório dele, além de administrar as contas do prédio, em troca de não pagar o valor do condomínio. Ainda segundo o processo, ele não recebeu dinheiro em troca do serviço.

Ao analisar a declaração do Imposto de Renda dele, porém, a Receita Federal considerou que houve omissão em razão de ele não ter declarado o valor correspondente à taxa de condomínio como renda. Diante disso, o órgão gerou cobrança do crédito e o notificou.

Inicialmente, a Justiça do Rio de Janeiro chegou a suspender a cobrança. Ao analisar o caso em definitivo, contudo, decidiu que o advogado deveria pagar imposto sobre o valor referente à taxa de condomínio da qual ele era isento. A Justiça entendeu que a isenção representa rendimento tributável, devendo ser somado a outras fontes de renda.

O caso foi parar no Tribunal Regional Federal da Segunda Região. O TRF-2 entendeu que “toda atividade que envolva algum tipo de remuneração (seja direta ou indireta) fica sujeita à tributação do Imposto de Renda”.

O advogado recorreu ao STJ. Argumentou que o tribunal precisa discutir o conceito de renda e que é um “abuso” cobrar imposto sobre a isenção porque isso não se enquadra no conceito de renda.

A Procuradoria Geral da República (PGR) opinou a favor da argumentação síndico.

“A isenção da taxa condominial (total ou parcial), ainda que concedida como forma de contraprestação por serviços prestados no mister de síndico, […] deve ficar alijada da incidência do imposto sobre a renda ou proventos de qualquer natureza, sob pena, inclusive, de se violar o princípio da capacidade contributiva”, afirmou o Ministério Público.

Os ministros atenderam o pedido do contribuinte, seguindo o parecer do MP.

Fonte: G1

 
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TJSP: condomínio não pode impedir locatários temporários de usar áreas comuns

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A 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) decidiu que um condomínio de Bertioga, no litoral paulista, não pode impedir que locatários de curta temporada usem as áreas comuns do prédio, como churrasqueira e piscina. Em primeira instância, os pedidos da dona do imóvel para suspender os efeitos da assembleia que havia determinado a proibição foram considerados improcedentes, mas ela recorreu e reverteu a decisão neste ponto. Os desembargadores concordaram que ela não houve danos morais.

“A reserva dos aparelhos do Condomínio é feita única e exclusivamente para os Condôminos e seus familiares, não podendo ser feita para locatários TEMPORÁRIOS e a quem estiver inadimplente com as Taxas Condominiais”, prevê a norma interna, datada de 2015, do Condomínio Edifício Maitinga. A assembleia delimitou os espaços que podem ser usados pelo locatários por temporada: “Aos locatários e aos amigos será permitido apenas a utilização da unidade e de uma vaga na garagem. Será vedado a utilização da piscina, sala de jogos, churrasqueira, cozinha e salão de refeições”.

A advogada Lygia Ortega Mazzeu foi quem moveu a Apelação Cível depois de ter recorrentes problemas com locatários que não conseguiam usar a piscina do condomínio, onde tem apartamento há 30 anos. “Já tive que devolver o dinheiro da locação pelo menos 10 vezes”, conta a advogada, que aluga o apartamento pelo Airbnb. O anúncio deixa claro que a locação não permite o uso das áreas comuns, mesmo assim, a proprietária prefere devolver o dinheiro para evitar avaliações negativas na plataforma.

Na primeira instância, a juíza Luciana Mezzalira Mendonça de Barros, da 2ª Vara Judicial da Comarca de Bertioga, havia entendido que “o direito de propriedade não é absoluto e irrestrito e deve ser modulado em conformidade aos interesses da coletividade, impondo-se que em um condomínio tenha regras a serem observadas por todos os condôminos”.

Já o desembargador Alfredo Attié, relator do caso, considerou flagrantemente ilegal a proibição das áreas comuns por locatários por temporada. “Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais”, pondera.

O magistrado cita o artigo 1.339, caput do Código Civil, que diz: “os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias”.

“A locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que não pode ultrapassar 90 dias”, afirma a decisão.

Além disso, a alegação de que a questão seria interna corporis não prospera, segundo o desembargador. “Nada impede ao Poder Judiciário dirimir conflitos existentes entre particulares, quando há violação a direito fundamental”, como no caso.

Depois da decisão em segunda instância, a Maringá Administradora de Condomínio recomendou que o Condomínio Edifício Maitinga passe a autorizar o uso das áreas comuns pelo locatários temporários. Com relação a recursos, a administradora vai consultar a sindica do edifício para estudar essa possibilidade.

O desembargador Alfredo Attié salienta na decisão que o condomínio pode agir se houver o uso dessas áreas comuns de maneira inadequada. “Nada impede ao condomínio, por outro lado, a aplicação das sanções previstas no art. 1336, “caput”, IV c/c/ § 2º (utilização de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores) […]”, afirma.

O pedido de dano moral foi negado pelo entendimento de que não houve lesão à dignidade humana. “A prática de ato ilícito, por si só, não gera dever de indenizar moralmente, até porque, nos termos do art. 944 do CC/2002, a indenização mede-se pela extensão do dano, e não há, nos autos, prova de dano à igualdade, à integridade, psicofísica, à liberdade, bem como à solidariedade”, definiu Attié.

O processo tramita com o número 1000006-41.2017.8.26.0536 no TJSP.

Fonte: Jota

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Shopping indenizará transexual constrangida ao utilizar banheiro feminino

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O juiz Guilherme Ferreira da Cruz, da 45ª Vara Cível Central de São Paulo, condenou um shopping a indenizar uma estudante transexual que foi repreendida por utilizar o banheiro feminino do estabelecimento. A reparação foi fixada em R$ 6 mil.

A estudante de 17 anos (que afirma se identificar com o gênero feminino desde os 10 anos) alega que estava no banheiro feminino do shopping quando foi abordada por uma funcionária da limpeza, que lhe disse que não poderia usar o local e indicou o banheiro masculino como o correto. A autora, mesmo contrariada, continuou no feminino.

Após o ocorrido, a direção do shopping pediu para que um segurança a abordasse para repreendê-la. A estudante gravou em áudio no seu celular as palavras proferidas pelo segurança, que justificou a ação devido a reclamações recebidas de outros clientes.

Ao julgar o pedido, o magistrado destacou que, se o shopping afirma garantir respeito a todos os frequentadores, independentemente de preferências sexuais e orientação de gênero, “deve empreender esforços para que seus prepostos ajam da mesma forma, sendo responsável — perante seus consumidores, independentemente do que entender cabível em sede regressiva — pelos abusos que praticarem em seu nome”.

“É verdade que ele não demonstra nenhuma atitude grosseira contra a parte autora, que naquele momento só podia mesmo concordar ‘com a orientação passada por terceiro (sic)’, com irretorquível moldura de determinação; mas o despropósito educado também viola direitos e causa danos, sobretudo na esfera extrapatrimonial, aqui advinda de parcela intimamente ligada aos atributos caros e intrínsecos à personalidade de uma pessoa transexual”, afirmou o magistrado. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-SP.

Fonte: Conjur

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Justiça suspende pintura de grafite gigante em condomínio tombado no Centro de São Paulo

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O dono de um dos 15 prédios que fazem parte do projeto “Aquário Urbano”, que pretende se tornar o maior mural de grafite do mundo, entrou na Justiça para barrar a obra.

O edifício Renata Sampaio Ferreira, que fica na Major Sertório, no Centro de São Paulo, é tombado pelo patrimônio histórico municipal.

Na última quinta-feira (21.11.2019), a Justiça concedeu uma liminar paralisando a obra. Na sentença, a juíza Lúcia Campanhã afirma que, apesar da relevância do trabalho artístico, o edifício é tombado e os proprietários não concordam com a obra.

A magistrada determinou multa de R$ 50 mil por dia caso a determinação seja descumprida. Além disso, deu um prazo de dez dias para que o grafite seja apagado.

“[O projeto] tem por finalidade a instalação de uma obra de caráter público, que atende diversas demandas do Centro de São Paulo, que é um lugar que está extremamente abandonado. Com prédios que têm pinturas que não são restauradas há anos, como esse prédio que estava há mais de 5 anos sem pintura”, afirma Kleber Pagú, produtor cultural idealizador do projeto.

A ideia para a criação do “Aquário Urbano” com desenhos do artista Felipe Yung, o Flip, surgiu em 2017. À época, uma carta do então secretário municipal de Cultura, André Sturm, anunciava para os moradores dos prédios o apoio institucional da prefeitura para o projeto.

As pinturas começaram a sair do papel neste ano, e a previsão é de que a obra fique pronta até o carnaval de 2020.

Na semana passada, o administrador do edifício Renata Sampaio Ferreira registrou um boletim de ocorrência por crime ambiental com especificação de pichação após ver um guindaste usado pelos artistas estacionado no prédio vizinho.

No dia seguinte, a pintura recomeçou. O administrador do prédio então chamou a PM, que levou Pagú para a delegacia. Ele foi liberado depois de assinar um termo circunstanciado.

“Nós paramos a pintura em respeito à decisão judicial. Porém, o nosso desejo é continuar e concluir a pintura e é por isso que nós vamos lutar aqui”, diz o produtor, que vai recorrer da decisão.

De acordo com a diretora do departamento de Patrimônio Histórico da Prefeitura, Raquel Achenkman, o órgão não tem atribuição de fiscalização.

“A gente recebe denúncias e pede para a subprefeitura averiguar o caso. A gente vai abrir uma investigação, um processo para verificar o que de fato aconteceu e a possibilidade ou não da interferência desse grafite no bem tombado”, diz.

Fonte: G1

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Bem de família pode ser penhorado se houver violação de boa-fé

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A impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao manter decisão que permitiu a penhora de imóvel de empresário para quitar dívidas.

No caso, o próprio empresário deu o imóvel como garantia na negociação de R$ 650 mil em dívidas e, depois, alegou que ele não poderia ser penhorado por constituir bem de família.

“Não se pode olvidar da máxima de que a nenhum é dado beneficiar-se de sua própria torpeza, isto é, não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão”, explicou a relatora, ministra Nancy Andrighi.

Em seu voto, ela citou precedentes sobre a Lei 8.009/1990 nos quais ficou consignado que a regra de impenhorabilidade do bem de família deve ser examinada à luz do princípio da boa-fé objetiva — diretriz interpretativa para as normas do sistema jurídico pátrio que deve incidir em todas as relações.

A ministra ressaltou que existem dois tipos de bens de família: um, legal, disciplinado pela Lei 8.009/1990, que decorre da vontade do Estado de proteger a família, assegurando-lhe as mínimas condições de dignidade; outra, voluntária, que decorre da vontade de seu instituidor, visando a proteção do seu patrimônio.

Segundo Nancy Andrighi, diferentemente daquele previsto na lei, o bem de família voluntário somente pode ser instituído por intermédio de escritura pública ou testamento do próprio integrante da família ou de terceiro.

Analisando o recurso em julgamento, a relatora afirmou que não se pode admitir que o proprietário não tenha o direito de dispor livremente sobre o imóvel, já que não realizou nenhum ato para constituí-lo como bem de família. Dessa forma, no caso, concluiu pela possibilidade de oferecimento do bem de família como garantia de cumprimento do acordo celebrado com o exequente nos autos da ação de execução. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 1.782.227

Fonte: Conjur
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Cálculo do ITBI deve ser baseado em valor da venda do imóvel, entende TJ-DF

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O cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ter como base o valor da venda do imóvel e não tabela própria. Com esse entendimento, a juíza substituta do 1º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal condenou o DF a restituir consumidor que pagou valor acima do devido.

No caso, o cliente comprou o apartamento, mas o Distrito Federal calculou o ITBI com base em tabelamento próprio e  gerou uma diferença de R$ 8,6 mil na cobrança do imposto, correspondente a 3% do valor do imóvel.

Em seu defesa, o DF alegou que o cálculo do imposto observou o disposto na Lei Distrital 3.830/2006 e que a base de cálculo do tributo pode não corresponder ao valor declarado pelo contribuinte.

Ao analisar o caso, no entanto, a juíza explicou que o Código Tributário Nacional prevê que a base de cálculo do imposto de transmissão deve ser feita considerando o valor de venda do bem ou do direito transmitido.

O valor, disse, “só pode ser arbitrado desde que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado”.

Com isso, a juíza considerou que ficou ausente a demonstração de instauração do processo regular e dos critérios usados para justificar  . Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

Processo: 0744819-97.2019.8.07.0016

Fonte: Conjur

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Concessionária é condenada a devolver 1.8 milhão a condomínio

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Nesta quinta-feira (21.11.2019) a 4ª Vara da Fazenda Pública do DF condenou a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb) a devolver a um condomínio residencial, localizado na Asa Norte, valor referente a R$ 1.810.535,80, cobrados em excesso, na conta de água, ao longo dos últimos dez anos.

O condomínio, autor da ação, explicou que a propriedade é formada por dez prédios com 66 unidades cada. Para o fornecimento de água, existe apenas um único hidrômetro, por meio do qual é medido todo o consumo do condomínio e cobrada a taxa correspondente a cada unidade residencial.

Ainda segundo o autor, a companhia, ao efetuar a medição do hidrômetro, registra o consumo mínimo para cada unidade, estimado pela empresa em 10m³, e multiplica essa quantia pelo número de apartamentos existentes, que corresponde a 660 unidades. Assim, obtém o resultado mensal de 6.600m³ de consumo. No entanto, de acordo com o requerente, o efetivo consumo do residencial é menor do que o medido pela companhia.

Chamada à defesa, a Caesb alegou que a tarifa cobrada está de acordo com o previsto na legislação e disse que a individualização de hidrômetros, por unidade residencial, é obrigatória e pode ser implementada pelo condomínio. Declarou, ainda, que, em casos de hidrômetro único, o enquadramento tarifário somente é possível a partir do cálculo do consumo faturado para a unidade usuária, que deve corresponder ao mínimo estabelecido.

Ao analisar o caso, o juiz declarou que a tarifa mínima de consumo constitui uma franquia do serviço a ser paga pelo usuário mesmo que não atinja o volume mínimo estabelecido. O magistrado explicou que isso acontece porque, mesmo que o consumidor não faça uso da água, o fornecimento gera custos à empresa.

Esse raciocínio, contudo, segundo o julgador, não se aplica se há mais de uma residência atendida pelo mesmo hidrômetro. “Não se justifica que a tarifa mínima seja multiplicada pelo número de construções existentes no lote porque não há correspondência econômica que justifique esse acréscimo, já que a tarifa mínima é paga pela obrigatoriedade de disponibilização do serviço”.

Dessa forma, o juiz concluiu que a apuração que vem sendo feita pela Caesb, no condomínio em questão, não pode ser reconhecida como legítima por afrontar o Código de Defesa do Consumidor – CDC. Reconheceu como abusiva a cobrança lançada e condenou a Caesb a restituir ao autor o valor de R$ 1.810.535,80, cobrado em excesso desde a fatura de junho de 2009. Também declarou nula a cobrança da forma que vem sendo praticada pela companhia e determinou que a ré realize o faturamento das contas de água pelo consumo efetivo verificado no hidrômetro único, na forma do art. 106, II, da Resolução da Adasa 14/2011.

Fonte: Jornal de Brasília

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Dívida de condomínio é direcionada ao proprietário atual, nova decisão judicial reforça o Propter Rem.

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A 29ª câmara de Direito Privado do TJ/SP proveu recurso de construtora em embargos à execução de despesas condominiais.

O condomínio executou tais valores em face da promitente vendedora sob a alegação de que à época dos condomínios executados a construtora ainda estava em posse do imóvel.

Para a solução da controvérsia, a relatora Silvia Rocha lembrou no início do voto a tese repetitiva fixada pelo STJ no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é de quem efetivamente tem a posse do imóvel, independentemente do registro do imóvel.

“No caso em apreço, a unidade devedora foi compromissada à venda e a promissária compradora foi imitida na posse do imóvel em 26.3.14, com a efetiva entrega das chaves.”

Passando, assim, à questão da ciência do condomínio embargado acerca da transação, a desembargadora observou que a prova dos autos leva à conclusão de que o condomínio de fato tinha conhecimento da alteração da titularidade do bem.

No voto, a relatora ainda observa que além de haver documento que indicava a ciência da transação, o condomínio deixou de comprovar a quem endereçava as notificações relativas à unidade:

“Nenhum condomínio emite boletos ou convoca para assembleia quem não seja responsável pela unidade e, se o condomínio embargado não demonstrou que emitiu os boletos em nome da embargante nem que a convocou para as assembleias, na forma prevista em sua Convenção, como poderia ter feito facilmente, e, além disso, se não juntou cópia completa da lista de presença, o que faz presumir que a parte suprimida do documento informava a presença em assembleia do atual ocupante da unidade 73, a única conclusão possível é de que tanto os boletos como as cartas de convocação para as assembleias foram endereçadas à promissária compradora do imóvel, e que o apelado sabia que os direitos atinentes à unidade devedora haviam sido cedidos a ela.”

Assim, concluiu Silvia Rocha, embora a construtora figure como titular do domínio, o embargado tinha inequívoca ciência da transação envolvendo a unidade devedora, bem como quanto à alteração dos detentores dos direitos do imóvel em questão.

Reconhecendo a ilegitimidade da executada, os embargos foram julgados procedentes, com a extinção da execução em relação à construtora. A decisão do colegiado foi unânime.

O escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados representou a construtora na causa.

Fonte: Migalhas